Сейчас услуги застройщика на основании договора долевого участия (ДДУ) не подлежат налогообложению (за исключением строительства производственных зданий). Законопроектом отменяется освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). При этом будет освобождаться от налога строительство по ДДУ как жилых домов и помещений, так и других нежилых помещений (в том числе гаражей и машино-мест), находящихся в многоквартирном жилом доме.
НДС на услуги застройщиков апартаментов по ДДУ был отменен в 2010 году. Однако полтора года назад Минфин предложил вернуть налог.
Благодаря маневру с отменой НДС на апартаменты в 2010 году застройщики получили наипростейший способ привлекать быстрые и лёгкие деньги с помощью строительства этой категории "псевдожилья", говорит председатель коллегии адвокатов KGBP Евгений Курбалов. Сегодня к апарт-отелям и их последующему управлению фактически отсутствуют какие-либо требования. А это, в первую очередь, огромная финансовая выгода для застройщика на всех этапах - от проектирования до строительства и последующей эксплуатации объекта.
Также при таком строительстве девелопер может хорошо сэкономить на инфраструктуре - он не обязан строить школы, детские сады, подъездные пути и т. д., не обязан отдавать часть квартир государству под переселение. Во многих случаях застройщики принимают решение в пользу строительства апартаментов, чтобы избежать такой нагрузки.
В то же время нельзя утверждать, что возврат НДС на услуги застройщиков при строительстве апартаментов принципиально повлияет на цены, считает Курбалов, так как нагрузка на девелопера формируется из множества факторов и не ограничивается одним лишь НДС. Однако если это станет первым шагом на пути к созданию максимально неудобных условий для строительства апартаментов, это будет уже хорошо, говорит он.
Целью освобождения апартаментов от НДС в 2010 году было стимулирование застройщиков к работе по договорам долевого участия, поясняет партнёр юридической фирмы LANDMARK Евгений Митин. Планы Минфина вернуть НДС, о которых стало известно полтора года назад, выглядели как попытка создать некомфортные условия застройщикам для строительства апартаментов. Статус апартаментов законодательно не урегулирован и необходимо было стимулировать застройщиков на строительство объектов жилого фонда, говорит Митин.
Если закон будет принят, продажи застройщиками любых апартаментов должны будут облагаться налогом на добавленную стоимость, общая ставка которого - 20%, говорит руководитель юридического департамента ГК "Партнерство, Инвестиции, Развитие" Маир Плиев. Очевидно, это негативно скажется на ценообразовании: застройщики должны будут компенсировать свои фискальные потери за счет повышения цен. А это, в свою очередь, может отразиться на показателях продаж апартаментов, ведь именно более привлекательная цена была традиционно одним из их конкурентных преимуществ по сравнению с приобретением квартир.
Спрос на новостройки с апартаментами в столице сократился в 2022 году и, в отличие от домов с квартирами, так и не восстановился, отмечают эксперты Циан.Аналитики. На апартаменты не распространяются льготные программы, поддерживающие рынок новостроек, а их статус до сих пор не урегулирован. Апартаменты, как правило, стоят на 10-20% дешевле сопоставимых по характеристикам квартир.
Очевидно, что появление НДС уравняет цены и сделает апартаменты менее привлекательными.
Напомним, что в Госдуму уже около двух лет назад был внесен законопроект об урегулировании статуса апартаментов. Однако он до сих пор не принят.
Работа над ним продолжается, окончательное решение пока не найдено, отметил недавно председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. "Апартаменты нам не враги", - отметил он. Рынок должен получить возможность строить как можно больше такого продукта, если он востребован у потребителя, но по четким правилам, а не в обход их, сказал он.
Апартаменты сейчас считаются нежилыми помещениями. Это дает застройщикам большую свободу в выборе территории застройки, позволяет не обеспечивать такое "жилье" социальной и другой инфраструктурой. Для покупателей такие помещения зачастую дешевле, чем квартиры, однако в них нельзя прописаться, а налоги и плата за коммунальные услуги выше, чем для жилых помещений.