Доля нераспроданного первичного жилья, по данным консалтинговой компании Nikoliers, в первые три месяца 2023 года выросла до 36 процентов, тогда как по результатам 2022 года квартир, не нашедших хозяев к моменту ввода дома в эксплуатацию, насчитывалось порядка 20 процентов.
В конце марта 2023 года в Петербурге находилось в продаже 41,5 тысячи новых квартир, что на 24 процента больше, чем за тот же период прошлого года. Из них 70 процентов квартир относятся к самому востребованному у покупателей жилья комфорт-классу, на бизнес- и премиум-классы пришлось 24 процента и шесть процентов соответственно.
"Несмотря на то что объем нового предложения пополняется не так активно, снизившийся спрос не успевает покрывать предложение", - говорится в аналитическом отчете компании. Падение спроса на первичном рынке тем более заметно, что оно происходит на фоне существенного снижения предложения, что, по идее, должно было привести к активизации покупательского спроса. Но этого пока не происходит.
"Существующий спрос не может поглотить объем экспонирующегося предложения и предотвратить затоваривание рынка. В результате девелоперы могут продолжить искусственно формировать дефицит нового предложения, чтобы сдерживать цены на прежнем уровне", - говорится в аналитическом отчете Nikoliers.
Снижение предложения хорошо иллюстрирует тот факт, что в первом квартале на рынок жилья Петербурга было выведено только два новых проекта, в то время как за аналогичный период 2022 года в продажу вышло целых 17 проектов.
Некоторые эксперты заговорили о "пузыре" на первичном рынке, который вот-вот лопнет и приведет чуть ли не к обрушению цен и массовым банкротствам девелоперов.
По данным главы агентства недвижимости Георгия Патанина, спрос на новостройки в Петербурге в первом квартале 2023 года снизился почти на 50 процентов к аналогичному периоду прошлого года. И хотя в марте 2023 года был отмечен 14-процентный рост по сравнению с февралем текущего года, в целом интерес к строящимся объектам продолжает оставаться слабым: принимаемые властями меры стимулирования спроса пока недостаточны.
"Действительно, у застройщиков сохраняется значительное количество квартир нераспроданными после окончания строительства. Они их стараются реализовать за счет акций. Затоваривание рынка есть, и его нельзя назвать маленьким. Без поддержки спроса застройщики не смогут самостоятельно его реализовать", - говорит Патанин.
Он считает, что за последние годы застройщики слишком привыкли к ажиотажному спросу, когда можно было строить что угодно и это все равно раскупали. "Сейчас люди, наоборот, более тщательно выбирают, и в целом рынок вернулся, как ни странно, к более здоровому состоянию", - отметил специалист.
Не все участники рынка считают ситуацию с "первичкой" драматичной. "Доля нераспроданных квартир растет с прошлого года, это связано со снижением спроса на фоне известных событий в стране и в мире. Но пока о кризисе перепроизводства говорить рано", - полагает гендиректор агентства недвижимости Мария Тарасова.
По ее словам, рост доли нераспроданных квартир объясняется тем, что застройщики сегодня не стремятся реализовать все лоты как можно быстрее, а оставляют часть ликвидных квартир для продажи уже на стадии готовности, чтобы получить по ним максимальную прибыль. А вот количество новых проектов действительно уменьшается. "Девелоперы не торопятся выводить их на рынок и брать на себя новые обязательства, пока есть нераспроданные остатки в текущих проектах", - пояснила Тарасова.
Несмотря на аппетиты застройщиков, сложившаяся в сегменте первичного жилья ситуация "перегрева" так или иначе отразилась на ценах, заставив их притормозить. По данным Nikoliers, в конце марта 2023 года средняя стоимость квадратного метра первичной жилой недвижимости в Петербурге составила 250,1 тысячи рублей за квадратный метр, что всего на один процент выше, чем год назад, это меньше даже официального уровня инфляции. При этом в самом массовом комфорт-классе цена метра вообще осталась на прежнем уровне.
Средняя стоимость новой квартиры в Петербурге в январе - марте 2023 года составила 12,6 миллиона рублей: в комфорт-классе - 8,9 миллиона рублей (минус два процента к уровню первого квартала 2022 года), в бизнес-классе - 17,2 миллиона рублей (минус четыре процента), в премиум-классе - 38,2 миллиона рублей (минус девять процентов). "Увеличение объема экспозиции наряду со снижением спроса свидетельствует о перенасыщении рынка, в результате чего мы видим стагнацию цен и даже их снижение во многих районах", - констатируют аналитики.
Как подчеркивают специалисты отрасли, отмеченное в отдельных сегментах в первом квартале снижение цен на новостройки в Петербурге стало уникальным событием, как минимум в предыдущие пять лет подобной динамики не фиксировалось.
Однако дальнейшего снижения цен на новые квартиры ожидать не приходится, поскольку обязательное использование эскроу-счетов предполагает проектное финансирование, для которого банками заранее прописаны условия реализации строительного проекта, в том числе стоимостные. И строительные компании просто обязаны придерживаться этих условий, напоминает Мария Тарасова.
Кроме того, в строительной сфере продолжается подорожание свободных пятен под застройку, строительных материалов и рабочей силы. "Снижения цен ожидать точно не стоит. Особенно это понятно, если знаешь планы наших основных застройщиков", - отмечает гендиректор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев.