Как обезопасить себя от рисков утраты права собственности, "Российской газете" рассказала к.ю.н., доцент, председатель Подкомитета по развитию рынка управления жилой недвижимостью Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.
Проверяем правильность оформления доверенности
Доверенность на продажу квартиры должна быть совершена в письменной форме. А поскольку такой документ предусматривает распоряжение зарегистрированными в Росреестре правами, он также подлежит нотариальному удостоверению.
Это прямо предусмотрено п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ и ч. 8 ст. 18 Закона № 218-ФЗ. Более подробней о порядке нотариального удостоверения доверенности в Письме ФНП от 22.07.2016 № 2668/03-16-3 "О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей".
Обязательными реквизитами доверенности являются:
- наименование документа;
- указание на место ее совершения (город (село, поселок, район), край, область, республика, автономная область, автономный округ полностью), а в случае удостоверения доверенности вне помещения нотариальной конторы - также адрес удостоверения;
- дата ее совершения;
- фамилия, имя и отчество (при наличии) полностью, место жительства, паспортные данные. Неполнота сведений не является основанием для недействительности доверен-ности.
- сведения о представляемом и представителе;
- полномочия представителя;
- срок действия доверенности; Доверенность может быть выдана на любой срок. Если срок действия не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее составления;
- подпись собственника квартиры (представляемого).
Дополнительными реквизитами могут быть:
- срок, на который выдана доверенность;
- право или запрет передоверия.
Проверяем пределы полномочий представителя
Перечень и объем полномочий определяется собственником квартиры и зависит от степени его доверия представителю. Доверенность может включать широкий объем полномочий, начиная от подготовки квартиры к продаже до представления интересов в любых уполномоченных органах и организациях. Но может также содержать оговорки о продаже квартиры на определенных условиях.
Следует внимательно отнестись к ситуации, когда в доверенности указано несколько пред-ставителей. Это законно. Каждый из таких сопредставителей обладает полномочиями на совершение сделки, если только в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно.
Обратите внимание, что представитель не может совершать сделки от имени доверителя (продавца) в отношении себя лично и в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Данные ограничения направлены на недопустимость злоупотребления представителем своими полномочиями.
Проверяем личность продавца
Если продавец умер, признан безвестно отсутствующим или недееспособным сделка не состоится. Но представитель может об этом не узнать.
Вот реальный пример. Пришел на консультацию сын, отец при жизни выдал доверенность на продажу квартиры, но отец умер. Сын был уверен, что имеет право "успеть" продать квартиру в ближайшее время. Но такая доверенность, как и само отчуждение квартиры ни-чтожны. А потому не лишним будет на момент совершения сделки убедиться в правоспособности продавца, от имени которого действует представитель. Для этого можно использовать видеоконференцсвязь, сделав видеозапись.
Есть еще один риск - подделка доверенности от имени продавца. Когда мошенник завла-девает личными документами на квартиру и паспортом, после чего от имени потерпевшего оформляет доверенность на имя другого мошенника в целях продажи квартиры.
Например, лицо изготовило поддельную доверенность от имени владельца квартиры для подачи документов на госрегистрацию. Внешне никто не мог заподозрить обман. Ведь доверенность содержала поддельную удостоверительную надпись нотариуса.
Проверяем срок действия доверенности
Срок действия доверенности может быть любым. Хоть 50 лет. Но если срок не указан, доверенность будет действовать 1 год. Доверенность с истекшим сроком ничтожна.
Проверяем действительность полномочий нотариуса
Для проверки нотариуса можно воспользоваться сервисом на портале Федеральной нотариальной палаты. Достаточно указать номер, дату выдачи доверенности и ФИО нотариуса.
Проверяем не отозвана ли доверенность
Если продавец в какой-то момент потеряет интерес к продаже недвижимости или усомнится в добросовестности своего представителя, он может отозвать доверенность. Поскольку речь идет о нотариальной доверенности ее отзыв осуществляется также через нотариуса. Если отзыв не состоялся, представитель фактически сможет и дальше действовать от имени продавца. Проверить отзыв доверенности можно также на сайте реестра доверенностей в разделе "сведения об отмене доверенности".
Подобный алгоритм проверки полномочий представителя по доверенности - залог безопасности сделки.