Всем, кто начинает строительство своего дома, известно: приватизировать землю под этим домом можно. Но органы местной власти, выдав разрешение, потом могут и передумать. Юристы говорят, что нередко отказы чиновников не подкреплены законом. В такой непростой ситуации оказался житель Красноярского края, который, построив дом, сначала получил разрешение на приватизацию земли, а затем прокуратура решила, что дом не соответствует строительным нормам. Администрация вынесла новое решение: об отказе. Суды с этим согласились. Разбираться в этом споре пришлось Верховному суду. Это дело первым заметил портал Право ru.
История началась с того, что герой нашей истории арендовал участок, который был в госсобственности. Его можно было использовать для ведения личного подсобного хозяйства.
На следующий год администрация района утвердила градостроительный план участка и разрешила арендатору строить. А еще год спустя на участке появился маленький дом - 15,7 квадратных метра. Гражданин зарегистрировал право собственности на постройку, сведения об этом внесли в ЕГРН. Еще через полтора года он через суд получил в собственность и землю. В решении было сказано - согласно статье 39.3 Земельного кодекса собственникам домов можно без торгов продать участок, на котором построено здание. Статья так и называется - "Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов". Подчеркнем: районная администрация передала гражданину землю в собственность по решению суда.
Но затем прошла прокурорская проверка. Прокуроры решили, что человек получил землю в собственность незаконно, ведь дом построен без учета строительных требований: комнаты в доме не соответствуют стандартам, они слишком маленькие (п. 4.4 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные"). Тогда администрация района отменила свое решение о передаче участка. Обиженный гражданин пошел в суд.
И - проиграл. Райсуд решил, что построенный гражданином дом не соответствует строительным требованиям. А это значит, что у него по статье 39.20 Земельного кодекса - "Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение" - не возникает права собственности на участок. Таким образом, построенный гражданином дом оказался по сути в подвешенном состоянии. Наш герой с решением не согласился и обжаловал его. Но выводы райсуда поддержали и краевой суд, и кассационный. Тогда он пожаловался в ВС*.
Там спор изучили и заявили. По нормам статьи 39.20 ЗК исключительным правом на приобретение участка в собственность обладают собственники расположенных на этой земле зданий. В законе нет уточнений, должна ли постройка соответствовать каким-либо стандартам. А в приказах Росстандарта (от 30.03.2015 № 365 и от 17.04.2019 № 831) сказано, что требования СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные" применяются "на добровольной основе". И если дом им не соответствует, то это нельзя считать несоблюдением технических регламентов.
Суды должны были обратить внимание на последовательность действий гражданина: он получил план на участок и разрешение на строительство дома, построил его и зарегистрировал на него права, а потом внес деньги, чтобы выкупить землю. Дом зарегистрирован в ЕГРН. ВС велел пересмотреть дело.
*Определение Верховного суда РФ № 53-КАД22-7-К8.