Число родившихся в России - один из главных опережающих индикаторов. Сейчас у нас есть многочисленные поколения 1970-1980 годов, в этот период на свет появилось более 44 миллионов человек. Потом провал 1990-х и медленный рост 2000-х - лишь 29 миллионов. Наконец, новый рост в 2010-е - до 14,9 миллиона. Он уже закончился, прогнозные показатели на 2020-е - менее 13 миллионов рождений.
Пока рынок недвижимости работает в основном с людьми, которым сейчас от 32 до 52 лет. Именно они в предыдущие 10-20 лет приобретали свое первое жилье, а сейчас улучшают условия. Благодаря дефицитному советскому прошлому эта категория покупателей очень хорошо воспринимает инвестиции в квадратные метры. Поэтому материнский капитал, субсидии и льготные программы зачастую тратит на вторую квартиру для сыновей и дочерей, рожденных в 1990-е и 2000-е. И в этом риск будущего рынка: обеспеченная жильем молодежь через 10-15 лет уже не будет формировать новый спрос.
Исследуя потенциал отдельных городов, всегда рассматриваем структуру населения. Группа до 20 лет - в основном дети, живущие с родителями, частично студенты. Это долгосрочный рыночный потенциал, который в целом по стране составляет около 30,8 миллиона человек. От 20 до 35 лет - покупатели первого жилья, 27,9 миллиона человек. Они не всегда самостоятельны и зависят от помощи родителей и условий по ипотеке. Группа в возрасте 35-49 лет - улучшающие условия, их около 35 миллионов. В основном это семьи с детьми, но есть и одиночки, разведенные. В любом случае их требования к комфорту выше, чем у молодежи.
Граждан от 50 до 65 лет довольно много, 29,5 миллиона, при этом массовый рынок пока не знает, как с ними работать. Здесь часто встречаются семьи, чьи дети выросли и покинули дом. Избыточная площадь - не для всех обуза, но, если ее оптимизировать, можно повысить качество жизни. Проблема в том, что у этой категории населения мало опыта переездов, а страхи сильны. Последняя группа, старше 65 лет, обычно не влияет на рынок новостроек, за исключением того факта, что рано или поздно старшее поколение оставляет жилье наследникам.
Что показывает демографический анализ? В последние годы категория покупателей первого жилья заметно сжалась. Пока не на всех локальных рынках: многие города продолжают активно привлекать молодежь, но эта база не бесконечна. Группа улучшающих жилищные условия стабильно растет, и это хороший задел на будущее. Покупателей старше 50 пока немного, но в следующие 10-15 лет ситуация может измениться.
Если анализировать статистику рождений по территориям, то видно, что тренд на снижение числа детей фиксируется после 2015-2016 года везде. Что это значит? Пик спроса на детские сады уже пройден, очередей в следующие 10 лет уже не будет, более того, в отдельных районах через несколько лет возникнет "дефицит" дошколят. Если пик рождений пришелся на 2015-2016-й, значит, пик числа первоклассников мы пройдем в 2023-м, в отдельных городах он может затянуться на 3-5 лет. Другими словами, роль школы в девелоперских проектах поменяется: если раньше просто ее наличие в микрорайоне было огромным плюсом, то дальше капитализировать можно только качество. У застройщиков есть еще несколько лет на то, чтобы привлечь семьи на рынок жилья, ведь школьнику требуется личное пространство, отдельная комната. В идеале с 1 класса, но уж в среднем звене точно, значит, фактор наличия школы при выборе района проживания будет восприниматься как важный еще 3-5 лет.
Российские города по возрастной структуре заметно отличаются друг от друга, поэтому девелоперский опыт, полученный на одной территории, не всегда применим на другой. Мы условно делим их на молодые, зрелые или стареющие. Это не значит, что одни лучше других, просто стратегия работы на их рынках должна заметно отличаться с точки зрения подбора участков, качественных ориентиров. К примеру, Тюмень - типичный молодой город, где почти 50 процентов населения - это люди до 20 лет либо молодежь, покупающая первое жилье. А вот Екатеринбург и Челябинск - уже более "зрелые" по потребительской аудитории.
Главные демографические тенденции многих стран сегодня связаны со старением населения, для рынка жилья России пока актуален процесс взросления покупателей, и его нужно учитывать. Не меняя текущие проекты, но принимая во внимание в стратегическом планировании: где строить, какие форматы, для кого? Жители новых кварталов будут с каждым годом становиться взрослее, как следствие - должна поменяться инфраструктура и акценты при благоустройстве. Если молодежь готова жить в дешевых квартирах на окраине, то люди постарше предпочтут центральные районы, соответственно, все более актуальной станет реновация. Зрелый покупатель требует и разнообразия форматов жилья. Еще один долгосрочный тренд - спрос на загородные дома. В основном его формируют люди старше 40 лет, у которых дети выросли.