Подчеркнем - тема общего двора при многоквартирном доме не просто важная, но и зачастую даже скандальная. Причем она оказалась актуальной не только для жителей больших городов, где во дворах многоэтажек сами граждане устраивают личные парковки, перегораживая их цепями и оградой.
Не секрет, что и в небольших городах и поселках граждане строят себе во дворах многоквартирных домов сараи, отгораживают территорию под частные огородики или личную клумбу с цветами и скамейкой.
И часто даже не задумываются, что все это идет вразрез с законодательством, по которому двор - это общее имущество всех жителей, а не только автомобилистов или любителей грядок.
А как правильно и в соответствии с действующим законодательством надо поступать гражданам, желающим по собственному вкусу и разумению преобразить двор своего многоквартирного дома?
Наша история, которая позже переросла в судебные тяжбы, растянувшиеся на несколько лет, случилась во дворе одного дома.
Дело было так - на общем собрании собственники квартир этого дома уважили просьбу своего соседа и разрешили гражданину благоустроить территорию рядом с их многоквартирным домом. Спор этот первым заметил портал Право.ru.
Получив письменное "добро" от соседей, этот активный гражданин приступил к заявленному благоустройству.
Он сам и на личные средства установил во дворе многоквартирного дома сначала беседку, потом - кресла и, наконец, мангал. Вокруг этой зоны отдыха собственник квартиры в доме соорудил приличную металлическую ограду с калиткой, которая закрывалась на ключ.
Когда такая мангальная зона появилась во дворе, что называется - вживую, то реакция соседей оказалась далеко не однозначной.
Кому-то из собственников она понравилась, кто-то отнесся к беседке равнодушно. Но были и те, кого эта зона отдыха просто возмутила.
В общем, те жильцы многоэтажки, которые не обрадовались появлению закрытой зоны для пикников, договорились и решили действовать. Несколько собственников квартир в этом доме обратились в суд. Там они попросили признать недействительным решение общего собрания и обязать хозяина мангала и беседки демонтировать ограждение.
Первая инстанция - районный суд с этими возмущенными гражданами согласилась. В своем решении районный суд указал на интересный момент - на том самом общем собрании жильцов дома собственники действительно разрешили своему соседу благоустроить территорию двора. Но вот ни одним словом не обмолвились и не уточнили, как именно это сделать.
А еще районный суд в своем решении записал, что металлический забор вокруг этой зоны отдыха уменьшает площадь общего участка, доступного всем жильцам.
Исходя из всего перечисленного, районный суд решил следующее - он признал недействительным решение общего собрания. Ну а строителя беседки и забора обязали демонтировать ограждение.
Понятно, что проигравшая сторона с подобным вердиктом не согласилась. Возмущенный сосед оспорил решение первой инстанции. Апелляция его возражения изучила и не согласилась с выводом районного суда. Вторая инстанция отказалась аннулировать решение общего собрания жильцов.
Апелляция приняла весьма оригинальное решение - она обязала хозяина беседки с мангалом выдать всем своим соседям ключи от замка на калитке зоны отдыха. Несогласные соседи попробовали оспорить такое решение, но им не повезло. Кассация с этим согласилась.
Истины ради надо сказать, что с ключами для всех соседей вышло как-то не очень. И все собственники квартир в доме ничего так и не получили.
Вот такие решения местных судов соседи не просто обжаловали. Дело дошло до Верховного суда РФ*.
Там материалы спора изучила Судебная коллегия по гражданским делам ВС и сделала несколько важных заявлений.
Так высокий суд подчеркнул, что недовольные соседи вообще-то просили обязать соседа снести забор, а не выдавать им ключи от калитки.
Для тех, кто не понимает юридических тонкостей, объясним, что апелляция вышла за пределы заявленных требований и сама избрала иной способ защиты заявителей. А этого делать она не имела права.
Еще Судебная коллегия по гражданским делам ВС обратила внимание, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме.
На общем собрании владельцы действительно разрешили благоустройство территории. Но нигде не сказано, какие именно работы можно проводить активному соседу.
Поэтому Верховный суд отменил принятые ранее его коллегами решения. Он отправил дело в апелляционный суд и велел пересмотреть спор по новой.
А это значит, что теперь местному суду нужно выяснить следующие важные вопросы.
Первый вопрос - соглашались ли собственники многоквартирного дома передавать гражданину в пользование часть общего участка?
И второй вопрос - повлекло ли это строительство беседки с мангалом и забором уменьшение площади общего имущества?
* Определение Верховного суда РФ N 50-КГ22-10-К8