К концу минувшего года в четыре раза по сравнению с 2021 годом выросло количество "прямых обменов" жилья, сообщает "ИНКОМ-Недвижимость" - имеется в виду передача собственниками квартир друг другу с некоторой доплатой. "До появления рынка недвижимости для многих граждан это был единственный способ изменения жилищных условий. Впоследствии его практически вычеркнули из практики сделок более эффективные товарно-денежные технологии. Однако хорошо забытые бартерные схемы возвращаются при возникновении очередного экономического коллапса в стране, когда сфера недвижимости испытывает его последствия, и есть недостаток покупателей с живыми деньгами. Так было и в 1989 году, и в 2008-м, и в 2015-м", - поясняет директор направления "Вторичный рынок" компании Сергей Шлома. Однако это своего рода "маркер" кризисного периода, добавляют риелторы - как только рынок возвращается к нормальному функционированию, бартерные схемы исчезают, поскольку имеют огромное количество недостатков. Крайне сложно найти пару продавцов, которых устраивает жилье партнера по сделке. Однако в условиях нехватки покупателей интерес к этой схеме вырос.
Иногда такая сделка тоже превращается в "многоходовку". На продажу была выставлена двухкомнатная квартира, на которую не находился покупатель, приводят пример риелторы. Появился клиент, который желал бы приобрести эту жилплощадь, однако нужной суммы на руках у него не было, но в активе имелась экономичная "однушка". Они произвели прямой обмен с доплатой. В итоге владелец более дорогой жилплощади получил деньги, а затем легко продал и ходовую однокомнатную квартиру, вместо того, чтобы долго ждать покупателя и мириться с удешевлением своего жилья. Другой участник оперативно решил квартирный вопрос, проведя вместо двух сделок (продажа своей квартиры и покупка другой) лишь одну.
Правильнее называть такую схему "меной", в отличие от "обмена", который касается только неприватизированных квартир, уточняют эксперты. Обмен муниципальных квартир также возможен и законодательно предусмотрен, но не пользуется популярностью еще и из-за сложностей подбора и согласований, отмечает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Неприватизированных квартир в принципе в пять раз меньше, чем находящихся в собственности. Для обмена такого жилья необходимо согласие муниципалитета, а если в нем проживают дети или недееспособные члены семьи, еще и согласие органов опеки.
Обмен жильем, как в советские годы, сейчас не практикуется, говорит старший юрисконсульт офиса МИЭЛЬ "Измайловский" Анастасия Ромашова. Вопрос решается приватизацией квартиры и последующей продажей. Если проживающий ранее уже воспользовался правом на приватизацию, то приходится искать, на кого можно ее оформить, добавляет она. Это могут быть, например, те, кто участвовал в приватизации, будучи ребенком - у них есть право на приватизацию еще раз после достижения совершеннолетия.
Сделки же с жильем, находящимся в собственности, в последние месяцы, ускоряются еще и за счет скидок. "Средний дисконт находится на уровне 5,7%, что вдвое выше, чем в аналогичный период прошлого года. Есть объекты, которые собственники из-за срочной продажи готовы реализовывать с дисконтом до 20-25%, особенно это касается квартир большой площади. Торг в отношении однокомнатных квартир и студий меньше. Поэтому те, кто хочет улучшить жилищные условия, делают дисконт при продаже своей квартиры на уровне 5-10%, а ищут квартиру большей площади с дисконтом 15-20%", - говорит директор по продажам компании "Этажи" Сергей Зайцев.
Увеличилось также количество сделок свободной продажи, когда продается квартира без одновременного приобретения другой, добавляет Шлома. "Многие понимают, что в условиях снижения спроса и цен лучше продать жилплощадь поскорее, получить деньги и выждать - позже можно совершить более выгодную покупку. Иными словами, на падающем рынке, кто раньше продал, тот и выиграл", - поясняет эксперт.
Многие для ускорения продажи стали прибегать к услугам так называемого хоумстейджинга, говорит Зайцев. Под этим понимают предпродажную подготовку, включая освобождение жилья от ненужных вещей, уборку и ремонт с учетом колористики, запахов, освещения и пр. Все это позволяет продать квартиру и дороже, и быстрее, отмечает Зайцев. Объём предложения сейчас большой, и нужно продавать уже не просто квадратные метры, как это было в период дефицита предложения, а полностью готовую для проживания квартиру. Покупатель стал более избирательный и он не хочет просто объект, ему нужна "красивая картинка", поясняет эксперт. Есть случаи, когда собственник не мог продать квартиру в течение 9 лет, а после ремонта и ее качественной визуализации жилье удалось продать за три месяца, окупив и стоимость проведенных работ.