Актуально такое разъяснение потому, что в стране огромное количество именно так и расположенных торговых точек, и проблемы поэтому у хозяев магазинов и коммунальных служб - похожи.
Главный вывод Верховного суда РФ звучит так - не является общедомовым имуществом крыша магазина, пристроенного к многоквартирному дому хотя и легально, но без решения общего собрания собственников о реконструкции дома.
А теперь расскажем детали спора и аргументы Верховного суда.
Эта история началась с того, что владелец нежилого помещения, так официально именуется в документах обыкновенный магазин у дома, несколько лет безуспешно пытался наказать управляющую этим домом компанию. Санкции рублем хозяин магазина требовал "за ненадлежащее содержание кровли многоквартирного дома". Проще говоря - крыши над его магазином.
Коммерсант был абсолютно уверен, что крыша его торговой точки - это часть общего имущества дома и он не должен зимой за свой счет ее чистить, а летом ремонтировать. После неоднократных отказов коммунальщиков коммерсант обратился с жалобой на них в местный орган жилнадзора. Потребовал привлечь управляющую компанию к ответственности по статье 14.1.3 КоАП. Уточним - статья подразумевает наказание за нарушение управляющей компанией дома лицензионных требований".
Но и там ему не повезло - жилнадзор отказал в возбуждении дела. Тогда бизнесмен отправился в суд. И снова - неудача. Местные суды трех инстанций заявили, что не видят оснований наказывать коммунальщиков. И вот тогда владелец торговой точки дошел до Верховного суда. А там ему объяснили, что управляющая компания права. И привели следующие аргументы.
Суд сказал, что спорный участок кровли, в "ненадлежащем содержании" которого предприниматель попытался обвинить коммунальные службы, представляет собой крышу помещения, пристроенного к многоквартирному дому. А сам факт современной пристройки - это расширенный магазин и он больше тех размеров, которые были установлены проектом дома в пятидесятых годах прошлого века. Да, у хозяина магазина есть разрешения на реконструкцию старого помещения и на ввод магазина в эксплуатацию. Есть в материалах дела и технические паспорта на дом и на само нежилое помещение. Но магазин не является общедомовым имуществом.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме относят крыши к такому имуществу. Но есть серьезное "но". С учетом конструктивных и технических особенностей крыши должны отвечать основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. В нашем случае кровля над пристроенным магазином такому признаку общего имущества не соответствует.
ВС сказал -кровля не указана в как общее имущество в договоре управления домом, а решение о реконструкции дома "путем возведения пристроя к нежилому помещению" на общем собрании собственников дома не принималось.
Так же не принималось и решение о включении кровли в состав общего имущества дома. При отсутствии таких решений кровлю над магазином, несмотря на то что он является частью нежилого помещения, нельзя признать общим имуществом . "Даже регистрация права собственности на нежилое помещение, которое включает в себя и площадь пристроя со спорной кровлей, основанием для изменения состава общего имущества в МКД не является" - сказано в решении суда.
При этом доводы предпринимателя о том, что реконструкция дома не обжалована, и о том, что собственник магазина несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома пропорционально площади всего своего нежилого помещения (и пристроя тоже), значения в этом случае не имеют.
В итоге ВС отказал владельцу магазина в пересмотре дела.