По мнению экспертов, опрошенных "Российской газетой", в результате быстрого роста стоимости жилья существенно увеличилась долговая нагрузка на заемщика в виде минимального ежемесячного платежа по ипотеке, который банки сокращают за счет увеличения срока кредитования. Кроме того, к росту доли ипотеки с экстремально длинным сроком могла привести ипотека с низким первоначальным взносом, активно распространявшаяся в прошлом году.
"По мере того как качественные заемщики уже решили свой квартирный вопрос, в очередь за ипотекой встает менее платежеспособный сегмент. В то же время цены на недвижимость сильно выросли, особенно это видно по первичному рынку. В результате средний срок ипотечного кредита растет, чтобы смягчить условия по ежемесячному платежу и увеличить доступную сумму кредита", - поясняет данную тенденцию эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Игорь Галактионов.
Доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова Мери Валишвили считает, что увеличение сроков кредитования связано со снижением реальных располагаемых доходов граждан при уровне инфляции выше целевого значения, установленного Банком России, а также с увеличением процентных ставок банков.
Стоимость потребкредитов существенно превышает ставки по ипотеке, и такой "ход" явно не принесет выгоды заемщику, продолжает она. "Полагаю, что это вызвано требованием по увеличению размера первоначального взноса, в связи с чем многие потенциальные заемщики вынуждены таким образом копить на первоначальный взнос", - считает Валишвили.
Рост сроков кредитования привел к смещению возраста контрактного погашения кредита. В четвертом квартале 2022 года около 41% объемов выдач пришлось на кредиты, по которым, по крайней мере у одного из созаемщиков, возраст превысил 65 лет на момент планового погашения ипотеки. В четвертом квартале 2021 года данная доля составляла 24%.
Кроме того, статистика ЦБ показывает рост закредитованности ипотечных заемщиков: среднее количество непогашенных кредитов у заемщиков, взявших ипотеку в четвертом квартале 2022 года, достигло максимума за рассматриваемый период - 2,2 шт. (в четвертом квартале 2020 года - 1,4 шт.), а долг на каждого созаемщика - 2,6 млн рублей (рост на 17% за год, что выше темпов роста доходов населения - 12,4%).
Вместе с тем ЦБ отметил, что основным драйвером роста банковского портфеля в 2022 году стали ипотечные заемщики (рост портфеля за прошлый год - свыше 3 трлн рублей), в то время как необеспеченное кредитование растет медленно (долг заемщиков, не имеющих ипотеки, вырос на 0,1 трлн рублей.)
На фоне ввода ограничений регулятора по ипотеке с низким первоначальным взносом банки вынуждены поднимать ставки по таким кредитам, поясняет младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Надежда Караваева. Как следствие, потенциальные заемщики будут вынуждены брать потребкредиты на первоначальный взнос с целью сократить ставку по ипотечному кредиту.
Кроме того, потребкредиты на первоначальный взнос могут брать и заемщики, берущие ипотеку по программам от застройщика с кешбэком. "Однако потребкредит также ведет к увеличению долговой нагрузки заемщика, что также способно привести к повышению ставки банком", - отмечает экономист.
Представители девелоперской отрасли не видят серьезных рисков в данных тенденциях. Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко считает, что взятие потребительских кредитов на первоначальный взнос не окажет серьезного негативного влияния на рынок ипотечного кредитования. На сегодняшний день условия льготных программ изменились, сумма первоначального взноса стала выше и люди отказываются от принятия рискованных финансовых решений, отмечает он.
Более того, в силу видоизменения программ банки ужесточают требования к клиентам, чтобы избежать риска закредитованности населения и обеспечивать финансовую стабильность. Благодаря тому, что рынок льготного ипотечного кредитования упорядочился, удалось избавиться от лишнего ажиотажа, при этом сохранить доступность и привлекательность условий. Застройщики, в свою очередь, продолжают дополнительно анонсировать различные выгодные предложения, что позволяет представить клиентам наиболее комфортные условия приобретения недвижимости, отметил Коноваленко.
Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Татьяна Боева связывает это с особенностями ситуации на рынке жилья во втором полугодии, когда еще действовали субсидированные ипотечные программы с комфортными ипотечными ставками. И покупатели стремились приобрести квартиру в новостройке по максимально благоприятным условиям, используя для первого взноса потребкредит.
Кроме того, во втором полугодии застройщики активно предлагали специальные акции со сниженной стоимостью квадратного метра на ряд лотов. И как раз повышенный процент по потребкредиту компенсировался в той или иной степени дисконтом на квартиру. "Доля аудитории в 7%, которая использовала потребкредит для первого взноса, не является слишком значительной для рынка. Баланс рисков в системе ипотечного кредитования остается под контролем", - уверена она.
Руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин предлагает в качестве поддержки адресное снижение размера минимального первоначального взноса по определенным категориям, например, молодым семьям, молодым специалистам, а также для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, продав собственное жилье.
Вероятно, новации в регулировании ипотеки, вступающие в силу в этом году, уже учитывают риски роста долговой нагрузки населения и охладят спрос на ипотеку, считает Надежда Караваева. На замедление спроса будут влиять как ужесточение регулирования, ведущее к росту ставок для менее качественных заемщиков, так и поднятие планки первоначального взноса. Кроме того, инвестиционный спрос на ипотеку смещается в другие финансовые инструменты, что также ведет к охлаждению спроса в сегменте, добавила она.
Еще к более серьезным последствиям приведет ужесточение политики мегарегулятора в отношении льготной ипотеки от застройщиков под сверхнизкий процент, предупреждает Мери Валишвили. "Рынок недвижимости и без того имеет перекос в сторону предложения, и дешевая ипотека (пусть и при большей стоимости самого объекта недвижимости) может перегреть рынок еще больше", - подчеркнула она. Подобные опасения также высказывал в начале года Минстрой России. В связи с этим ужесточение условий выдачи ипотеки со стороны Банка России не будет способствовать улучшению ситуации на рынке, заключила она.