"РГ" писала о проблеме в статьях "Сносный самострой" 14.03.2023, "Доля пустоты" 5.02.2020, "Однушка за миллион" 9.04.2019 и других. Застройщики, используя лазейки в законах, возвели на участках ИЖС многоквартирные дома. Людям продавали не квартиры, а долю в индивидуальном жилом доме. Законодательством это не запрещено: у частного дома может быть сколько угодно совладельцев. На словах покупателей убеждали, что, когда дом достроят, застройщик предпримет шаги, чтобы изменить вид разрешенного использования участка и придать строению статус многоквартирного малоэтажного дома.
Это было выгодно: индивидуальные дома не попадают под государственный строительный надзор, не надо проходить экспертизу проектной документации и получать разрешение на строительство, а в итоге выставить квадратные метры на рынке можно по ценам заметно ниже средних. Застройщики рассчитывали зарегистрировать дома как индивидуальные, но при проверке выяснилось, что они многоквартирные. К примеру, есть общая лестница и другое общедомовое имущество, четыре наземных этажа (а в индивидуальном доме их может быть только три).
Первый такой дом, на улице Генерала Мельника, 80, снесли в Севастополе в феврале. Перед этим было долгое судебное разбирательство, на застройщика завели уголовное дело. Но в итоге 26 семей, купивших жилье, остались без квартир и без денег. А застройщик должен выплатить городу почти десять миллионов рублей за демонтаж.
Теперь к сносу приговорен дом по улице Университетской, 20/9. Застройщика в 2020 году посадили на шесть лет за мошенничество со средствами дольщиков и отмывание денег.
Еще в 2017 году Гагаринский районный суд Севастополя признал дом самостроем и удовлетворил иск городского правительства о сносе. Хозяйка участка, она же супруга застройщика, пыталась убедить суд в том, что строит частный дом для своей семьи. "Семейный особняк" площадью 751 квадратный метр имел три этажа по 4,6 метра высотой. Дом был разделен на двухуровневые квартиры-студии площадью около 23 квадратных метров. На трех этажах уместилось более 50 таких студий, которые продавали за 1,2 - 1,7 миллиона рублей.
Покупателей соблазняли ценой: однокомнатные квартиры в Севастополе тогда стоили в два раза дороже. Убеждали, что с документами все в порядке, дом достроят и введут в эксплуатацию как многоквартирный, а назначение земли приведут в соответствие. Но ничего не вышло. Как сообщала прокуратура Севастополя, мошенники по той же схеме обманули 90 человек, продавая им доли в пяти строящихся домах по всему городу.
В доме на Университетской, 20/9, квартиры купили 26 человек, вложив в общей сложности 41 миллион рублей.
- Хозяйка земли в федеральном розыске, сбежала на Украину и на наши деньги купила гостиницу в Одессе, - говорит представитель инициативной группы дольщиков Виктор. - У нас есть решение суда о взыскании денег с застройщика, привлеченного к уголовной ответственности. Но этих денег нам никогда не получить. Мы писали во все инстанции и просили передать участок и дом нам, чтобы мы могли его достроить. Обратились в фонд защиты прав дольщиков, чтобы нам выплатили компенсацию.
Но власти города говорят: компенсации от фонда не будет, так как дом с самого начала строился как индивидуальный, а значит, на него не распространяются нормы закона об участии в долевом строительстве.
Достроить дом тоже не получится. По словам и. о. вице-губернатора Севастополя Евгения Горлова, недострой занимает полностью весь участок, нет места для парковки, пожарных проездов, придомовой территории, а это обязательные требования. С 2017 года дом заброшен, несущие конструкции не были законсервированы, и теперь остался один выход - демонтаж. Власти будут добиваться в суде изъятия участка, чтобы, продав его, компенсировать расходы на снос.
- Я вам сочувствую, вас обманули, есть трудности с взысканием денег, но дом этот мы будем сносить, - обратился к дольщикам губернатор Севастополя и глава комиссии по проблемным домам Михаил Развожаев. - Невозможно его ввести в эксплуатацию. Раньше кому-то казалось, что в Севастополе можно так строить и жить, но теперь у нас другие подходы.
Он объяснил, что комиссия руководствуется простым принципом: если в проблемном доме живут люди, то его пытаются сохранить. Не выгонять же их на улицу. Но если дом не заселен, его снесут. По его словам, все новые попытки незаконного строительства будут жестко пресекаться.
Под снос пойдут многоквартирные дома на улице Героев Бреста, 58 и 60. Их также возвели на участках для индивидуального жилого строительства и пытались выдать за частные дома. Владелец одного из участков даже обшил сайдингом четвертый этаж, чтобы обмануть проверяющих и зарегистрировать дом как трехэтажный частный особняк.
Дольщики говорят, что сейчас собственник участка живет в США. Он предложил им через представителя выкупить у него землю за 27 миллионов рублей. Это вдобавок к тем деньгам, которые они уже вложили в строительство дома. А когда дольщики обратились в суд, чтобы вернуть вложенное, то в иске им отказали, потому что владелец участка не зарегистрировал право собственности на дом. То есть дом ничей, ввести его в эксплуатацию невозможно, людям принадлежат доли в самострое. Более того, хозяин участка требует с жильцов 15 миллионов рублей за снос дома.
Юристы говорят, что застройщики формально не нарушают законодательство: возводят ИЖС, привлекая средства дольщиков. И такие предложения будут появляться, пока есть спрос. Но не каждый такой дом можно зарегистрировать. Если у дома найдут признаки многоквартирного, его могут признать самостроем. Покупателям советуют не гнаться за слишком низкими ценами, тщательно изучить все документы, взвесить возможный риск и не принимать поспешных решений.
Между тем
В 2020 - 2022 году по решению комиссии в Севастополе введено в эксплуатацию более 97 тысяч квадратных метров жилья в проблемных домах. Их строительство началось в украинские годы, когда на многие нарушения закрывали глаза. Ввести их в строй по российскому законодательству оказалось непросто. В Севастополе около 100 таких домов. Во многих уже живут люди, и власти идут им навстречу.
Чтобы сохранить дом, застройщик должен выполнить градостроительные требования. Но здания, как правило, занимают весь участок, придомовой территории не осталось, нет места для пожарного проезда, детских площадок, парковок. Застройщики рассчитывали, что город выделит им еще землю или просто закроет глаза на нарушения. Теперь так нельзя, комиссия требует привести все в норму. Как вариант - выкупить соседние свободные участки у собственников. Часть домов брошены застройщиками, и приводить их в соответствие с требованиями предстоит за счет бюджета или инвесторов. Общие затраты в конце 2022 года оценивались в 450 миллионов рублей.