Проникновение ипотеки на рынке первичного жилья находится на максимально возможных отметках, считает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Сейчас с помощью ипотеки покупается 8 из 10 новых квартир, сообщил он на заседании Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое. Здесь уже нет физических возможностей для дальнейшего роста первичного рынка ипотеки, он возможен только в случае увеличения общего объема продаж новостроек. Вместе с тем большая часть ипотеки все же выдается на вторичном рынке жилья. Причина - в том, что цены на новое жилье зачастую выше, и платеж за "вторичную" квартиру оказывается более низким, даже при льготной ставке по ипотеке на новостройки. Потребители "перетекают" на вторичный рынок. "Мне кажется, это основной вызов этого года - сделать так, чтобы эту тенденцию прекратить и вернуть потребительский спрос на первичный рынок. Снижение спроса на первичном рынке - это главная угроза, которую мы видим", - подчеркнул Гольдберг.
По оценке ДОМ.РФ, в 2022 году было зарегистрировано на 15% меньше договоров долевого участия, чем в 2021 году. В денежном выражении падения не случилось из-за роста цен, а в количественном выражении произошло, уточнил Гольдберг.
При этом большой потенциал роста - у ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), считает он. Количество кредитов на ИЖС в прошлом году выросло в три раза. Тем не менее пока лишь один дом из десяти строится с привлечением ипотеки.
В 2022 году в целом было выдано 1,327 миллиона ипотечных кредитов на 4,813 триллиона рублей. Это на 30% по количеству и на 15,5% по объему меньше, чем в рекордном 2021 году (1,9 миллиона кредитов на 5,7 триллиона рублей). При этом количество кредитов, полученных на новые квартиры, снизилось меньше - на 13,89%, а по сумме кредитов - выросло на 9,7%.
Ипотечный портфель в последние годы держится на уровне около 10% ВВП. При этом в странах с той же долей жилья в собственности ипотека составляет обычно 15% ВВП, а во многих других странах гораздо выше. Однако повышение ипотеки до 15% от ВВП в России маловероятно, считают в Фонде "Институт экономики города". Рост до 15% приведет к росту доли расходов граждан на обслуживание ипотечного долга по отношению к фонду зарплаты всех работников с 11,4% до 20% к 2030 году, то есть почти вдвое, отмечает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Нагрузка на доходы заемщиков станет еще выше, и банки просто перестанут выдавать ипотеку.
Между тем другие эксперты видят возможности дальнейшего роста ипотечного портфеля. "В 2023 году мы ожидаем объем выдачи на сопоставимом с прошлым годом уровне, что окажет позитивное влияние на ипотечные портфели банков, - считает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. - Итоговый прирост портфеля во многом будет зависеть от темпов досрочного погашения, в базовом сценарии по итогам года можно ждать прироста сегмента примерно на 15%".
Доступность жилья в 2022 году резко снизилась, отмечает Косарева. Впервые за последние пять лет в агломерациях зафиксированы коэффициенты доступности жилья от 5 и выше (не менее пяти лет семье из трех человек придется откладывать на среднестатистическую квартиру все свои доходы). По итогам первого полугодия коэффициент приближался к 6 в Казани, Санкт-Петербурге и Москве и превышал 4,5 во Владивостоке и Красноярске. Также впервые за пять лет ни в одной из 17 крупнейших агломераций не было коэффициента ниже 3 (что означает, что "приобретение жилья доступно").
В ряде зарубежных мегаполисов доступность жилья хуже. К примеру, по расчетам Numbeo, чтобы накопить на жилье в Шанхае, нужно 46,8, в Пекине 45,3 года. Правда, их эксперты рассчитывают доступность квартир в 90 квадратных метров, что для России редкость. В Москве, по данным этого сервиса, накопить на такое жилье можно за 22,1 года, при этом в 2018 году было 19,9, а в 2009 - 31,6 года. Доступность жилья в Санкт-Петербурге сейчас сравнима с Лиссабоном (20,3 года), в Нижнем Новгороде - с Сингапуром (15,4 года), в Перми - с Дели (13,8 года). Возглавляет иностранный рейтинг из 343 городов южноафриканская Претория - здесь для покупки жилья достаточно дохода за 1,9 года. Незначительно отстают Феникс и Хьюстон в США, где на квартиру можно накопить за 2,3 года.
Крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который характеризуется низкой фундаментальной доступностью жилья (а не высокой, как это было в предыдущие 10 лет), отмечает Косарева. В условиях низких темпов роста доходов это неизбежно приведет к сокращению жилищного потребления независимо от текущих условий доступности ипотеки. Дальнейшее стимулирование спроса с помощью льготной ипотеки, скорее всего, не будет обеспечивать существенный рост спроса на ипотеку. Большую актуальность приобретает задача развития других инструментов обеспечения жильем, доступных гражданам с невысокими доходами, в том числе жилищно-строительных кооперативов, наемного жилья и индивидуального жилищного строительства, считает эксперт.