Загородный рынок резко оживился весной 2020 года, когда началась пандемия. Самоизолироваться на своем доме и участке оказалось гораздо комфортнее, чем в квартире, и все, кто мог себе позволить, принялись покупать и строить загородное жилье.
Взлет рынка загородной недвижимости пришелся на вторую половину 2020 года, а 2021 год продолжил этот тренд, говорит управляющий партнер компании NORDHUS Ольга Магилина. Однако параллельно начался и серьезный рост цен - с весны 2020 года к концу 2021-го они поднялись примерно на 45%. Это охладило спрос.
В 2022 году по рынку ударило сначала исчезновение весной выгодных ипотечных программ (около 80% потенциальных покупателей планировали брать кредит на покупку дома), а осенью новая группа макроэкономических и поведенческих факторов, говорит Магилина. По итогам 2022 года спрос сократился почти вдвое.
По данным Ассоциации деревянного домостроения (АДД) в разных сегментах загородного рынка спрос в 2022 году сократился на 30-50% по сравнению с предыдущим годом.
Однако ввод индивидуальных домов в 2022 году будет рекордным (окончательные итоги Росстатом пока не подведены), так как достраивались дома, начатые в 2021 году.
Цены на дома тоже начали снижаться - как из-за сокращения спроса, так и из-за удешевления древесины. К примеру, с августа 2021 года (пиковые цены на древесину - 35 тысяч рублей за кубометр доски) к концу 2022 года доска подешевела вдвое, говорит сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. Цена за квадратный метр дома-новостройки тоже снизилась, но не так кардинально - на 20-30%, поскольку другие материалы и стоимость работ подорожали.
По оценке члена правления АДД, гендиректора компании "ДДМ-Строй" Веры Вавиловой, стоимость строительства сейчас на 10-15% дешевле, чем год назад. Однако по сравнению с доковидными ценами начала 2020 года нынешние выше в полтора раза. Доска обрезная в начале 2022 года стоила на заводе 25 тысяч рублей за кубометр, сейчас - 16-17 тысяч, а до пандемии - 11-12 тысяч. Минимальная цена одного квадратного метра теплового контура дома из клееного бруса год назад составляла 70-75 тысяч рублей (без отделки и инженерных систем), сейчас - от 60-65 тысяч. В каркасных технологиях цены за год снизились с 50 тысяч до 40-45 тысяч рублей за "квадрат".
Если никаких глобальных законов по регулированию цен на пиломатериалы принято не будет, то дальше дешеветь им не с чего, отмечает Вавилова. При падении спроса предприятия просто прекратят работу.
В дальнейшем цены начнут расти из-за увеличения стоимости материалов, связанного с курсом валют, и стоимости работ из-за дефицита рабочей силы, считает Юрлова.
Оптимизма у производителей деревянных клееных конструкций мало, говорит директор АДД по работе с регионами Максим Молчанов. Тех, кто в 2022 году не снизил объемы производства, - двое-трое на страну. В лучшем случае некоторые надеются остаться на уровне 2022 года. Поддержит рынок строительство инфраструктуры для внутреннего туризма, считает он.
На фоне снижения реальных доходов населения рынок ИЖС с осени замер в ожидании, говорит гендиректор "Технониколь" Владимир Марков. Люди приобретают участки (в основном небольшие, по 6-8 соток) в сберегательных целях с перспективой строительства жилых или садовых домов в ближайшие два года, но продажи готовых домов и количество заказов на строительство упали. Подрядные организации переориентируются на небольшие заказы: мелкие ремонты, отделочные работы, некоторые переходят в промышленную стройку и дорожное строительство. Количество игроков на рынке ИЖС в этом году заметно сократится, а оставшиеся начнут выше ценить свою работу. Есть надежда, что в 2023 году положительное воздействие на рынок окажет отложенный спрос, также развитию ИЖС будет способствовать господдержка (сельская ипотека стала бессрочной, "дальневосточная" продлена до 2030 года, субсидии производителям домокомплектов, а также программа сокращения аварийного жилья).
Реализация отложенного спроса уже наблюдается, отмечает Вячеслав Котлов из HalleHouse: "Активность нельзя сравнить с 2021 годом, но по сравнению с провалом 2022 года мы наблюдаем буквально прорыв". Люди, которые были вынуждены отложить строительство дома в марте или сентябре 2022 года, сейчас решаются на строительство.
Дома стандартного класса могут подешеветь еще на уровень до 10%, а элитная недвижимость продолжит дорожать, пока комплексно не решится проблема с импортозамещением инженерии, отделки и лакокрасочной продукции, считает владелец компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. Будет нарастать интерес к более удаленным от крупных городов участкам и домам, что связано со снижением доходов населения и ростом популярности ипотеки на самостоятельное строительство. К примеру, в 10 км от МКАД дом с участком стоит минимум 18 млн рублей, тогда как в 80-90 км - около 6 млн.
Цены на дома вторичного рынка за год, по данным "Мир квартир", повысились на 20%. Лидерами стали Магаданская область (+45,9%), Карачаево-Черкесия (+42%), Приморский край (+40,5%), Амурская область (+40%), Кабардино-Балкария (+39,3%). В пяти регионах из 84 дома за год подешевели, и большей частью на курортах. Аутсайдерами оказались Краснодарский край (-13,9%), Крым (-9,9%), Московская область (-6,2%), Севастополь (-0,3%) и Калининградская область (-0,2%). В последнем квартале дома также дорожали, но незначительно - лишь на 1,3%. К тому же это объясняется сезонным фактором - в предложении снизилась доля более дешевых домов в удалении от городов, которые зимой сложнее показать покупателю. Сейчас началось некоторое снижение цен на квартиры, и с определенным временным лагом этот процесс может коснуться и домов, считает гендиректор "Мир квартир" Павел Луценко.
Падение цен на загородном рынке может достигнуть 30%, считает управляющий партнер Point Group Павел Трейвас. Падение и спроса, и стоимости неизбежно, уверен он.
"Предложений на рынке все еще не так много, но это связано с тем, что за пандемию люди раскупили практически все, что было в наличии. Но скоро на рынок выйдут дома людей, которые уехали из страны или у которых рухнул бизнес. Держать цены никто не будет. Если не будет никаких новых потрясений, то рынок, возможно, протянет до конца весны, потом начнется падение", - говорит Трейвас.