- Вступивший в 2005 году в силу Жилищный кодекс РФ законодатели создавали, изначально предполагая, что собственники жилья достаточно грамотны, - отмечает Алла Бредец, руководитель регионального центра "ЖКХ Контроль". - Однако эти ожидания не оправдались. С тех пор прошло 18 лет, но грамотность собственников не повысилась по одной простой причине - их никто этому не обучает. А ведь законодательство подразумевает, что качество управления домом зависит от того, как жильцы коммуницируют с управляющими организациями по вопросам содержания жилья, текущего ремонта, определения видов и перечня работ, принятия этих работ после их выполнения. Проще говоря, собственники должны контролировать, как управляющие организации используют их средства, но не обладают знаниями для такого контроля. Сегодня жильцы вынуждены учиться этому на практике или на каких-нибудь курсах, организуемых по чьей-либо частной инициативе.
Несмотря на то что сфера ЖКХ зарегулирована до невозможности, в законодательной базе существует масса пробелов. Например, до сих пор законом не определено, что такое многоквартирный дом и его регистрация. Сегодня в ЖК РФ есть определение общедомового имущества, но зарегистрировать его не представляется возможности, поскольку понятия "многоквартирный дом" не существует, говорит Алла Бредец.
Кроме того, до сих пор не установлен свод правил, которым должна соответствовать управляющая организация, вместо этого существуют лишь минимальные лицензионные требования. Некоторые депутаты даже предлагали законодательно установить три уровня управления многоквартирными домами - от "эконома" до "комфорта" и "премиума" с экономически обоснованными тарифами, чтобы собственник был защищен от произвола недобросовестных УК.?Предполагалось даже разработать типовой договор управления многоквартирным домом, в котором будет прописаны не минимальные, как сегодня, а детальные и обязательные требования к УК. Но эти предложения либо отклоняются, либо кладутся "под сукно" на бесконечную доработку.
Еще одна проблема в том, что в сфере ЖКХ никто и никогда не работал на то, чтобы не допускать возникновения социального напряжения с помощью правильной коммуникации со всеми сторонами оказания услуги, отмечает один из основателей компании Facility Management Communications Денис Троценко. Даже урегулирование обычного бытового скандала между жильцами и коммунальщиками сегодня может обойтись в пару миллионов рублей, вместо того чтобы решать вопрос планово, с использованием правильных инструментов, в которые необходимо вкладывать деньги. Даже вовремя обнародованный отчет о работах, выполненных управляющей организацией, способен снять половину возможных претензий жильцов и работает на установление доверия между сторонами.
В качестве примера эксперт приводит ситуацию, возникшую на стройплощадке одного из объектов. Один из жильцов сфотографировал мышь, пробегающую вдоль забора, и отправил фотографию в государственную жилищную инспекцию. Владелец объекта получил на юрлицо штраф на сумму 300 тысяч рублей. Виноват ли он в этом? Да, виноват, поскольку не сумел объяснить жильцам важность проводимых работ и тот факт, что на стройплощадке всегда будут грызуны, как бы ни травили их санитарные службы.
Но правильная коммуникация требует расходов, и порой немалых. Единых стандартов здесь нет. Бюджет здесь будет зависеть от многих факторов, в числе которых классность объекта и его тип, уровень прогнозируемого социального напряжения, финансовые возможности УК и многое другое. По мнению Дениса Троценко, возможные расходы могут составлять от 0,5 до 5 рублей с квадратного метра жилплощади плюс финансовый резерв в два-три миллиона рублей на год. Стоимость будет определяться набором базовых услуг на коммуникацию, который, в свою очередь, будет зависеть от класса здания - "эконом", "комфорт", "бизнес" или "премиум". А чтобы эти деньги не были потрачены впустую, необходимо принять ряд других мер. Во-первых, создать группы профессионалов, которые могли бы разработать базовые основы адекватной коммуникации в жилищно-коммунальной сфере. Во-вторых, сформировать отраслевые ассоциации и создать в их рамках комитеты по коммуникации, которые решали бы конкретные практические задачи. В-третьих, на основе этой практики должны быть разработаны базовые стандарты и нормативы, которые, возможно, станут основой нового ГОСТа.
Определенные шаги в этом направлении в разных регионах уже делаются. Например, в Архангельске местные власти решили создать проект "Соседи", который позволит объединить старших домов, председателей ТСЖ, руководителей УК и ресурсоснабжающих организаций, глав округов и департамент городского хозяйства. В перспективе предполагается организовать ассоциацию старших по домам, которая бы представляла интересы жителей по вопросам содержания жилых домов и придомовых территорий. Главное, чтобы эти структуры действительно были способны действовать самостоятельно.