В последние месяцы много факторов работает против застройщиков: спрос падает, ЦБ ужесточает требования к ипотечным кредитам. Как это сказывается на рынке недвижимости?
Никита Стасишин: В начале года на рынке ипотеки наблюдался небольшой спад. При этом выдача ипотеки в 2023 году росла. По количеству выданных кредитов в марте мы практически вышли на прошлогодние уровни. И это несмотря на то, что в 2022 году в этот период наблюдался ажиотажный спрос. А в денежном выражении выдача ипотеки в марте стала третьей максимальной за всю историю - больше было только в декабре 2021 и декабре 2022 года, когда наблюдается сезонный пик выдачи.
По итогам четырех месяцев спад на рынке ипотеки, наблюдавшийся в начале года, полностью преодолен. Выдано 499 тысяч кредитов на 1,84 трлн руб. Это на 13% больше по количеству и на 24% больше по сумме, чем за четыре месяца 2022 года.
На фоне оживления спроса наблюдается рост кредитования новых проектов и освоение выделенных лимитов по уже строящимся. В апреле приток средств на счета эскроу составил более 300 миллиардов рублей. Увеличились темпы строительных работ.
По отдельным показателям в жилищной сфере сохраняется положительная динамика. Это запуск новых проектов долевого строительства, он на 21% больше уровня прошлого года. Объем строящегося жилья в рамках закона о долевом строительстве находится на отметке выше уровня прошлого года. С начала года выдано больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период прошлого года, увеличивается градостроительный потенциал.
Таким образом, ситуация на рынке жилья выравнивается. Обеспечивается необходимый баланс спроса и предложения для его дальнейшего развития.
Застройщики стали притормаживать вывод новых проектов, меньше проектировать. Когда это скажется на вводе жилья и приведет ли к дальнейшему росту цен? Какими мерами Минстрой планирует выправлять ситуацию?
Никита Стасишин: По нашей оценке, застройщики не сбавляют темпы и объемы вывода новых проектов. На 1 июня введено 43,2 миллиона квадратных метров жилья, из которых 17,7 миллионов квадратных метров - это многоквартирное жилищное строительство, которое опережает темпы аналогичного периода прошлого года более чем на 8%.
Если говорить про запуски проектов, то за первые пять месяцев 2023 года запущено более 17 миллионов квадратных метров нового жилищного строительства, это более чем на 20% превышает прошлогодние показатели.
Сегодня растут показатели градостроительного потенциала и выдается больше новых разрешений на строительство, чем в прошлом году.
Когда оценивается динамика цен на жилье, необходимо анализировать не только номинальные, но и реальные, очищенные от инфляции, показатели. С учетом накопленной потребительской инфляции реальный рост цен за десять лет на первичном рынке составил всего 10%.
Мы ставим перед собой амбициозные задачи по сохранению показателей жилищного строительства на уровне не ниже прошлого года. На регулярной основе проводим мониторинг показателей, и в случае, если увидим возможные риски для отрасли, будем выходить с предложениями, необходимыми как для поддержки спроса и предложения, так и для достижения национальных целей.
Проблемная точка в индивидуальном жилищном строительстве - дорогая инфраструктура (коммунальные сети, дороги) из-за протяженности таких районов. Готовы ли регионы вкладываться в эту инфраструктуру? Или удаленка, когда не нужно так часто ездить в офис, изменила потребность в дорогах?
Никита Стасишин: Удаленка, конечно, в чем-то изменила поведение граждан, но потребность в удобной дорожно-транспортной инфраструктуре никуда не делась.
Отмечу, что для создания инфраструктуры на участках, где осуществляется индивидуальное жилищное строительство, реализуются различные меры по софинансированию правительством. В рамках программы "Стимул" федеральным бюджетом в 2023 году предусмотрены средства в объеме 21 миллиарда рублей, в 2024 году - 34 миллиардов рублей.
Кроме того, возможность финансирования строительства инфраструктуры при реализации проектов индивидуального жилищного строительства предусмотрена в рамках механизма инфраструктурных облигаций.
Минстрой создает реестр очередников на жилье. Как продвигается эта работа? Уменьшилось ли общее число очередников за счет тех, кто раньше одновременно числился в нескольких очередях по разным основаниям?
Никита Стасишин: Работа над созданием Единого реестра активно ведется. С января 2022 года по 1 июня 2023-го региональными властями проведена большая работа по инвентаризации имеющейся очереди и актуализации данных. По ее итогам в реестр внесены сведения о 308,5 тысячи семей, жилищный вопрос которых решается в рамках госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ". Это более 90% от общего количества граждан, подлежащих внесению в Единый реестр на данном этапе.
По сравнению с началом 2022 года очередь сократилась на 45,3 тысячи семей (без учета граждан, которые получили меры поддержки в рамках госпрограммы). Заполнение сведений об отдельных категориях граждан продолжается. Важно отметить, что оставшиеся 10% - это, как правило, те граждане, которые когда-то были включены в списки нуждающихся на уровне муниципалитетов либо регионов, но сведения о текущей нуждаемости в жилье на сегодняшний день по ним отсутствуют.
В части вопроса объединения сведений о всех нуждающихся в улучшении жилья граждан в единую базу данных Минстроем вместе с ДОМ.РФ, Минтрудом и Минцифры сформированы предложения по интеграции существующих информационных систем. Реализация этих предложений потребует, в первую очередь, внесения изменений в ряд федеральных законов и постановлений правительства, которые также инициированы Минстроем.
Сейчас идет тенденция к тому, чтобы льготная ипотека была адресной. Каким категориям заемщиков, на ваш взгляд, нужно предоставлять льготную ставку?
Никита Стасишин: Льготные ипотечные программы, которые сейчас реализуются, направлены на улучшение жилищных условий граждан, а также поддержку строительной отрасли.
Отмечу, что льготная ипотека была разработана в рамках антикризисных мер в связи с коронавирусом для поддержки строительной отрасли, а сейчас продлена до 1 июля 2024 года в целях нивелирования последствий внешнего санкционного давления. Программа затрагивает первичный рынок жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство, и стимулирует запуск новых проектов.
Остальные программы имеют адресный характер. Например, направлены на поддержку семей с детьми детей или стимулируют граждан приобретать жилье на Дальнем Востоке или в сельской местности.
Минстрой с другими заинтересованными федеральными органами власти и экспертным сообществом ведет постоянный мониторинг рынка ипотечного кредитования в целях выработки при необходимости решений и предложений, направленных на его поддержку и развитие.