За последние годы, по данным Фонда "Институт экономики города", площадь квартир в многоквартирных домах регулярно снижалась. Если в 2010 году она равнялась в среднем 62,7 кв. м, то в 2021 году - лишь 52,3 кв. м.
Количество однокомнатных квартир в строящихся в последние годы домах, по данным ДОМ.РФ, стабильно держится на уровне 53%. При этом в Ленинградской области их доля доходит до 75%, в Приморье и Адыгее - до 68%. Любопытно, что в некоторых регионах за последние два года доля однокомнатных квартир снизилась. К примеру, в Омской области "однушек" сейчас 53%, тогда как два года назад было 66%, в Бурятии - 49% против прежних 61%, в Кемеровской области - 52% против 60%.
Возможно, однако, что эти изменения связаны лишь с маркетинговыми ходами девелоперов и являются своего рода сбоями в статистике.
Как отмечал на Международном жилищном конгрессе гендиректор "Простор-недвижимости" Сергей Саяпин, утрачивает смысл понятие "комнатности". Застройщики стали называть студии однокомнатными квартирами, однокомнатные - двухкомнатными, опуская даже ставший привычным термин "евродвушка". Если раньше в "однушке" предполагалась, допустим, кухня в 10 кв. м и жилая комната в 16 кв. м, то сейчас их, по сути, меняют местами, оборудуя в 16-метровом помещении кухонный уголок и делая 10-метровую спальню. И позиционируют это как двухкомнатную квартиру с кухней-столовой.
Студий и однокомнатных квартир в структуре предложения от застройщиков с каждым годом становится все больше, поскольку растет спрос на них, и рынок пока далек от насыщения, говорит гендиректор "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин. Резон покупателей понятен: в условиях экономической турбулентности и зачастую падения доходов они ищут наиболее доступные варианты. У евроформата есть свои плюсы, отмечает он: можно избежать переплаты за лишние квадратные метры - например, за длинные и зачастую бесполезные коридоры.
Предпосылок, чтобы тенденция к уменьшению площади жилья в ближайшее время развернулась, не видно, считает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. Сокращение жилплощади - тренд, сопровождающий кризисы и периоды бурного роста цен. Платежеспособность населения снижается уже несколько лет подряд, так что большинство граждан не способны даже по ипотеке приобрести многокомнатные квартиры. "По нашим данным, число студий в продаже в новостройках всех классов и типов за два года выросло более чем в два раза - с 9,9% до 20,6%. Средневзвешенная стоимость студий за эти же два года выросла с 6,6 млн рублей до 8,65 млн рублей. Тем не менее они по-прежнему остаются самым недорогим типом недвижимости", - говорит эксперт. Более того, в III квартале на первичном рынке в Москве впервые появились студии (официально - не квартиры, а апартаменты) в подземной части домов и на антресолях, которые продаются существенно дешевле прочих, добавляет Коркка.
Скорее всего, тренд на строительство малогабаритных квартир будет долгосрочным, согласен совладелец "Группы "Родина" Владимир Щекин. Спрос на более просторное жилье может возникнуть только на фоне ощутимого роста экономики, как это было в "нулевые" и в некоторой степени в период восстановления после кризиса 2008 года, отмечает он.
"Сейчас по стране 24% строящихся квартир имеют площадь менее 35 кв. метров. Самая большая доля квартир (27%) - это однокомнатные квартиры площадью от 35 до 45 кв. метров. То есть половина строящихся квартир фактически рассчитана на жизнь одного человека. 7% строящихся в России квартир - студии площадью до 25 кв. метров, при этом еще лет 5-7 назад этот формат жилья в большинстве регионов был практически неизвестен", - говорит Щекин. Для покупателей, которые хотят приобрести квартиры побольше, сохраняется опция объединения квартир, что технически позволяет распространившееся монолитное строительство, добавляет он.
Объединение квартир для их укрупнения может стать вскоре новым трендом, считает начальник управления развития ипотечных продаж банка "Зенит" Андрей Дьяков. Многие покупатели жилья в последние годы - инвесторы, и купленные ими компактные квартиры будут выходить в продажу, что приведет к переизбытку такого предложения на вторичном рынке. Тем же, кто приобретает сейчас студии и "однушки" для себя, по мере появления или роста семьи понадобятся квартиры побольше, а прежние маленькие тоже пойдут в продажу. Сейчас застройщики иногда делают по 16 квартир на этаже. В будущем же им придется делать корректировки, объединяя эти "лоты" и превращая их в двух-трехкомнатные квартиры.
Возможно, стремление застройщиков в будущем уйти от "однушек" к квартирам больших площадей будет и поощряться государством. В сентябре на встрече с президентом Владимиром Путиным гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко в числе прочего предложил рассмотреть возможность дополнительного снижения процентной ставки по льготной "Семейной ипотеке" на приобретение жилья площадью более 55 кв. м. По данным соцопроса, 67% семей с детьми хотели бы купить именно такие квартиры. А если большая часть жилья на первичном рынке - однокомнатные квартиры, значит, семьи не берут большие квартиры, что, в свою очередь, сдерживает рождение детей.
Продлеваются сроки льготных ипотечных программ
Родители, у которых ребенок родится до конца 2023 года, смогут взять ипотеку по льготной ставке. Вступило в силу постановление о продлении "Семейной ипотеки". Льготная ипотечная программа решением правительства продлена до 1 июля 2024 года. Увеличен и период рождения детей - ребенок в семье должен появиться на свет в 2018-2023 годах.
Продление "Семейной ипотеки" позволит нарастить объемы выдачи кредитов. По оценкам ДОМ.РФ, который выступает оператором программы, благодаря изменениям в 2023-2024 годах мерой господдержки воспользуются около 240 тысяч семей. "Семейная ипотека" имеет важное значение для улучшения демографической ситуации. Ее продление позволит дополнительно улучшить жилищные условия 130 тысяч семей. Эта мера господдержки также стимулирует спрос на новое жилье и поддерживает запуск девелоперских проектов", - сказал гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. За все время существования программы ею воспользовались уже более 400 тысяч семей. По условиям программы ставка не должна превышать 6%, однако многие банки предлагают более выгодные условия.
Одно из предложений ДОМ.РФ - убрать ограничение по возрасту ребенка в программе "Семейной ипотеки", рассказал на Всероссийской научно-практической конференции о состоянии современного рынка ипотеки в России руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
В ближайшее время предполагается продлить до 2030 года программу "Дальневосточной ипотеки" со ставкой до 2% (реальные ставки топ-20 банков, по данным ДОМ.РФ, - 1,67%). Если бы все ипотечные льготные программы (на новостройки, "Семейная", "Дальневосточная", для IT-специалистов, выплаты многодетным) были продлены на 4-5 лет, цены на жилье начали бы снижаться, уверен Гольдберг.