После весеннего скачка цены новостроек в Крыму замерли на неопределенное время. Ждать ли дальнейшего снижения стоимости и будут ли заморожены новые объекты? Покупать ли квартиру у моря или повременить? Девелоперы оценили состояние и перспективы рынка новостроек в регионе.
С тем что рынок недвижимости в Крыму за последние полгода просел, соглашаются, пожалуй, все заинтересованные стороны. Впрочем, эта тенденция характерна для страны в целом, а не только для ее курортных регионов. На снижение покупательского спроса влияло несколько факторов, прежде всего, макроэкономического порядка. По оценкам застройщиков, весной цены выросли практически на все материалы и оборудование в среднем на 30 процентов. Особенно заметно подорожала сантехника, утеплитель, лифтовое оборудование, кабельно-проводниковая продукция, отделочные материалы, полипропиленовые трубы и запорная арматура, радиаторы, газоблок, металлопластиковые и алюминиевые изделия. Пропорционально увеличилась себестоимость квадратного метра жилья в новостройке.
- Себестоимость будущих зданий повысилась от 20 до 40 процентов, - говорит директор по маркетингу и продажам компании "Гринвуд Девелопмент" Артур Дубровский. - Проекты, которые уже были на определенной стадии готовности, дорожают немного меньше, так как часть затрат понесена ранее.
Согласно данным самих застройщиков, основные издержки в связи с повышением себестоимости пока несут они сами. Для покупателей жилье, конечно же, выросло в цене, но не на 30 процентов. А за семь месяцев цена даже откатилась по сравнению с весной. Например, в Симферополе средневзвешенная цена квадратного метра жилья в стандарте "эконом" у группы компаний "Монолит" в начале апреля составляла 116 563 рубля, а теперь тот же метр стоит 109 808. Примерно в этих пределах снизилась стоимость метра в категориях "стандарт+" и "рекреация". Зато в категориях "стандарт" и "комфорт", напротив, метр с апреля немного подорожал.
- В отличие от вторичного жилья новостройки просели меньше. Здесь падение спроса было более дифференцированным в разных сегментах, - отмечает менеджер агентства недвижимости Royal Estate Игорь Рыбалка. - Я бы сказал, что сейчас "медвежий" рынок. Покупают преимущественно то, что падает в цене. А продает тот, кому срочно нужны деньги, или тот, кто не может платить ипотеку.
Крупные строительные компании, готовые работать по 214-ФЗ, в кризисной ситуации очень выручает поддерживаемая государством льготная ипотека под семь процентов годовых, говорят эксперты. Никто из системных застройщиков в Крыму не заморозил уже начатые объекты, напротив, многие торопятся завершить их с опережением графика, опасаясь нового скачка цен на материалы и комплектующие. Вместе с тем девелоперы пребывают в ожидании, как и многие покупатели.
- Пока мы не спешим выводить на рынок все запланированные на текущий год объекты, тем не менее наиболее значимые появятся в продаже уже осенью, - говорит заместитель директора по маркетингу группы компаний "Монолит" Михаил Баденко. - Около 50 процентов придерживаем до более подходящей конъюнктуры рынка.
Оптимизма застройщикам добавляет тот факт, что недвижимость остается наиболее привлекательным объектом инвестирования, она становится только дороже, говорит эксперт, при этом предложение в течение следующих двух-трех лет может сокращаться при сохранении внешних негативных факторов.
- Если говорить о перспективе, то снижать цену без ущерба качеству застройщики не смогут, а повышать ее при стабильной экономике не станут, - говорит Артур Дубровский. - Конечно, остается риск нового витка роста себестоимости или дефицита предложения, но это только два возможных сценария развития ситуации на рынке недвижимости.
После сезона отпусков традиционно начинается оживление деловой активности. Осень, скорее всего, придаст ценовой ситуации большую определенность.
- Ожидать, что цена откатится назад на 50 процентов и более, на мой взгляд, бессмысленно. Для этого нет предпосылок, - считает руководитель агентства недвижимости "Майоров и партнеры" Дмитрий Майоров. - Есть категория инвесторов, которые вкладывают в новостройки крупный капитал, они сейчас также выжидают. Если эти покупатели вновь активизируются, оживится весь рынок.
Приобретать ли недвижимость в крымских новостройках? Эксперты советуют обратить внимание на то, что, например, в Симферополе обеспеченность жильем по-прежнему одна из самых низких в стране и составляет 16,9 квадратного метра на человека. В то время как средний показатель на одного жителя России - 26,9.
- Покупать нужно однозначно сейчас, - говорит Михаил Баденко. - Стоит соизмерить цену дискомфорта, который претерпевает человек в плохих жилищных условиях, с теми расходами, которые ему предстоят, и делать свой выбор.
И все же перед таким шагом стоит соотнести собственные финансовые возможности с вероятным риском.
- Если есть необходимость и средства на покупку, то покупать надо сейчас. Если средств нет, рассмотреть программу ипотеки с господдержкой, - советует Артур Дубровский. - Но если ваш доход нестабильный, то, безусловно, нужно взвесить возможность погашать кредит. В любом случае, выбирать путь "ждать и копить" имеет смысл, только если ваши доходы растут быстрее, чем цены на недвижимость. А за ними сейчас сложно угнаться.
Согласно обновленному прогнозу Центробанка, в 2022 году россияне будут больше покупать недвижимость с использованием ипотеки. В этом году ипотечное кредитование населения вырастет на 13-18 процентов, а не на 10-15, как прогнозировалось ранее.
Тем временем
По данным компании IDEM, на начало августа в Крыму рост цен на новостройки замедлился. Средняя стоимость квадратного метра во всех типах квартир в Крыму и Севастополе составила 178 921 рубль, что меньше на 0,2 процента, чем в прошлом месяце. В целом же на рынке новостроек региона наблюдается снижение стоимости квадратного метра жилья.