Если в прошлом году минимальная ипотечная ставка была 0,1% при средней наценке на жилье в 19%, то в феврале 2023 года минимальная ставка выросла до 3,75%, а наценка уменьшилась до 10%. При этом снижение наценки не позволило компенсировать рост ставки, отмечают эксперты: ежемесячный платеж стал выше, как и переплата.
В качестве примера Циан рассчитал примерные платежи за квартиру в одном из проектов при покупке по "нулевой ипотеке" в ноябре прошлого года и в феврале нынешнего. В ноябре наценка за "нулевую" ипотеку по этому объекту составляла от 12% до 15% (ставка 1,99%-0,1%).
В феврале наценка была 9%, но и ставка по кредиту выросла до 3,75%. Ежемесячный платеж вырос в полтора раза, а общая цена квартиры с учетом всех выплат - на 39%. "Для того, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке по ставке 3,75% стал равен платежу по ставке 0,1% осенью 2022 года, девелопер должен был бы снизить базовую стоимость квартиры на 19%. Девелопер же снизил наценку к базовой цене с 15% до 9%", - отмечают эксперты.
Субсидированная ипотека от девелопера под 3,75% теперь позволяет снизить ежемесячный платеж всего на 20% относительно базовой программы, тогда как при "нулевой" ипотеке экономия в ежемесячных платежах была как минимум треть (при ставке 1,99%) и в два раза - при ставке 0,1%.
В марте минимальная ставка продолжила расти и сейчас - от 6%.
Осенью "новинкой" стала пятилетняя рассрочка, согласно условиям которой застройщик брал на себя переплату (выплату процентов) в течение первых пяти лет кредита, с 6го года ставка составляла 7% годовых. За такую программу необходимо было заплатить 17% к базовой цене квартиры, по отдельным проектам наценка была на уровне 22%.
К февралю средняя наценка по такой программа выросла до 25%, а максимальная составляла уже 28% вместе 22% в ноябре 2022 года. По прошлогодним условиям выгода для покупателя за пять лет ипотеки без процентов составляла 1,74 млн, сейчас она уменьшилась на 27% - до 1,27 млн. Выгода программы зависит от стратегии конкретного покупателя, отмечают в "Циан.Аналитика": кому-то проще переплатить на этапе покупки и далее не вносить проценты несколько лет, другим выгоднее платить стандартную ипотеку без наценки.
После резкого роста ключевой ставки в прошлом году часть потенциальных клиентов выбрали банковские вклады. Для такой аудитории работала программа, где первый взнос в размере от 15% до 40% работал как вклад: начислялся доход 12% на его сумму в течение года. Наценка за такую возможность составляла в среднем 6% (от 2% до 11%), ставка по ипотеке составляла 4,99%, часть переплаты уходила на субсидирование процентов по кредиту.
В ноябре 2022 года программа "вкладотеки" уже была недоступной, и новой альтернативой возврата внесенных средств стала программа кэшбека: 15% стоимости квартиры перечисляются обратно покупателю. Фактически данная акция заменила собой и действующую ранее ипотеку без первого взноса.
Покупатель, не собравший необходимые 15%, мог взять потребительский кредит на эту сумму и погасить его за счет кэшбека. Средняя наценка к стоимости квартиры при этом составляет 12% (от 7% до 14%), ставка по кредиту - 7,7%. При максимальной наценке в 14% реальный кэшбек к базовой цене в одном из проектов составит всего 2,7%, подсчитали эксперты. Но при меньшей наценке к базовой цене по другому проекту в "старой" Москве "кэшбек" к стоимости составляет уже 8,7%. С марта программа кэшбека уже не действует.