Механизм открытия сведений в ЕГРН по заявлению собственника пока не обкатан, сотрудники многофункциональных центров часто не знают, как быстро это сделать, срок проведения сделки возрастает на 5-7 дней, обрисовывает ситуацию гендиректор Apple Real Estate Данила Савченко. Несколько возрастают затраты для собственника, если он самостоятельно получает выписку: за каждую нужно заплатить по 350 рублей, а потенциальных покупателей обычно несколько. Кроме того, риелторам приходится применять дополнительные способы проверки продавца.
Заранее узнать имя владельца понравившейся квартиры покупатель уже не может. Но в целом рынок за месяц приспособился к нововведениям. При классических сделках особых сложностей не возникает, стало больше порядка в действиях продавцов и покупателей, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Самый простой вариант получения ЕГРН для продавца - запрос ее через госуслуги, отмечает Наталия Борзенкова, руководитель офиса "Митино" "ИНКОМ-Недвижимость". Электронная выписка приходит в течение двух минут, важно наличие двух печатей - Росреестра и минцифры, а также файл с электронной подписью. Проверить подлинность документа можно через QR-код на выписке.
В авансовом соглашении для покупателя теперь прописывается, что либо собственник сам получает выписку из ЕГРН, либо открывает персональные данные, отмечает Ирина Пешич, управляющий директор сети "МИЭЛЬ". Если выписка была получена собственником накануне сделки, то считается, что она была заказана для покупателя с целью подтверждения его добросовестности (а это важный нюанс - добросовестный покупатель может в ряде случаев позже получить компенсацию, если лишится жилья). Также собственник может через личный кабинет на госуслугах открыть свои данные, покупатель, узнав об этом, получает выписку, после чего данные вновь закрываются. "Если продавец категорически отказывается предоставить выписку, то это сигнал покупателю задуматься: а нужна ли ему именно эта квартира", - предостерегает Пешич.
Пресс-служба Росреестра подчеркивает, что запрет на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия собственника, прежде всего, направлен на защиту граждан. Это повышает взаимную ответственность при проведении сделок, помогает исключить случаи мошенничества. Механизм отлажен и работает, отмечают в Росреестре.
Между тем данными из ЕГРН раньше пользовались и сайты-агрегаторы, которые предварительно проверяли квартиры в объявлениях. Закрытие данных создало проблемы для участников рынка, отмечает руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости" Сергей Хахулин. "Вместе с другими игроками мы многие годы успешно занимались обелением рынка и считаем, что отключение этой опции в итоге будет способствовать криминализации рынка. После закрытия проверка владельцев объектов стала дольше и сложнее. Раньше мы делали это автоматически, сейчас этот процесс приходится перестраивать, он становится дороже. Тем не менее мы продолжаем оценивать юридическую чистоту объектов и первичной, и вторичной, и арендной недвижимости", - сказал он.
В чатах риелторов все чаще стали мелькать объявления об услугах по платному предоставлению сведений из ЕГРН. Между тем Госдумой уже принят в первом чтении законопроект о введении штрафов за нелегальный оборот сведений из этого реестра: в 15-25 тысяч рублей для граждан, 350-400 тысяч для организаций.
Намного сложнее ситуация в ЖКХ. Ранее коммунальные организации пользовались выписками из ЕГРН для составления реестра собственников квартир перед проведением общих собраний жителей, при взыскании долгов. Теперь такой возможности нет. Но ситуация будет обостряться постепенно.
Дальновидные управляющие компании и ТСН обновили свои реестры собственников до 28 февраля, когда эти сведения были еще доступны, и в целом этих сведений им хватит для нормальной работы еще на год, успокаивает руководитель юридической службы ГК "Юнисервис" (Москва) Артем Румянцев. Смена собственников квартир происходит не так часто. Проблем нет, документы новых собственников имеются, поскольку без этого вход в дом им закрыт охраной, сообщает председатель правления ТСЖ "Серебряный квартет-3" (Москва) Мкртич Аракелян. Сейчас можно получить обезличенную выписку, где есть информация о долях, площади и дате регистрации права собственности, говорит директор по сервисному бизнесу ГК "Эталон" Сергей Могилевец. Это позволяет понять, где собственник поменялся, и пытаться запрашивать у него индивидуально документы на собственность или хотя бы связаться с предыдущим собственником. "Это усложняет автоматизацию биллинга, увеличивает ручной труд, срок взыскания задолженности", - отмечает он. Неясно, как теперь актуализировать данные для проведения общего собрания, говорит гендиректор "Камышловской УК" (Свердловская область) Ольга Ахметова. Новые собственники будут обжаловать результаты собрания в суде, указывая, что их не уведомили и не внесли в списки для голосования.
Вопросы возникают, например, по поводу подземного паркинга, рассказывает председатель правления ТСН "Троллейная, 14" (Новосибирск) Ирина Марченко. Подвал с машино-местами - долевая собственность на нежилое помещение. Там в принципе все сделки проходят без участия ТСЖ, их оформляет нотариус и регистрирует Росреестр. ТСН не знает, на кого выставлять задолженность, за кем числится то или иное место, так как в Росреестре указывается только доля.
В почте постоянно куча предложений - за деньги выдадут информацию обо всех собственниках на все помещения, но как это будет подтверждаться - непонятно, рассказывает председатель правления ТСЖ "Коперник" (Новосибирск) Лилия Маякина. По идее все госорганы - и Росреестр при оформлении собственности, и МВД при прописке-выписке граждан - должны вносить информацию в ГИС ЖКХ, но многие до сих пор вписывают эту информацию только в бумажные тетради, говорит она.
Кроме того, у управляющих организаций осталась обязанность вести и предоставлять реестры собственников, например, организаторам общих собраний или в жилинспекцию. Хотя доступа к этой информации у них уже нет.
Участники отрасли указывали, что закрытие персональных данных приведет практически к невозможности идентификации собственников, инициирования общего собрания и уведомления собственников о нем, определения долей собственников для оплаты содержания общего имущества, голосования на собрании, для определения его доли в накоплениях на капремонт и др., указывает директор ассоциации НП "Национальный жилищный конгресс" Татьяна Вепрецкая. Нововведения делают невозможным исполнение обязательных лицензионных требований в сфере управления многоквартирными домами, отмечает она. И все эти опасения сбылись.
В середине марта ряд отраслевых организаций сферы ЖКХ направил обращение на имя вице-премьера Марата Хуснуллина. Ранее для взыскания задолженности коммунальные организации получали данные о должнике в выписке из ЕГРН. С прошлого года при отсутствии у взыскателя информации о так называемых идентификаторах должника (паспортные данные, ИНН и прочие сведения, которые исключат ошибочное взыскание долга, например, с тезки должника) суды должны сами запрашивать эту информацию в госорганах. Однако суды не в состоянии оперативно обрабатывать такие запросы, указывают авторы письма. Сроки вынесения решений по долгам в сфере ЖКХ доходят до 3-5 месяцев, а судебные органы "урезают" количество принимаемых исков до величины, которые они в состоянии обработать. Вся информация о должнике, необходимая организациям ЖКХ, должна консолидироваться на платформе ГИС ЖКХ, считают представители отрасли, просят поддержать поправки в законодательство об этом и ввести этот механизм до конца отопительного периода. "Более длительная остановка судебного взыскания может повлечь серьезные последствия в части недосборов текущих платежей в 2023 году, что поставит под угрозу проведение ремонтной кампании в летние месяцы", - указывается в письме.
Не работает для ЖКХ и механизм получения выписок из ЕГРН через нотариуса. Коммунальные организации, как правило, не имеют письменных договоров с потребителями, необходимых для предъявления нотариусу. Кроме того, этот механизм получения сведений "уже показал после 1 марта 2023 года свою непригодность из-за отсутствия возможности автоматизированной пакетной обработки многотысячных ежемесячных запросов выписок из ЕГРН для нужд отрасли", отмечается в письме. А расходы на нотариусов достаточно дороги для представителей отрасли, и взыскать их в качестве судебных издержек с должника невозможно. Их можно включить в тарифы на коммунальные услуги, но от этого пострадают добросовестные жители.
Представители управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК, СНТ теперь вынуждены стоять в очередях у нотариусов для составления актуальных реестров собственников или получения выписок для судебных споров, говорит президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Никита Чулочников. Плата за услуги нотариусов - 300-450 рублей за удостоверение сведений из ЕГРН или 25 рублей за одну запись при получении реестра собственников - слишком высока для ТСЖ с низким тарифом на содержание и эксплуатацию жилья. Некоторые суды возвращают заявления УК и ТСЖ о взыскании задолженности из-за отсутствия данных на собственника, проблемы возникают и в других ситуациях - например, при обнаружении "незаконных" врезок или установления факта незаконной перепланировки. Найти прошлых правообладателей недвижимости невозможно.
В минстрое на запрос "РГ" не ответили.