После вытеснения с рынка по требованию ЦБ околонулевой ипотеки застройщики и банки создают новые механизмы продаж и привлечения покупателей.
Суть аккредитивной схемы в следующем: человеку выдается ипотечный кредит на приобретение жилья на первичном рынке, незначительная часть средств направляется на счет эскроу, а большая часть средств поступает в аккредитив в этом же банке и переводится на эскроу только за несколько дней до сдачи дома в эксплуатацию, пояснили в пресс-службе ЦБ.
Таким образом, ипотечный банк с момента открытия аккредитива до момента ввода дома в эксплуатацию может реинвестировать находящиеся в аккредитиве ипотечные средства. За счет реинвестирования банк может предложить более низкую ставку по ипотеке.
"При этом заемщик может не осознавать, что деньги, полученные в ипотеку, не переведены на счет эскроу. В случае банкротства ипотечного банка часть средств заемщика на аккредитиве (не только ипотечный кредит, но и первоначальный взнос из средств самого заемщика) могут быть утеряны (лимит страхования - 1,4 млн рублей), в то время как по счетам эскроу средства застрахованы в размере до 10 млн рублей", - отмечает пресс-служба.
Также с рисками может столкнуться и банк, который предоставляет кредит на проектное финансирование. Из-за более позднего поступления средств на счет эскроу растет потребность застройщика в финансировании и экспозиция банка по этому проекту.
"Аккредитивную ипотеку" недавно запустили в нескольких банках, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Это не новая схема, но активно она начала работать в этом году, когда начали сворачиваться программы с околонулевыми ставками. На срок действия аккредитива клиенту дается льготная ставка, его ежемесячный платеж снижен. Это чем-то похоже на траншевую ипотеку, отмечает Новиков. Либо может быть вариант отсрочки первого взноса, что особенно интересно клиентам, которые, например, продают квартиру. Когда клиент собирает необходимую сумму, деньги довносятся и режим переводится на эскроу.
Застройщикам поступают предложения воспользоваться подобными предложениями, отмечает коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. Но отнюдь не все девелоперы соглашаются работать с аккредитированной ипотекой, так как важно наполнять счета эскроу, отмечает она. Чем больше средств накоплено на эскроу, тем ниже для девелопера ставка по проектному финансированию.
Аккредитивная ипотека во многом является реинкарнацией вексельной схемы продажи новостроек, когда заключалась предварительная сделка, а покупатель вносил свои или кредитные средства на приобретение векселя, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. За использование старой вексельной схемы покупатель получал скидку на квартиру в 15-20%.
Но она была довольно рискованной, на нее не распространялись гарантии о защите прав дольщиков, так как приобреталась все-таки не квартира, а вексель, который можно было использовать по назначению, когда квартира будет достроена. В случае аккредитивной ипотеки покупатель также не приобретает квартиру, а получает возможность ее приобрести в момент, когда аккредитив раскроется. Последнее действие оттягивают до момента сдачи дома, что позволяет банку или строителям пользоваться средствами без ограничений, которые накладываются условиями счета эскроу.
Покупателю надо понимать, что гарантий в данном случае меньше, средства не застрахованы в Агентстве страхования вкладов, поэтому причины использовать этот вариант, а не счет эскроу должны быть весомыми, отмечает эксперт. "Я бы не стал говорить, что это абсолютно неприемлемая схема, но сильно не порекомендовал бы, - говорит Цыганов. - Как минимум, посоветовал бы очень внимательно оценить, насколько это дешевле и приемлем ли риск. Если покупатель хорошо знает застройщика, доверяет ему, четко понимает риски, считает их приемлемыми - почему бы нет? Но риски действительно высоки".
Для банка и девелопера такая схема выгоднее, поскольку позволяет сэкономить на ведении счета эскроу, страховании вклада (на эскроу застрахованы суммы до 10 млн рублей), а также, не слишком афишируя это, пользоваться этими средствами. За счетами эскроу надзор намного строже.
При этом риски для банка и девелопера тоже есть, хотя и меньшие, отмечает Цыганов. Страдает репутация, особенно у банка, увеличивается надзор со стороны ЦБ. Девелоперу тоже придется разъяснять, почему он игнорирует возможности, предоставляемые счетами эскроу и законодательством о долевом строительстве, что в перспективе может привлечь внимание правоохранительных органов, говорит эксперт.
Среди недостатков аккредитивов при покупке жилья есть и те же, что при покупке через эскроу. Например, если деньги все же вернулись покупателю при несостоявшейся сделке, он теряет и время, и средства, поскольку за время действия аккредитива недвижимость могла подорожать, а ипотека - стать менее выгодной, говорит младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Надежда Караваева. Купить аналогичную квартиру за те же средства он не сможет.
Аккредитивная схема возможна из-за отсутствия в законодательстве требования о переводе средств на счет эскроу в полном объеме, равном стоимости приобретаемого жилья, отмечает пресс-служба ЦБ. "Пока такие практики не получили широкого распространения, но в случае роста их популярности могут потребоваться законодательные изменения", - подчеркнули в банке.
Основной риск аккредитивной ипотеки заключается в том, что девелопер в случае банкротства не обязан возвращать средства, если они не заморожены на счете эскроу, говорит директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании "Метриум" Дмитрий Веселков.
Таким образом теоретически вновь могут возникнуть обманутые дольщики. "Однако в действительности опасность минимальна, ведь деньгами оперируют не застройщики, а банки, - считает он. - Уверен, что в случае чрезвычайных обстоятельств кредитные организации не станут рисковать репутацией и без промедлений вернут средства клиентам. Тем не менее, учитывая суровую политику Центробанка, подобная схема, вероятно, вскоре окажется под запретом".