Собственник помещения утеплил его, обшил вагонкой. Внутри симпатично, даже уютно. Продавать-то зачем? Да и, кстати, получится ли его сбыть, оформив по закону?
Продать можно, считают эксперты, а вот легитимно оформить сделку - вряд ли. Очень много нюансов. "К жилым помещениям есть определенные требования по количеству помещений, освещенности, возможности круглогодичного проживания и т.д. Большинство гаражей не проходят по этим нормам, поэтому для того, чтобы перевести эти объекты в статус жилых помещений, необходимо сделать реконструкцию, - рассказывает основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, юрист Светлана Гоненко. - Для этого в первую очередь нужно оценить виды разрешенного использования земельного участка - предполагается ли на нем размещение индивидуальных жилых домов. Если ответ положительный, гараж потребуется реконструировать и узаконить этот процесс (проект, разрешение, ввод в эксплуатацию), а потом оформить как индивидуальный жилой дом".
Сами понимаете: если бы собственник гаража проделал все эти долгие и дорогие манипуляции, помещение вряд ли бы стоило полтора миллиона. Так что речь шла либо о продаже без оформления, либо, скорее всего, о продаже именно гаража, переделанного под квартиру: уточнить или проверить это уже невозможно, объявление провисело недолго, успев собрать 75 тысяч просмотров.
Как гараж такое помещение можно реализовать без проблем, считает юрист по недвижимости, основатель юридического партнерства "Мелешко Консалтинг" Антон Мелешко. "Никто не может вам запретить ночевать, жить или работать в вашем личном гараже - вы спокойно можете сделать там туалетную или кухонную зону. Например, если вы самозанятый и ведете в своем гараже небольшой бизнес по ремонту автомобилей, то нет ограничений на обустройство там кухонного уголка для обеда. Бывают, например, стоматологические клиники, которые находятся в нежилом помещении первого этажа, и там есть кухня или даже комната отдыха, но ее же не назовешь спальней, а все это помещение - квартирой. Так что в случае продажи гаража-квартиры, который используется в личных целях, правонарушений нет", - утверждает он.
Но и здесь не все так просто. Как рассказал "РГ" ведущий юрист Европейской юридической службы Валентин Лупу, действующим законодательством не предусмотрена ответственность собственника за использование нежилого помещения не по целевому назначению, например для проживания, если это не влечет иных нарушений. Но к нарушениям можно отнести использование не по назначению земельного участка под таким помещением. А это уже чревато штрафом в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тысяч рублей.
А вот доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при правительстве РФ Оксана Васильева настаивает на том, что использование технического помещения не по назначению незаконно. Более того, согласно гражданскому законодательству за подобные нарушения собственность может быть изъята. А уж прописаться в таком гараже у нового владельца однозначно не получится. Из-за ажиотажа вокруг такого объявления (в новостях на канале М24 крутили сюжет) объектом недвижимости могут заинтересоваться местные органы власти, которые обяжут владельца вернуть гаражу облик гаража.
А вообще в нашей стране "квартиры" умудряются делать буквально из всего, вплоть до грузовых контейнеров или вагончиков, рассказывает Светлана Гоненко. Такие решения чаще всего являются незаконными и статуса жилья не имеют, значит, прописаться в них невозможно.
Аналогичные "прецеденты" на рынке недвижимости - апартаменты. "По документам - это нежилое коммерческое помещение, к нему применяются соответствующее налогообложение и нормативы оплаты жилищно-коммунальных услуг, а по факту - это жилье, которое именно в этом качестве легально строится, продается и покупается, - сообщила руководитель агентства SAMPLE Мария Румянцева. - Сейчас есть еще один способ "создания квартиры", когда на первом этаже предприимчивым инвестором покупается многокомнатная квартира, проводится перепланировка - и вот уже вместо трехкомнатной квартиры на продажу выставляются три однокомнатные, каждая с отдельным входом и санузлом. В таких "однушках" можно прописаться, да и рекламируются они по цене дешевле однокомнатных аналогов, и поэтому пользуются спросом. По документам же такая недвижимость проходит как доля в квартире. Поэтому сдать или продать ее невозможно без согласия всех сособственников".
В тему
"Жилье" в гараже очень популярно на юге страны. В летний сезон такая недвижимость сдается в аренду немного дешевле, чем квартиры. Причем это помещение может быть многоэтажным - сам гараж на первом этаже, а над ним, друг над другом, находится пара комнат для проживания. Под жилье вдоль береговой линии также используются эллинги для катеров. Потенциальному покупателю такой недвижимости надо понимать риски подобного приобретения. По всем документам недвижимость будет проходить как нежилое помещение. И прописаться там будет невозможно.