Во-первых, сдавать квартиру в аренду при длительном отсутствии в России, нужно легально, подчеркивает Струнков. Это позволит избежать многих неприятностей. Не говоря уже о штрафах и пенях в случае, если официальные органы выяснят, что квартира сдается. В этом случае, в частности, придется заплатить НДФЛ в 13% и пени за предыдущие три года (по 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки уплаты налога, но не больше суммы недоимки). Кроме того, собственника оштрафуют на 20-40% от неуплаченной суммы налога, а также привлекут к ответственности за непредоставление налоговых деклараций (5% от неуплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц, но не более 30%).
Для уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду у собственника есть три варианта. Во-первых, зарегистрироваться в качестве самозянятого и платить налог в 4% от дохода при сдаче жилья физлицам и 6% - юрлицам. Во-вторых - зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и приобрести патент на сдачу жилья, уплачивая 6% от возможного дохода. И, наконец, можно по итогам года подать декларацию и заплатить налог в 13%.
Уехавшему за границу собственнику при сдаче квартиры важно помнить о налоговом резидентстве. Лицо утрачивает этот статус автоматически, если находится за границей более шести месяцев (183 дней) в году суммарно. А при утрате налогового резидентства ставка НДФЛ повышается до 30% от доходов на территории РФ. При неверном расчете налога, в том числе и расчете налога по ставке резидента, предусмотрен штраф в 20% от всей его суммы.
Оптимальнее всего собственнику квартиры в этом случае получить статус самозанятого. Если самозанятый является нерезидентом, его налоговая ставка при сдаче квартиры не меняется, отмечает Струнков.
Для предотвращения возможных убытков стоит застраховать квартиру от взрыва газа, пожара, стихийных бедствий, повреждения водой, умышленного повреждения имущества третьими лицами, кражи со взломом и грабежа. Выясните, что представляет из себя будущий наниматель - чем занимается, не привлекался ли к уголовной ответственности, какие у него пробблемы. Возможно, стоит привлечь агентство недвижимости с хорошей репутацией, так как удаленное решение многих вопросов довольно проблематично. Агент же может следить за состоянием квартиры, ее использованием по назначению, оплачивать коммунальные услуги, заказывать клининг при смене жильцов и т. п. Но агентства берут комиссию за услуги, что снизит доход от сдачи.
Следующий важный шаг - заключение договора найма жилья с арендатором. В договоре нужно правильно указать адрес квартиры (он должен соответствовать адресу в выписке из ЕГРН), целевое использование - жилое помещение. Как можно подробнее зафиксируйте состояние квартиры: качество ремонта, мебель, которая передается, показания счетчиков.
В договоре должно быть указано, кто и на каких условиях будет проживать в квартире, включая домашних животных, сроки оплаты и т. п. Как правило, договор найма заключается на срок до одного года, чтобы избежать его регистрации в Росреестре.
Наниматель, с которым заключен договор, будет отвечать перед собственником, даже если совместно будут проживать несколько человек.
В договоре нужно не только указать размер ежемесячной платы, но и детализировать, что включает в себя эта сумма. Как правило, в оплате есть постоянная и переменная части. Постоянная часть - фиксированная сумма, а переменная - оплата воды, электроэнергии и других коммунальных услуг по счетчикам. Нужно также предусмотреть возможность и периодичность индексации оплаты, даже если его срок менее года.
В договоре нужно отразить, за чей счет осуществляется текущий и капитальный ремонт. Текущий - это незначительный ремонт, который возникает при нормальной эксплуатации (например, потек кран на кухне, сломалась дверная ручка). По закону текущий ремонт производит наниматель, а капитальный - собственник квартиры, отмечает эксперт.
Не забудьте про страховой депозит - сумму, которая возвращается нанимателю при выезде при отсутствии проблем или же остается у хозяина, если наниматель, например, перестал платить или сильно повредил квартиру и мебель. Как правило, обеспечительный платеж равен одному месячному платежу. Но в нашем случае желательно предусмотреть более крупную сумму - например, равную трем месячным платам. Хозяину, находясь за границей, сложнее урегулировать вопросы повреждения имущества и компенсации этого.
Важно четко прописать ответственность за просрочку платежа и возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе собственника, если наниматель не вносит квартплату более двух месяцев. Также оговорите порядок расторжения договора - например, можно включить условие, что наниматель обязан предупредить о досрочном расторжении за два или три месяца.
Если собственник до отъезда за границу не успевает сам подписать договор найма квартиры, он должен выдать нотариальную доверенность на это доверенному лицу. В случае, если он не успел оформить у нотариуса доверенность до отъезда, это можно сделать в консульстве РФ на территории другой страны. После оформления доверенности в консульстве, её оригинал нужно направить в Россию доверенному лицу для подписания договора.
Проверьте, что в тексте доверенности нет пункта о возможности продать недвижимость. Можно также до отъезда установить запрет на совершение регистрационных действий без участия собственника в Росреесте через МФЦ.
Продумайте схему получения арендной платы - будет ли получать деньги представитель или наниматель должен направлять их на счет собственника. Способы переводить деньги в другие страны по-прежнему есть. Это могут быть, например, переводы через некоторые платежные системы, через банки, которые не попали под санкции, на зарубежную банковскую карту или, наконец, через криптокошелек, перечисляет Струнков.