Трехэтажный комплекс площадью более 50 тыс. кв. м с подземной парковкой на 500 автомобилей построили в конце нулевых на месте маслобойной фабрики. Как считают эксперты, логистически он удачно расположен: недалеко от центра города и на пересечении транспортных артерий.
В ТРЦ работает около сотни магазинов, якорными арендаторами являются гипермаркеты "Спортмастер", "М-видео", супермаркет "Перекресток", кинотеатр "Синема-парк". На собственном сайте ТРЦ позиционируется как "целый город для отдыха со своими улицами, площадями, кафе и бульварами".
Управляющая компания, получившая в 2019 году согласно официальной отчетности прибыль более чем в 400 млн рублей, завершила следующий год с убытком. В 2021 году выручка увеличилась, тем не менее бизнес вновь пытались продать за 4,1 млрд рублей. И вновь безуспешно.
По данным Российского совета торговых центров, в настоящее время продается около двух сотен ТРЦ в разных городах страны: из-за падения выручки после ухода части брендов собственникам, которые должны возвращать кредиты, вложенные в строительство, стало трудно их содержать.
Как отмечает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов, отрасль не первый год находится в глубоком кризисе, который был усилен пандемией и уходом иностранных арендаторов. А в областных центрах ситуация хуже, чем в столице: ниже покупательная способность и меньше населения.
При этом, как объясняют предприниматели, бизнесу становится невыгодно вкладывать деньги не только в торговую, но и вообще в коммерческую недвижимость. По словам заместителя председателя саратовского отделения "ОПОРЫ России" Владислава Коровина, доходность от аренды недвижимости даже при стопроцентной загрузке помещений (такой на деле нигде нет) составляет сейчас около восьми процентов годовых, это сопоставимо с прибыльностью от банковских вкладов.
При этом величина только налоговых платежей с оборота, например, если сдается в аренду половина площадей недвижимости, может доходить до 53 процентов. По данным вице-президента Союза торговых центров: Россия, Беларусь, Казахстан Павла Люлина, "в бюджете типичного ТРЦ" на налоги и cборы сейчас уходит в среднем 36 процентов, а коммунальные услуги составляют примерно 27 процентов дохода.
Как отмечает Павел Люлин, представители бизнес-сообщества при посредничестве Минпромторга России ведут переговоры с региональными властями по снижению ставок по налогу на имущество, и уже есть первые результаты. В частности, в Саратовской области еще этой весной ставка по налогу на имущество для торговых центров была снижена сразу в двадцать раз: с 2 до 0,1 процента.
Как объяснял министр экономического развития региона Андрей Разборов, в условиях сокращения арендных платежей и выручки такая мера предотвратит массовые сокращения работников отрасли, где заняты десятки тысяч человек, и поможет бизнесу пережить сложный период.
Сейчас рынок коммерческой недвижимости, по словам Павла Люлина, находится в состоянии турбулентности, а количество сделок не соответствует предложению.
- Действительно, в этом году количество торговых центров, выставляемых на продажу, значительно увеличилось, однако покупатели, подогреваемые новостями о кризисе в отрасли, ожидают низкую стоимость, а продавцы не всегда готовы давать дисконт, надеясь отбить вложенные средства, - рассказывает эксперт.
По мнению Владислава Коровина, у торговых центров, которые все еще находятся в кредитных линиях, просматриваются два наиболее вероятных варианта будущего: либо они закроются, либо будут проданы банками с дисконтом.
Среди дальнейших перспектив для торговой недвижимости эксперты отмечают возможность ее перепрофилирования в апартаменты и склады, а также снос и возведение на этом участке жилья.
По словам Ивана Татаринова, более реален последний вариант для столицы, где, построив "пятном" 100-200 тыс. кв. м квартир или апартаментов, можно получить проект с высоким уровнем маржинальности.
- В регионах, где стоимость жилья ниже, а коммерческой недвижимости в сравнении с ним может быть выше в разы, реализация таких проектов неоправданна, - отмечает эксперт.
Павел Люлин более предпочтительным вариантом считает смену концепции ТРЦ: многие торговые комплексы "морально устарели", и обновление позволит сохранить и увеличить доход и посещаемость объекта.
При этом, как считает предприниматель, все последние годы сегмент торговой недвижимости показывает удивительную адаптацию к различным вызовам. После каждого очередного стресса происходило частичное восстановление. Например, ушедшие иностранные бренды заменяют турецкие и отечественные компании, развиваются дизайнерские проекты или же торговые сети проводят ребрендинг и остаются в российских ТРЦ. •