Эксперты рынка недвижимости утверждают, что ситуация, в которую попала наша героиня, в реальности встречается довольно часто. Суть сложившейся картины такова. Дольщица, которая заранее оплатила квартиру в строящемся доме, лишилась права на уже оплаченные квадратные метры после передачи дома на достройку совсем другой организации.
Юристы уверяют, что в таких случаях добросовестному дольщику приходится долго и трудно бороться, чтобы отстоять свои права.
Подобные правовые казусы, судя по судебной практике, происходят чаще всего в тех случаях, когда речь идет о не очень больших фирмах-застройщиках, которые в итоге не могут выполнить свои обязательства перед гражданами, вложившимися в будущее жилье.
В большинстве аналогичных случаев на смену застройщика, у которого в силу разных обстоятельств не вышло вручить поверившим ему гражданам ключи от квартир, приходит другой застройщик.
А вот у нового застройщика, пришедшего на место старого, чаще всего не возникает большого желания выполнять обязательство своего предшественника перед прежними дольщиками.
Понятно, что новый застройщик теперь уже свои достроенные квартиры желает продать клиентам, которые пришли к нему с деньгами.
Со стороны нового застройщика такое желание объяснимо. Ведь в абсолютном большинстве случаев от момента официального разорения первого строителя дома проходит не один год. И оплаченные гражданами несколько лет назад квадратные метры уже стоят совсем по-другому.
В случае, о котором идет речь, произошла именно такая история. Это решение первым заметил портал Право.ru*. Подчеркнем, что гражданка оплатила не только будущие жилые квадратные метры, но и будущий гараж в подвале дома. Но застройщик деньги взял, а дом не достроил - обанкротился.
В деле о банкротстве застройщика наша героиня сначала обратилась в суд с заявлением о включении в реестр ее требования в почти 16 миллионов рублей. Часть требования в несколько миллионов рублей по договору участия в долевом строительстве жилого помещения включили в третью очередь. А часть уже внесенной суммы в строительство нежилого помещения - в четвертую.
Так прошло несколько лет, и несчастный дом забрала на достройку другая компания. Тогда у нашей героини появилась надежда, что свои квадратные метры она все-таки получит.
С новым застройщиком договориться не вышло, и гражданка пошла в суд. Но - неудачно. Местные суды отказались трансформировать требование гражданки по квартире в требование о передаче жилого помещения. Они решили так: раз заявительница включилась в реестр с денежным требованием, то и компенсация ей положена только деньгами. Дольщица пошла в Верховный суд.
Гражданка настаивала, что ее воля была направлена на получение в собственность оплаченной по условиям договора квартиры.
ВС изучил решения местных судов, отказавших гражданке, и заявил, что коллеги были не правы. Суды не изучили, каким образом оплаченные дольщицей квадратные метры спустя годы вновь превратились в деньги, и не ясно, с какими аргументами дольщица вместо квартиры должна получить именно деньги.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил спор о компенсации для нашей героини на новое рассмотрение, с учетом его разъяснений.
Таким пострадавшим дольщикам посвящено и еще одно недавнее решение ВС. Суд разъяснил, что дольщики имеют право еще и на моральную компенсацию за страдания.
Верховный суд сказал, что его уточнения о плате за моральные страдания вызваны принятием в марте 2022-го правительственного постановления "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства". В нем сказано, что к отношениям участников долевого строительства и застройщиков применяются "исключительно" положения профильного закона.
Поэтому ВС отметил, что это постановление "не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона "О защите прав потребителей" к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства". А поскольку закон "Об участии в долевом строительстве" не регулирует вопрос о компенсации морального вреда для дольщика, должен использоваться именно "потребительский" закон.
*Определение Верховного суда N А32-1070/2017.