Для западносибирского региона это пока новое направление, тогда как в европейской части России, в первую очередь в Подмосковье, Ленинградской области, сектор показывает уверенный рост с начала 2010-х годов. Всего же в России 21 миллион квадратных метров недвижимости в индустриальных парках, количество которых с 2014 года выросло в пять раз.
Не просто цех
Сначала разберемся с понятиями. Индустриальная - значит производственная. Ближе всего этот тип к коммерческой недвижимости, но от обычных складов и цехов отличается тем, что размещается на территории индустриального парка. Этот статус ведет за собой остальные плюсы: налоговые льготы, промышленную ипотеку под 8,5 процента, низкие ставки аренды на землю.
Начиная такой проект, инвестор выбирает площадку с хорошей локацией, с удобными подъездными путями, подводит инженерные сети - чтобы широкий круг компаний захотел построить там заводы или арендовать готовые цеха. И если два тюменских парка, Боровский и Богандинский, - это детища области, то в целом по России их в основном строят частные компании.
- В России порядка 400 индустриальных парков, 70 процентов из них - частные. Это в полной мере соответствует возросшему спросу: бизнес предлагает продукт, который востребован на рынке. Если говорить про Тюмень, то тема для нас действительно новая. Но здесь уже есть три проекта на начальном этапе: как раз таки частные инвесторы готовы превращать свои участки в будущие парки для размещения производств, - говорит директор Агентства инфраструктурного развития Тюменской области Ольга Романец.
Агентство в данном случае выступает как эксперт и консультант, помогающий предпринимателю получить заветный статус. Разрабатывает концепцию парка, рассчитывает бизнес-модель, решает вопросы с подключением коммуникаций.
Три реализуемых проекта - участки площадью 100, 90 и 15 гектаров. По словам Ольги Романец, предполагается, что в будущем на них вырастут заводы. В этом еще одно отличие Тюмени от столиц, где 56 процентов резидентов - это логистические фирмы, 19 - ретейл и только 10 процентов производственников.
Что важно резидентам
Для резидентов индустриальные парки интересны возможностью быстрого запуска производства. Не нужно ждать год, пока будет построен цех, пока здание подключат к сетям. Есть налоговые преференции, а также ряд неочевидных плюсов.
- Льготы - важный фактор, однако некоторые из них и так предусмотрены законодательством и действуют независимо от того, на какой территории реализуется инвестиционный проект. Что удобно в индустриальном парке - там есть управляющая компания, которая берет на себя все бытовые заботы. Важна также локация, то, какие сервисы предоставляет УК, какие соседи и возможности кооперации, - перечисляет Ольга Романец.
Хотя сами предприниматели называют серьезным плюсом низкую арендную ставку. Например, в Богандинском она всего один рубль за гектар. В компании "Армкреп", которая производит стеклопластиковую арматуру и сетку, говорят, что это существенно влияет на маржинальность продукта. А компания "Интех" после переезда в Богандинский вдвое увеличила производство сухих смесей для глушения скважин - до 300 тонн в год. И эту цифру планируют увеличить еще вдвое - будут арендовать здесь дополнительные площади и строить новые цеха.
Стоит ли инвестировать?
Индустриальные парки тоже бывают разными. Так, доцент кафедры экономической теории и прикладной экономики Финансово-экономического института Тюменского госуниверситета Иван Вилков отмечает принципиальную разницу между форматом Богандинского парка и так называемым light industrial - небольшими цехами площадью до тысячи квадратов.
- Богандинский - это все-таки средний и крупный бизнес. И для них условия в формате "гринфилд" уже интересны. Если говорить про малый бизнес, то возникает ряд сложностей. Для них зайти в индустриальный парк и построить там цех дорого. Если кто-то уже построил помещение и может под ваш бизнес его укомплектовать - сделать потолки нужной высоты, установить кондиционеры, подключить электроэнергию с нужными параметрами, то это снимает существенный барьер перед запуском вашего производства, - говорит экономист.
Подобной инфраструктуры в регионе не хватает, считает эксперт. При этом готовые цеха - первый шаг: в дальнейшем идея может получить развитие, например, в виде контрактных производств.
- У всех на слуху тюменская компания - производитель беспроводных наушников. Но на самом деле изготавливают их в Юго-Восточной Азии. Просто потому, что у нас нет контрактных мощностей, где вам могли бы сделать это на заказ, - отмечает Иван Вилков.
Что касается вложений в индустриальную недвижимость, то такой инвестпроект в перспективе может принести дивиденды, полагает он. Особенно если учесть, что производство - это надолго: такие компании планируют свою деятельность на годы вперед, чем выгодно отличаются от арендаторов жилой или коммерческой недвижимости.
- Не возьмусь оценить, сколько производственных компаний готовы начать работу, если завтра им дадут нужные площади. Но, вероятно, упор надо делать на малый бизнес, - говорит Вилков.
В Агентстве инфраструктурного развития утверждают: спрос на индустриальную недвижимость вырос значительно, особенно за последний год. И он действительно исходит в основном от малых компаний.
- Для них важно как можно скорее запустить производство. Самый высокий спрос - на промплощадке ДСК 500, где заполняемость выше 100 процентов. Что могли, мы уже сдали в аренду промпредприятиям, но заявок так много, что запускаем процесс капремонта части строений. Очень нужны квадратные метры, - рассказывает руководитель агентства.
Вообще формат light industrial самый востребованный от Москвы до Владивостока, уверяет Ольга Романец. Частный инвестор, который решит запустить индустриальный парк, сможет как сдавать под строительство пустые участки, так и строить цеха для будущих арендаторов.