Законопроект в июле внесло в Госдуму правительство. Разработали документ в связи с решением Конституционного суда, который в конце прошлого года предписал законодательно урегулировать взаимоотношения жителей и управляющих компаний в малоэтажных жилых комплексах. Суд тогда рассматривал жалобу женщины, с которой компания, управляющая поселком, взыскивала плату на содержание общего имущества. Женщина утверждала, что не должна оплачивать эти услуги, поскольку у нее нет договора с УК (компанию выбирали до того, как она купила участки) и вообще она в этих услугах не нуждается.
Вопросы управления централизованно построенными малоэтажными коттеджными поселками в законодательстве не урегулированы, отмечал ранее вице-премьер Марат Хуснуллин.
Законопроект должен сделать эти отношения более прозрачными. В частности, предполагается закрепить понятие жилого комплекса. Объединиться в него могут владельцы нескольких индивидуальных жилых домов или смежных участков.
В составе жилого комплекса при этом должны быть объекты общего имущества, например, тепловые пункты, водонапорные башни, спортплощадки, велодорожки и т.п. Решение об объединении в жилой комплекс жители могут принять на общем собрании (в нем должны участвовать все собственники, три четверти которых проголосуют за такое решение).
Будут урегулированы и вопросы оплаты. Сейчас бывает, к примеру, что оборудование для отопления коттеджного поселка оказывается в частной собственности и владелец может установить любые тарифы на свои услуги. В случае же принятия законопроекта правительство сможет регулировать тарифы, в частности установить конкретный перечень расходов владельца такой котельной, которые обязаны оплачивать жители (а они, в свою очередь, не смогут требовать платы меньше). Кроме того, владельцу такого объекта запрещается менять его целевое назначение - он не сможет, скажем, сослаться на невыгодные тарифы и превратить котельную в магазин, прекратив отопление поселка.
По аналогии с многоквартирными домами жители смогут выбирать - перейти ли на непосредственное (самостоятельное) управление жилым комплексом, передать ли эту обязанность управляющей компании или же создать товарищество собственников недвижимости. Количество голосов собственника на общем собрании будет зависеть от площади его участка (а не дома). Решения и протокол общего собрания должны будут размещаться в ГИС ЖКХ. Оговаривается, что собственники домов или участков обязаны "нести бремя расходов" на содержание общедолевого имущества. Даже если некая территория остается в частной собственности, владельцы будут вправе свободно проезжать по ней к своим владениям.
Закон об управлении общим имуществом имеет огромное значение для рынка индивидуального жилищного строительства, считает коммерческий директор поселка "Павловы Озера" Валерий Лукинов. Сделана попытка нивелировать пробелы законодательства в части управления именно коттеджными поселками, подтверждена необходимость оплаты пользования коммуникациями жителями поселка, причем на основании утвержденных в соответствующих органах расценок, учитывающих затраты собственника имущества. "Сейчас большинство поселков имеет от 20 до 60% неплательщиков за оказанные УК услуги по обслуживанию общей территории, охране и регламентным работам по поддержанию общих инженерных сетей. Это нередко приводит к разделению жителей на два лагеря и ухудшению состояния имущества поселка. Законопроект позволит снизить социальную напряженность и улучшить условия жизни людей", - говорит он.
Проблема обсуждается уже не первый раз, и к данному законопроекту тоже есть вопросы, отмечает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. Спорным моментом является определение жилого комплекса, считает он. "У нас есть садовые некоммерческие, дачные некоммерческие товарищества, дачно-строительные кооперативы, где четко определяется право пользования общим имуществом путем созыва общего собрания. Другое дело, что в таком случае инфраструктура поселка зависит от благосостояния его жителей. Поэтому есть красивые, "богатые" СНТ и захудалые, - отмечает он. - В случае с полноценными коттеджными поселками порядок пользования общим имуществом не определен. Формально это происходит также путем созыва собрания, однако нет четкого обязательства по взносам на содержание этих земель".
Пока к формулировкам законопроекта много вопросов и у депутатов. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ, в частности, отметил, что у индивидуальных жилых домов есть своя специфика, отличная от многоквартирных домов, и предложенный механизм решения проблемы не будет эффективным. Законопроект предлагается принять в первом чтении при условии его существенной доработки ко второму чтению.