Перед продажей нужно учитывать несколько важных моментов, о которых "Российской газете" рассказал финансовый эксперт, автор Telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский:
- Ипотека - это однозначно серьезное обременение. С ним продать квартиру по доверенности несколько сложнее, поскольку здесь необходимо вести диалог не только с покупателем, но и с банком от имени собственника/заемщика.
Если простая ипотечная продажа - это как минимум дополнительные 5 процентов дисконта, то ипотека в комплекте с доверенностью может тянуть на все 15 процентов помимо обычного торга на месте.
Но если рассматривать кейс без доверенности, то есть с присутствием собственника, то все относительно просто.
Во-первых, нужно уведомить банк о продажи квартиры и получить его разрешение как залогодержателя. Делается это перед тем, как выставлять объявления о продаже.
Во-вторых, нужно определиться со схемой продажи. Но в основном - это продажа с использованием двух ячеек для продавца. Одна из них предназначена для оплаты кредита, в которой будет лежать сумма долга по ипотеке, вторая - для продавца.
Ситуация может усложниться, если продавец использовал материнский капитал при покупке квартиры. Тогда необходимо согласие органов опеки, поскольку они должны следить за тем, чтобы ребенок переезжал в условия не хуже предыдущих.
Конечно, идеальный вариант для того, чтобы без особых проблем и необходимости сбрасывать цену из-за обременения продать ипотечную квартиру - это попытаться найти необходимую для закрытия кредита сумму перед продажей у родственников или друзей. Но такой расклад представляется крайне маловероятным, поскольку суммы кредитов в последние пару лет выросли чуть ли не вдвое, и мало кто сможет просто так быстро вытащить откуда-то несколько миллионов рублей независимо от степени родства.
Дополнительной сложностью может стать факт того, что заемщик определенное время не платил кредит за квартиру. В этом случае банк может востребовать всю сумму долга либо передать дело коллекторам или начать судебное разбирательство.
В случае с выставленным требованием или коллекторами решить вопрос с продажей, в целом, будет реально. Но когда спор будет решаться в судебном порядке, возможен запрет на какие-либо регистрационные действия с квартирой на время разбирательства.
И в этом случае есть только один плюс - сумма долга в итоге будет зафиксирована и никаких штрафов на нее начисляться уже не будет.