С инициативой выступила группа депутатов. Документ уже внесен в Госдуму и включен в примерную повестку работы парламента на весеннюю сессию.
Логика в предложении, конечно, есть. По большому счету, да и по-человечески можно понять желание авторов законопроекта защитить нас от разного рода замков на песке и безответственных обещаний со стороны застройщиков. В рекламных буклетах часто представляют будущий жилой комплекс настоящим райским уголком - с зонами барбекю, тихими аллеями, беговыми дорожками и прочее, и прочее, и прочее. А на деле часто получается убитая многоэтажка с унылыми дворами. Настоящий человейник. Так почему бы не заставить строителей говорить прямо, что нас ждет?
Однако, увы, благие пожелания оказались слишком благими. Как часто бывает, розовые мечты не выдерживают столкновения с реальностью. А реальность такова, что, как объясняют правительственные эксперты, предложенные нормы могут сделать рекламу новостроек невозможной.
Потому что тогда реклама станет громоздкой и нечитаемой. И какой будет в ней смысл?
Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев отметил, что предлагаемые инициативой положения не соответствуют Гражданскому кодексу и не отвечают принципу правовой определенности с учетом предусмотренного законодательством об участии в долевом строительстве баланса интересов субъектов регулируемых правоотношений.
"Признание размещаемой застройщиком рекламы публичной офертой потребует отражения в ней значительного объема информации о технических характеристиках объекта капитального строительства, предусмотренной в качестве существенных условий договора участия в долевом строительстве", - рассказал Груздев.
Он отметил, что законом уже установлена обязанность застройщика по раскрытию информации об объекте капитального строительства в проектной декларации и ее размещению в общедоступной части единой информационной системы жилищного строительства.
"При этом проектная декларация является официальным документом, который удостоверяет факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика", - подчеркнул Груздев.
Застройщики безбожно врут в рекламных проспектах, говорит сопредседатель Союза потребителей РФ Анатолий Голов. Некоторые врут "умно", отмечает он. К примеру, из окна, как было обещано, действительно видно морской залив, но он где-то на горизонте слегка заметен между зданиями, если житель в квартире заберется на шкаф. Однако никакого специального закона для борьбы с этими уловками не нужно, считает он - все уже предусмотрено законодательством. Если застройщик не выполнил то, что обещает в проектной декларации, - это нарушение. Если житель уточнял, какие материалы будут использованы в отделке, какая инфраструктура будет в доме, и есть письменные ответы застройщика (например, покупатель направлял письмо застройщику и получил ответ), то при невыполнении этих обещаний также можно предъявить претензии. Есть случаи, когда люди выигрывают суды. Если красивый рекламный буклет не соответствует проектной декларации - можно пожаловаться в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) на недостоверную рекламу. Однако многие потребители просто не знают своих прав, и у очень немногих есть желание судиться, отмечает Голов. Мало кто внимательно читает проектную декларацию, обычно покупатели очень рады, что дом вообще достроен, и, получив ключи, закрывают глаза на несоответствия. Если же покупатель пошел в суд и выиграл дело - возникает другая серьезная проблема, отмечает Голов: зачастую к этому моменту уже некому предъявлять требования, так как компания-застройщик уже ликвидирована.
Технически несложно включить всю информацию о строящемся объекте в одно рекламное сообщение, считает вице-президент по стратегии и развитию КРОС Кирилл Лубнин - можно, например, "зашить" это в QR-код, вынести на сайт застройщика. Поправки в законодательство могли бы обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков. Но, с другой стороны, возникает сложность - как подстраховать себя застройщику, поскольку иногда обещанное не может быть реализовано в полном объеме по независящим от него причинам, отмечает Лубнин. На это указывается и в отзыве правительства на законопроект: если ввести такое правило, застройщики не смогут, к примеру, оперативно заменить импортные материалы, если они были предусмотрены проектом, но их не удалось доставить на стройку из-за санкций.
На самом деле такие поправки давно следовало бы принять, считает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. Застройщики нередко, пытаясь сэкономить, выполняют свои обязательства не в полном объеме - упрощают элементы благоустройства, архитектурные формы, детские площадки. В случае принятия законопроекта девелоперы стали бы более вдумчиво рекламировать свои жилые комплексы и тщательно проверять информацию в своей рекламе. "Не уверен, что затраты на рекламу выросли бы, разве что на креатив, потому как подавать реальную информацию тоже надо красиво, - говорит Татаринов. - Но я не назвал бы это существенной проблемой, ведь и сегодня мы видим борьбу креативов на девелоперском рынке".
Крайне важно все же усилить защиту прав и интересов граждан, приобретающих недвижимость, считает член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин. Сегодня многие застройщики применяют метод продвижения своих жилых комплексов с помощью яркой и обещающей рекламы, которая зачастую не соответствует реальной ситуации.
Это может вызывать недовольство и неприятные последствия у покупателей: например, объявление обещает, что идти пешком до остановки или метро 10 минут, а на деле оказывается, что 40 минут и через лес. Кроме того, не каждый застройщик придерживается своих рекламных обещаний по поводу качества, внешнего вида и оснащения жилых комплексов. В результате покупатели могут столкнуться с несоответствиями и дефектами, несмотря на то, что они делали выбор, исходя из предложенной информации. А далее - разочарование, переплата за "красивую картинку", суды. "Важно обязать застройщиков строить жилые комплексы такими, какими они были описаны и предложены в рекламных материалах. Это поможет предотвратить обман покупателя, обеспечит прозрачность и надежность при сделке с недвижимостью", - заключил Чаплин.
Штрафы за ненадлежащую рекламу для застройщика мизерные, отмечала ранее адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа. И для суда важно прежде всего то, что прописано в договоре долевого участия (ДДУ). Были случаи, когда покупатели квартир обращались в суд из-за отсутствия в построенном доме бассейна, теннисного корта, пляжа или из-за того, что застройщик вместо запланированного детсада построил ТЦ - но суды им отказали, так как это не было прописано в ДДУ.
Даже наличие в проектной декларации бассейнов и висячих садов ничего не гарантирует, отмечал партнер юридической фирмы Platforma.Legal Дмитрий Мальцев. По мере реализации проекта застройщик имеет право вносить изменения в проект (как правило, стандартный ДДУ не ограничивает застройщика), и итоговый результат будет сильно отличаться от исходного макета. Формально это не нарушение, и даже предлагавшиеся изменения законодательства никак не затрагивали этот аспект.