1. Отсутствие у продавца прав собственности на объект. Прежде чем совершать значимые для сделки действия, необходимо установить действительность собственника. Для этого нужно внимательно проверить его паспортные данные (воспользуйтесь сервисом МВД для проверки паспорта) и документ о правах на недвижимость - выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Чтобы убедиться в его правах на квартиру, лучше заказать выписку из ЕГРН, до марта 2023 года покупатель может сделать это самостоятельно и без особых проблем. С помощью выписки можно узнать, кто собственник, соответствуют ли характеристики предлагаемого объекта реальным, есть ли обременения или ограничения прав. Заказать выписку из ЕГРН можно на интернет-портале Росреестра, а также через портал госуслуг (в электронном виде). Получение на бумажном носителе - через очный визит в МФЦ.
2. Сделка по доверенности. Если сделка проходит через представителя продавца, действующего по доверенности, важно удостовериться, что доверенность не подделана, не отменена и ее действие не прекратилось в связи со смертью доверителя. Факт подделки или отмены доверенности можно проверить онлайн. Если поддельность или факт отмены доверенности проверить можно через специальный сайт, созданный Федеральной нотариальной палатой, то сведения о смерти доверителя, его дееспособность на дату сделки оперативно проверить невозможно. В дальнейшем такая сделка может быть признана судом недействительной. Даже при наличии действующей доверенности очень желательно лично пообщаться с доверителем-собственником.
3. Заниженная цена договора. Нередко в договорах купли-продажи стороны занижают реальную стоимость объекта. Продавец аргументирует это нежеланием "попадать" на налог с дохода (купил значительно дешевле, чем продает сейчас). Покупателю же важно понимать, что цена в договоре - официальная. И покупатель в ситуации оспаривания договора купли-продажи сможет взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в договоре.
4. Покупка недвижимости с "приданым". Нередко есть предложения жилья с дисконтом из-за зарегистрированных в квартире людей, имеющих право пользования жильем и после перехода права собственности к покупателю. Продавец пытается убедить покупателя, что прописанные временно или постоянно отсутствуют, а нужно срочно продать квартиру и что в судебном порядке можно будет с легкостью "выписать" всех проживающих или зарегистрированных. Это не совсем так, поскольку относительно легко можно выписать лишь членов семьи прежнего собственника и то с условием, что у них нет права пользования на законном основании (на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, сохранения права проживания для отказавшегося от участия в приватизации).
Чтобы не оказаться в жилье с таким "приданым", перед покупкой нужно выяснить основания проживающих и зарегистрированных там лиц.
5. Устные договоренности. Если недвижимость приобретается с особыми условиями (наличием мебели, техники, элементов интерьера и другим имуществом), необходимо оформлять эти условия документально - либо в самом договоре, либо отдельным договором, с оформлением передаточного акта.
6. Долги продавца. Продавец может оказаться на пороге банкротства. Данные о процедуре банкротства можно найти в интернете в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Даже если на дату сделки продавец не банкротится, нелишним будет узнать о наличии у него исполнительных производств на сайте службы судебных приставов. Наличие существенных долгов должно насторожить.
7. Недееспособность продавца. Ситуация нечастая и сложно отслеживаемая, поскольку относится к личности напрямую и к защищаемым персональным данным. При сомнениях в адекватности и дееспособности можно запросить у продавца справки о том, что он не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Отдельно можно проверить наличие судебных дел у продавца в прошлом (прежде всего по электронной картотеке дел районного суда по месту регистрации продавца), возможно, уже были судебные решения по оспариванию сделок с этим продавцом.
8. Недоделки в новостройке. Если проконтролировать самостоятельно ход или качество строительства и соответствие используемых материалов без спецзнаний и допуска на стройку практически невозможно, то при приемке квартиры по акту приема-передачи оценить качество вполне реально. Если своих компетенций не хватает на выявление недочетов и скрытых дефектов, лучше принимать объект с квалифицированным специалистом и представителем застройщика.
9. Обделенные дети. Немалая часть сделок проходит с маткапиталом. При его использовании возникает обязанность выделить доли членам семьи (и прежде всего - детям). Случается, что собственник "забывает" выделить доли. Если у продавца есть дети, перед покупкой нужно запросить у него справку из Пенсионного фонда о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет, что маткапитал не привлекался. Если в выписке указано, что средства маткапитала на счете, значит, он действительно не был использован, если же нет, нужно выяснить, на что они были потрачены.
Если же маткапитал использовался, выделенные детские доли продаются с согласия органов опеки и попечительства, это обязательная процедура, которую следует учитывать при совершении сделки.
10. Невозможность взыскать деньги с недобросовестного продавца. В большинстве случаев при подозрении на возможные "проблемы" с недвижимостью от сделки лучше отказаться и искать более подходящий объект. Кроме того, закон защищает добросовестного приобретателя: если суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но по независящим от покупателя причинам судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа, покупатель может рассчитывать на компенсацию за счет государства.
Добросовестный приобретатель - юридическое понятие, предполагающее покупателя, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением. Осуществление проверки объекта характеризует добросовестность приобретателя имущества.