"В законопроекте Минюст предлагает предоставить судам возможность по своему усмотрению определять момент изменения или прекращения договорных обязательств по результатам рассмотрения споров такого рода, - рассказывает член Ассоциации юристов России Никита Филиппов. - В настоящее время указанная возможность отсутствует, суды могут признать обязательства сторон соглашения измененными или прекращенными только с момента вступления законную в силу соответствующего решения".
По его словам, в действительности нововведение затрагивает множество гражданских отношений и несомненно отразится на их дальнейшем правовом регулировании.
"Так, одним из наиболее ярких примеров споров о признании обязательств по договору прекращенными являются дела о досрочном расторжении (изменении) условий договоров аренды", - говорит член АЮР.
В соответствии с ГК, возможность досрочного расторжения договора аренды во внесудебном порядке должна быть прямо закреплена в договоре. "В отсутствие такого условия договор аренды может быть расторгнут или изменен на основании нового соглашения сторон (внесудебный порядок) либо в судебном порядке при наступлении определенных законом обстоятельств (существенных нарушений со стороны арендатора или арендодателя), - продолжает Никита Филиппов. - При заключении нового соглашения об изменении или расторжении договора аренды его стороны вправе по своему усмотрению определить момент, с которого в их правоотношения будут внесены изменения".
Но если стороны не смогли договориться сами, то придется идти в суд. На время разбирательства договор будет действовать и люди в мантиях до вынесения решения не вправе сказать "стоп, больше арендатор платить не должен". Расторжение договора аренды и прекращение платежей арендатора в таком случае производится с момента вступления судебного решения в силу. Даже если владелец недвижимости был в чем-то неправ, из-за чего арендатор решил уйти досрочно, последнему скидки не будет.
"Недобросовестные арендодатели усмотрели в указанном выше правовом регулировании и неоднозначной правоприменительной практике лазейку, позволяющую получить от намеревающихся расторгнуть или изменить договор арендаторов дополнительный доход, - поясняет Никита Филиппов. - Такие арендодатели уклоняются от расторжения договоров аренды или внесения в них изменений во внесудебном порядке, несмотря на наличие обоснованных претензий арендаторов. Разрешение спора в суде представляется арендодателям более выгодным, так как они имеют потенциальную возможность получать арендные платежи до момента вступления в законную силу решения по результатам рассмотрения этого спора".
Поэтому предложения Минюста, на его взгляд, способны положительно повлиять на процесс внесудебного урегулирования рассматриваемых споров.
В свою очередь, старший юрист тюменского филиала Бюро адвокатов "Де-юре" Николай Полуситов полагает, что возможность суда самостоятельно устанавливать момент прекращения обязательств стороны соглашения пресекает возможность другой стороны для злоупотребления правом. "Применимо по отношению к договорам аренды, измененное регулирование должно приводить к тому, что арендодателю станет невыгодно блокировать или затягивать процесс расторжения или изменения договора, - говорит он. - Вместе с тем, вероятнее всего, что до формирования единообразной правоприменительной практики большинство споров об изменении или прекращении договорных обязательств продолжит разрешаться в суде. Маловероятно, что получающие от затягивания процесса расторжения договора выгоду лица изменят свой подход до наступления названных обстоятельств".
Иными словами, участники оборота посмотрят, как будет складываться практика. "Неоднозначной также представляется возможность использования новых правил Гражданского кодекса РФ вопреки интересов добросовестной стороны договора, - полагает юрист. - Так, на практике могут возникать ситуации, при которых данные нормы Гражданского кодекса РФ будут пытаться использовать в целях досрочного прекращения обязательств перед добросовестным участником оборота (прекращение действия договора, ставшего невыгодным и т.п.). Суды будут пресекать подобные попытки, однако существование подобной возможности может быть использовано в качестве инструмента давления при проведении переговоров".
В целом, по его словам, инициатива Минюста представляется положительной, однако изменения потенциально могут оказать и негативное влияние на отдельные аспекты хозяйственной деятельности. Так что многое зависит от того, как сложится практика.