Светлана Викторовна, планируется реформировать оплату жилищно-коммунальных услуг. В частности, разделить строку "содержание и ремонт" на две - отдельно "содержание", отдельно "ремонт". Или ввести три варианта тарифов - эконом, комфорт и премиум. Что это даст жителям?
Светлана Разворотнева: Первый законопроект уже готов. Я надеюсь, нам удастся разделить эти две составляющие. Потому что содержание - величина постоянная. Может быть, она должна как-то индексироваться в зависимости от инфляции. А вот текущий ремонт зависит от результатов, в том числе весенних и осенних осмотров. Предлагается в четвертом квартале проводить еще одно обязательное собрание собственников жилья (помимо того, что должно проводиться во втором квартале), на котором собственники должны принять решение об оплате за содержание общего имущества и за текущий ремонт.
Деньги за ремонт должны перечисляться только после его проведения. Собственники должны его принимать так же, как капитальный ремонт. Пока мы обсуждаем эту тему с экспертным сообществом. Если обсуждение пройдет успешно, я буду вносить этот законопроект.
Что касается разделения тарифов на эконом, комфорт и премиум - предлагается установить минимальный уровень работ и минимальный уровень платежа, который, возможно, будет регулироваться государством. А все остальное собственники будут принимать на собрании, будут решать, нужно ли им доплатить за какие-то дополнительные опции или нет. Но здесь правительство должно решающее слово сказать - потому что мы выходим на госрегулирование оплаты за жилищные услуги. Если не будет четкого калькулятора, который будет автоматически рассчитывать плату за те или иные услуги, ничего не изменится.
Какие еще законопроекты, касающиеся ЖКХ, планируется разработать?
Светлана Разворотнева: В Госдуму внесен законопроект, предоставляющий право председателю совета многоквартирного дома (МКД) действовать без доверенности, если такое решение было принято на общем собрании. Его многие ждут, очень много было обращений по этому поводу.
Довольно давно мы также говорили, что при отсутствии типового договора оказания услуг на управление домом, в котором прописаны существенные условия, такие договоры превращаются иногда в фикцию. Планирую внести поправки в Жилищный кодекс, накладывающие на правительство обязанность утвердить типовую форму договора и типовую форму отчета управляющей компании (УК), ТСЖ, ЖСК.
Планирую также внести законопроект о том, что при смене УК она должна передавать новой компании не только документы, электронные ключи, коды доступа, но также и средства.
Большое количество предложений у нас, связанных с борьбой против фальсификации решений общих собраний. В конце года законопроект был внесен в Госдуму.
Зачастую протоколы подделывают просто потому, что жители очень пассивны, из-за чего собрание невозможно провести. Нет планов, может быть, еще более упростить процедуру проведения собраний?
Светлана Разворотнева: Планов очень много. Главное, чтобы все участники договорились о едином подходе. В Госдуме лежит законопроект о проведении собраний в форме конференций. Он принят в первом чтении, но завис, поскольку правовики против. Они считают, что нельзя делегировать права на распоряжение имуществом. Второй подход - передача большей части функций общего собрания совету многоквартирного дома (МКД). Но тогда надо усиливать советы, надо, чтобы они были в каждом доме. Есть также предложения ввести норму, если собрание, например, не прошло, то в следующий раз оно проходит при любом кворуме.
Еще две инициативы касаются поддержки советов МКД, активных собственников - освобождения председателей советов домов от необходимости выплачивать взносы в социальные фонды. Не так много у нас домов, где есть активные советы МКД. Еще меньше тех, кто принимает решение выплачивать вознаграждение. Но когда вознаграждение выплачивается, зачастую налоговые органы предъявляют претензии: вы должны сделать отчисления в социальные фонды. А как только отчисления пошли, люди старшего возраста становятся работающими пенсионерами и теряют доплаты к пенсии. Мы пытаемся в Жилищном кодексе более четко прописать, что деятельность председателей советов домов - волонтерская. Добиваемся разъяснений минфина. Потому что довольно много судов, которые опровергают решения налоговых органов.
Также предлагаем новый подход к отмене срока исковой давности по судебным искам, касающимся возврата отчужденного общедомового имущества. Сейчас нет срока давности для ситуаций, касающихся помещений, в которых находятся коммуникации. Но если говорить про чердаки, лифтерные, колясочные, которые давно, часто еще до принятия Жилищного кодекса, ушли из состава общедомового имущества, и люди хотели бы их вернуть - то суды не принимают такие иски.
С марта будет ограничен доступ к сведениям из Единого госреестра недвижимости. Удастся ли вообще проводить общие собрания?
Светлана Разворотнева: Собрания, возможно, сократятся в разы. Вся отрасль встанет. Ни собрания провести, ни договор заключить, ни начисления не сделать. Здесь все активно ищут какие-то способы преодолеть эту ситуацию. Самый вероятный заключается в том, что нужные сведения будут содержаться в ГИС ЖКХ. Но пока ГИС ЖКХ еще не готова. И, наверное, единственным вариантом будет перенос сроков вступления в силу этого закона.
В Госдуме есть несколько законопроектов, связанных с доступом провайдеров в многоэтажки. Какой из них будет принят?
Светлана Разворотнева: Какой бы ни был принят, важно соблюсти несколько условий. Во-первых, управляющая компания и собственники должны иметь информацию, кто "заходит" в их дом. Во-вторых, размещение в доме оборудования провайдера должно осуществляться только при наличии технической возможности и соблюдении технических условий. В-третьих, чужие люди не должны бесконтрольно проникать на чердаки, крыши и другие технические помещения. Четвертое - провайдеры должны платить не только за электроэнергию, но и за нанесение вреда общедомовому имуществу. А они его действительно часто портят. Должен ли доступ в дом осуществляться на основании решения общего собрания? Вопрос дискуссионный. Какой бы проект ни получил поддержку депутатов, буду добиваться выполнения этих условий - через поправки ко второму чтению.
Предполагается ли что-то менять в сфере капремонта?
Светлана Разворотнева: С момента введения в стране системы капитального ремонта прошло немало времени. Практика выявила значительное количество проблем, которые необходимо решить. Некачественное формирование региональных программ, их финансовая несбалансированность, элементарное несоблюдение сроков и низкое качество работ… Все эти проблемы требуют совершенствования законодательства. Отдельно хотела бы сказать о такой важной части программы капитального ремонта, как спецсчета. По данным на 1 июля 2022 года способ накопления взносов на капремонт в форме специальных счетов выбрали собственники 104,6 тысячи домов, это 14,5% от общего количества МКД, включенных в региональные программы капремонта, 22,2% от общей площади таких домов. Когда принималась программа капремонта, мы говорили о том, что спецсчет - это активные граждане, это наше будущее, их надо поддерживать. По факту эти граждане находятся в не совсем равных условиях с теми, кто выбрал "общий котел". Потому что им приходится за счет своих взносов выставлять платежные документы, собирать платежи, осуществлять технический надзор и контроль. Те же, кто копит на ремонт в "общем котле", делают это за счет региональных субсидий, которые передаются регоператору.
Мы видим очень большой разброс. Есть прекрасные капремонты, которые делают дома со спецсчетами. С другой стороны, этим собственникам не хватает квалификации. Договоры заключаются ненадлежащим образом, взносы на капремонт тратятся фактически на текущий ремонт, ценообразование не прозрачное. Это приводит к нарушению равновесия системы.
На спецсчетах сейчас немного средств. В большинстве регионов минимальный взнос не позволяет не то что комплексный ремонт проводить, но осуществлять даже виды работ, которые по плану положены. И мы видим часто такую историю, когда люди провели за счет собранных денег какой-то ремонт, все деньги выбрали, перешли в общий котел и говорят: теперь давайте нас за счет этих внутренних заимствований ремонтируйте. Часто органы власти принимают решение о переводе спецсчетов в общий котел. Это тоже нагрузка на общую систему.
Есть различные предложения, как модифицировать эти подходы. В том числе наш законопроект, где есть обязательное требование к собственникам выбирать человека, который будет уполномочен на сбор средств, выставление платежных документов, обязательный договор по осуществлению технического контроля. Еще в этом законе содержится запрет на владение спецсчетом для УК.
Есть поручение по итогам Госсовета о необходимости усилить роль госжилинспекций в этом вопросе. Надеюсь, что появится пакет согласованных предложений по модернизации подходов к спецсчетам.
Сейчас много сложностей с продажей квартир, куда был вложен материнский капитал.
Светлана Разворотнева: Здесь действительно гигантская проблема. Вроде бы хорошее дело собирались сделать - помочь людям. Большая часть средств материнского капитала используется именно на покупку квартиры. Но наметилась тенденция, когда люди становятся заложниками, потому что, использовав материнский капитал, им потом невероятно сложно продать квартиру.
У органов опеки не всегда есть четкие критерии, что является ухудшением или улучшением жилищных условий. Например, семья переезжает из двухкомнатной квартиры в загородный дом в километре от МКАД. Им удобно, но органы опеки не дают разрешения. Их можно понять - при любом иске со стороны того же ребенка о том, что они сознательно нарушили его материальное положение, органы опеки будут серьезно отвечать. Поэтому они тормозят эти сделки.
При получении маткапитала есть обязанность выделять детские доли в квартире. Но эти доли пропорциональны размеру маткапитала в общей стоимости квартиры, и часто они очень маленькие - 1/32, 1/64. Защитить жилищные права детей это не может, на этих двух или трех квадратных метрах невозможно жить. У нас возникнут проблемы в будущем, когда дети вырастут и начнут эти доли требовать себе, пытаться поселить там каких-то людей, которые впоследствии окажутся черными риелторами. Эти доли создают огромное количество проблем.
При этом, например, при выплате на ипотеку в 450 тысяч рублей при третьем ребенке нет никаких требований доли выделять. Если маткапитал используется для увеличения пенсии матери или обучения какого-то ребенка, никто тоже не спрашивает, как защищены права других детей.
Есть несколько путей решения проблемы. Первый - избавляться от долей вообще. Мы это обсуждаем с коллегами-депутатами, с правительством, с минпросвещения. Все поддерживают. Профессиональное сообщество нотариусов, риелторов тоже поддерживает. Только минтруд против. Но, мне кажется, мы общими усилиями убедим, что эти доли никому счастья и защиты не приносят.
Есть еще несколько вариантов, которые прорабатываются. Например, разрешить обмен долями с родственниками. Чтобы продать квартиру, ты можешь выделить ту же самую долю в квартире, например, бабушки и дедушки. Обмен долями необходим и когда люди получают наследство и хотят объединить доли в разных квартирах, обменявшись с родственниками.
Другой вариант - сделать возможность возврата маткапитала в Пенсионный фонд и потом его повторное получение. Законодательных предложений достаточно много, будем смотреть, какое из них сработает быстрее.
Недавно был принят закон о запрете дробить квартиры на микродоли - менее 6 квадратных метров. Может быть, стоит увеличить эту площадь?
Светлана Разворотнева: - Это решение никому не принесло счастья. Потому что физически на 6 метрах тоже жить нельзя. Наличие таких небольших долей, которые не являются изолированными помещениями, создает предпосылки для рейдерского захвата квартир. Это огромная проблема, нужно менять ситуацию. Есть несколько законопроектов, один внесен коллегами из Мосгордумы. Они довольно жесткую позицию занимают - запрета продажи любых долей.
Есть законопроект, принятый Госдумой прошлого созыва в первом чтении. Он предполагал, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения. Этот подход более конструктивен, чем принятые сегодня нормы. Но, увы, законопроект завис в Госдуме.
Какова судьба законопроекта об апартаментах?
Светлана Разворотнева: Пока ничего определенного не могу сказать. Идет согласование с регионами и минстроем. Все неоднократно высказывались на тему, что апартаменты не будут признаны жилой недвижимостью. Другое дело, что необходимо урегулировать вопросы оплаты за проживание, прописки.
Какие меры, на ваш взгляд, нужны, чтобы было безопаснее жить в газифицированных домах?
Светлана Разворотнева: На мой взгляд, оптимальным решением является отказ от заключения отдельных договоров на обслуживание внутриквартирного, внутридомового газового оборудования и передача всех этих функций газораспределительным организациям, которые бы это делали за счет своего тарифа.
На утечки газа оперативно могут реагировать только средства технического контроля - газоанализаторы, которые я предлагала, но это не нашло поддержки. Хотя газоанализаторы дешевле, чем приборы учета, которые все обязаны ставить. И конечно, нужно решение вопроса с неисправным газовым оборудованием. Допустим, у человека нет средств на то, чтобы его поменять. Если ему отключить подачу газа, то часто бывает, что люди начинают самовольно подключать его обратно, и это тоже приводит к негативным последствиям. Кроме того, должен быть упрощен доступ госжилинспекции в квартиры для проверки перепланировок.
Некоторые эксперты считают, что оптимальное решение - запретить продажу газовых плит без системы "газ-контроль", которая перекрывает газ, когда огонь погас. Как вы это оцениваете?
Светлана Разворотнева: Я согласна. Но это упирается в покупательную способность населения. Кроме того, это касается только покупки новых плит. А с теми, которые уже стоят, которым сто лет, что делать? Это самая сложная проблема.
В России огромное количество очередников на жилье. Как эти очереди можно ускорить?
Светлана Разворотнева: За счет развития наемного жилья, отказа от бесплатной приватизации. Здесь определенные шаги есть - в Стратегии развития строительства и ЖКХ в сфере переселения из аварийного жилья предусматривается предоставление как раз жилья внаем с правом выкупа. Но надо делать следующие шаги. Нужно наращивать наемное жилье всеми возможными способами, не только за счет строительства, но и за счет выкупа уже во вторичке. Мы эту тему не сдвинем, если будем ориентироваться только на решение проблем отдельных категорий - например, только переселяющихся из аварийного жилья. Потому, что таких очередников в разных муниципалитетах не так много. Только если мы будем пытаться строить наемные дома для целого ряда категорий: и для детей-сирот, и для очередников - тогда за счет масштаба, может быть, эти проекты будут выгодны. Особенно если правительство будет предоставлять определенные преференции - налоговые, бесплатные земельные участки - для инвесторов, которые будут браться за строительство такого жилья.