Если с квартирами, которые находятся в частной собственности (купленные, приватизированные и т.п.), вопросы решаются с помощью сделок купли-продажи, то тем, кто живет в квартирах по социальному найму, можно вспомнить советский опыт обмена жилья.
Закон дает право обменять квартиру, которая находится в социальном найме, на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко из-за их сложности и большого количества необходимых согласований.
К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовала пожеланиям жильцов. Поскольку большая часть жилья уже приватизирована, выбор не так велик.
Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.
Для обмена неприватизированной квартиры нужно подать в муниципалитет ряд документов. Это заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать, договор обмена, договоры социального найма для обеих квартир, ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года), копии паспортов квартиросъемщиков, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, технические паспорта обеих квартир (можно получить в МФЦ за 10 рабочих дней, справки об оценочной стоимости обоих помещений (можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ), нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов, справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры, разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба муниципалитета. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.
В некоторых случаях муниципалитет в переезде откажет. Так, нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Обмен муниципального жилья на частное (приватизированное) не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Сейчас обмен не практикуется, вопросы решаются приватизацией объекта недвижимости, говорит старший юрисконсульт офиса МИЭЛЬ "Измайловский" Анастасия Ромашова. Приватизировать жилье можно при нескольких условиях, в частности: все владельцы, которые планируют получить квартиру в собственность, ранее не использовали это право; они все зарегистрированы в квартире, которая передана им в пользование по договору социального найма. Далее нужно собрать необходимый пакет и подать его в отдел приватизации местной администрации или в МФЦ.
Если у человека нет права на приватизацию (то есть он уже ранее этим правом воспользовался), то надо искать, на кого можно эту квартиру приватизировать. Как вариант, это могут быть дети, которые уже участвовали в приватизации, будучи детьми, но у них по закону есть право на приватизацию еще раз после достижения 18-летия, отмечает Ромашова.
Риелторам иногда поступают обращения из серии: есть неприватизированная квартира, которую люди не могут приватизировать, потому что накопили большие долги по коммунальным платежам, и предлагают ее купить, рассказывает эксперт. Но опять же, чтобы купить такую квартиру, ее нужно приватизировать. То есть нужно найти таких специфических инвесторов, которые согласны погасить долги, потом ждать, что этот человек каким-то образом квартиру приватизирует, и инвестор сможет эту квартиру выкупить со значительным дисконтом. Такая схема очень рискованная, отмечает Ромашова.