В юридическом сообществе давно заметили некоторый поворот в судебной практике, смягчивший подходы к самовольным постройкам. В результате в ряде регионов выросли автосервисы и шиномонтажи, которые активно работают, но никаких бумажных прав на существование не имеют. Хорошо или плохо, что тень бульдозера перестала быть такой грозной для самовольных построек? Здесь есть о чем подумать правоведам.
"Особое внимание в работе Верховного суда России уделяется законности и обоснованности судебных постановлений по делам о правах на недвижимое имущество, в том числе связанных с самовольным строительством. Эти вопросы особенно актуальны для судов, которые работают на территории ЮФО и СКФО - в первом полугодии этого года они рассмотрели 36 процентов от общего количества споров о правах на самовольные постройки", - заявил Вячеслав Лебедев в ходе совещания с делегатами Х Всероссийского съезда судей от судов ЮФО и СКФО.
Он подчеркнул: судам следует с учетом правовых позиций Верховного суда России исключить признание права собственности на постройки, которые не соответствуют требованиям, установленным в Гражданском кодексе.
По словам юристов, закон запрещает легализовывать самовольную постройку, если возведенные без спроса сооружения нарушают чьи-то права. В первую очередь - права соседей. Допустим, бросают тень на участок. Перегораживают проход. И так далее. А еще нельзя оставлять "в живых" дом, который сам угрожает чьей-то жизни и здоровью. Скажем, стены настолько непрочны, что грозят рухнуть. Есть и другие ограничения.
Как заметил Вячеслав Лебедев, практика по таким делам нередко связана с грубым нарушением закона, на которое и стороны, и соответствующие органы власти не реагируют.
"Оставить это без внимания нельзя, - заявил председатель Верховного суда России. - Видимо, по этому вопросу будет особая проверка и анализ этой судебной практики, но руководители апелляционных и кассационных инстанций, которые проверяют законность и обоснованность решений судов - должны особенно обратить на это внимание. Суд должен проводить аналитическую работу, обобщать судебную практику и делать соответствующие выводы из этого анализа и обобщения".
По мнению члена Ассоциации юристов России Никиты Филиппова, данное заявление побудит суды усилить контроль за рассмотрением дел по самовольным постройкам, что в свою очередь должно устранить возможность для злоупотребления недобросовестными участниками оборота. Он рассказал, что ранее, примерно до 2018 года, результатом разрешения судебных споров по самовольным постройкам преимущественно являлся снос строений.
"Суды подходили к делам данной категории формально, устанавливалось только наличие или отсутствие разрешительной документации, фактические обстоятельства возведения постройки зачастую не исследовались", - рассказал Никита Филиппов.
В 2018 году закон был изменен, а высшие судебные инстанции - Конституционный суд РФ и Верховный суд России - сделали ряд серьезных разъяснений, направленных на отмену формального подхода. Однако, увы, нижестоящие инстанции заменили один формализм на другой.
"Произошел новый перекос правоприменительной практики, но уже в сторону строителей. Суды стали все чаще занимать сторону возводящих объекты лиц, узаконивать объекты, ссылаясь на добросовестность лиц при постройке, - сказал Никита Филиппов. - Недобросовестные участники оборота усмотрели в подобной практике возможность получения имущественной выгоды - строительства недвижимости на не предназначенных для этого участках, необоснованном получении находящихся в аренде земельных участков в свою собственность".
В свою очередь, старший юрист Бюро адвокатов "Де-юре" Николай Полуситов заявил, что по ряду вопросов, связанных с самовольными постройками, необходимы дополнительные разъяснения Верховного суда.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в ходе рассмотрения конкретного спора сделал принципиальное разъяснение: нельзя прописывать граждан в самовольных постройках. Более того, если снести старый - вполне легальный - дом и на его месте без специального разрешения построить новый, это тоже будет самовольной постройкой.
Согласно принятым в судебной практике подходам, даже реконструированный дом, включающий самовольно возведенные его части и элементы, например, пристроенные помещения, является новым объектом прав. В то же время не является самостоятельным объектом недвижимости пристройка к жилому дому либо квартире.
"В соответствии с ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, - подчеркнул кассационный суд.