Шанс на новую жизнь
Максим Федорович, Москва одной из первых в стране занялась комплексным развитием территорий. Но кое-кто воспринимает эту работу лишь как застройку бывших промзон жильем. А на самом деле в чем суть программы, которой столичные власти придают такое большое значение?
Максим Гаман: Застроить жильем было бы проще всего: жилищное строительство имеет высокую маржинальность, и желающих заниматься им в столице более чем достаточно. Ключевой смысл нашей программы, которой правительство Москвы занимается с 2020 года, именно в комплексном развитии территорий, чтобы в каждом районе создавалась комфортная городская среда, чтобы у москвичей была неподалеку от дома работа, необходимая социальная инфраструктура - школы, детсады, поликлиники, спорткомплексы, а также возможность проведения интересного досуга. Таких мест за последние годы создано уже очень много. Но есть, увы, еще и микрорайоны, где по соседству находится заброшенная зона, мимо которой вечером и проходить не хочется. При этом земельный ресурс для Москвы очень ценен, ведь развиваться город может только в своих границах. Поэтому так важно вдохнуть новую жизнь в такие территории, перезагрузить их, сбалансировать интересы жителей, собственников и города.
Не пострадают ли в процессе этой реорганизации действующие предприятия лишь потому, что они не вписываются в новый облик территории?
Максим Гаман: Это невозможно в принципе. Прежде чем приступать к разработке любого проекта, мы проводим очень серьезное обследование территории. Не просто смотрим на вывеску расположенного там, скажем, завода по производству труб, а изучаем, действительно ли там производятся эти трубы? Не сдаются ли площади в аренду? Но если там действующее производство, трудовой коллектив, платятся налоги, такое предприятие, конечно же, никто не тронет.
Бывают и другие ситуации. Само предприятие, например, городу нужно, но земли у него слишком много. Тогда в рамках редевелопмента промзоны его могут перебазировать на другое место. Именно так произошло, например, в бывшей промзоне "Тушино". Для будущего инвестора либо оператора, который займется реорганизацией, там предусмотрено обязательство перебазировать шесть предприятий. На освободившихся же 46 гектарах земли он построит 550 тысяч квадратных метров жилья, а также более 527 тысяч квадратных метров нежилой недвижимости, в том числе две школы, два детсада, медицинский центр физкультурно-оздоровительный комплекс. Это в советские времена почти любому производству нужны были десятки гектаров земли, а современному высокотехнологичному предприятию, который выпускает на миллионы рублей продукции, бывает вполне достаточно пары этажей. Поэтому Москва сейчас считает площади в основном на метры.
Может ли реновировать свою территорию сам собственник?
Максим Гаман: Безусловно. И таких примеров в городе немало, когда проекты по программе комплексного развития реализуют правообладатели земли. Но в чем состоит главная сложность? Почти в каждом депрессивном анклаве слишком большое количество собственников. Кто-то из них и хотел бы заняться обновлением, а кому-то это не нужно. Есть у человека, скажем, небольшая автомойка, и ему волне достаточно дохода от нее. А в силу законодательства право частной собственности неприкосновенно. Вот тут и приходит на помощь наша программа комплексного развития, задача которой - свести баланс частных и общественных интересов.
В данном случае это как может быть?
Максим Гаман: Город определяет, что на этой территории нужно построить, и привлекает на открытых торгах к застройке инвесторов. Владелец автомойки внакладе тоже не останется. Он может получить за свой бизнес рыночную компенсацию, включая упущенную выгоду и все понесенные убытки. А может принять предложение инвестора выделить в одном из будущих объектов, которые тот будет строить, ему помещение под автомойку - люди-то, которые на обновленной территории будут жить и работать, точно так же продолжат мыть свои машины. Иногда инвесторы, чтобы ускорить запуск нового проекта, предлагают в таких случаях взамен имеющуюся у них недвижимость в других районах.
Город-сад впереди
Как именно выбираются участки в программу комплексного развития территорий?
Максим Гаман: Сначала мы самым подробным образом обследовали все 15 тысяч гектаров земли, занятой столичной промышленностью. С 2021 года начали вовлекать в КРТ не только промзоны, но и другие неэффективно используемые земли, расположенные за их пределами. Всего в настоящее время под эти проекты отведено 2450 гектаров.
Кто и как решает, что должно появиться на этих территориях после редевелопмента?
Максим Гаман: Создана рабочая группа, в которую входят представители 42 органов власти. Возглавляем ее мы с председателем Москомархитектуры Юлианой Княжевской. Когда выбрана территория, начинается подсчет, чего конкретно на ней москвичам не хватает. Есть ли дефицит мест приложения труда и что нужно сделать, чтобы сократить внутреннюю миграцию, насколько развита транспортная инфраструктура и в каких она нуждается преобразованиях, какова ситуация с социальными учреждениями и т.д. Просчитав потребности, начинаем думать: где взять на все это деньги? Стараемся максимально привлечь частный капитал, деньги из бюджета и без этого всегда есть, на что потратить.
Следующий фильтр нашим решениям и предложениям - штаб под руководством двух заместителей мэра: экономического блока Владимира Ефимова и градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарёва. Окончательное решение принимает штаб, в работе которого принимают участие руководители всех комплексов правительства Москвы, а возглавляет его мэр Сергей Семенович Собянин.
В каких районах города эта программа уже реализуется?
Максим Гаман: Комплексное развитие идет во всех округах и районах Москвы, но больше всего таких проектов - 27 - на западе столицы. Что интересно: в рамках XXVI Петербургского международного экономического форума был впервые подписан договор о комплексном развитии территории в Новой Москве. Он примечателен тем, что на площадке размером более 11 гектаров инвестор берется построить все здания по инновационной технологии с использованием железобетонных модулей с высокой степенью готовности. Всего же в рамках 188 проектов КРТ в городе планируется построить более 35 миллионов квадратных метров недвижимости, из которых на жилую застройку приходится более 14,5 миллиона, ровно столько же - на общественную и социального назначения, 6 миллионов - на создание новых производств. Это позволит создать там свыше 570 тысяч новых рабочих мест. В рамках программы создаются многофункциональные кварталы, где на месте бывших промышленных зон и неэффективно используемых участков проектируются комфортное жилье, дороги и вся необходимая инфраструктура.
В рамках проектов КРТ строятся и дома для участников программы реновации?
Максим Гаман: Как я уже сказал, по 188 проектам КРТ планируем строительство более 14,5 миллиона квадратных метров жилья, из них 4 миллиона квадратных метров будет построено по программе реновации. Это поможет ускорить переселение москвичей из пятиэтажек, идущих под снос. Появится больше возможностей для подбора стартовых площадок под новые дома по соседству со старыми, чтобы горожане могли переехать в квартиру, расположенную в шаговой доступности от прежнего жилья. Больше всего таких новостроек - свыше 800 тысяч "квадратов" - появится в Восточном округе, более 700 тысяч - в Северо-Восточном, почти 637 тысяч - в Северном.
На каком этапе сейчас находятся проекты КРТ?
Максим Гаман: В активной стадии реализации 41 проект, работа над ними идет в 34 районах столицы. Это значит, что будущее каждой площадки, на которой он реализуется, определено, и у каждого проекта есть инвестор или оператор. По остальным идут согласования направлений и объемов развития, уточнения экономики. Понятно, что нужны инвесторы, а они считать умеют. В любом случае уже понятно, что по 28 проектам КРТ новые городские кварталы появятся на месте бывших промзон "Коровино", "Кунцево", "Алабушево", "Братцево", "Алтуфьевское шоссе", "Грайвороново" и других. Еще 13 проектов КРТ призваны преобразить неэффективно используемые территории в районах Тропарево-Никулино, Коптево, Хорошево-Мневники, Зюзино, Обручевском, Южнопортовом, Москворечье-Сабурово, Северном, Ярославском, а также поселении Десеновском в Новой Москве.
Когда москвичи увидят реальные плоды КРТ?
Максим Гаман: Пока большей частью шла подготовительная работа по определению границ, где и какой функционал должен разместиться. То есть в основном бумажная, невидимая. Город-сад мы, конечно же, сразу не увидим, но движение к нему точно заметим. Взять хотя бы наш самый первый договор, который город подписал в 2020 году. В соответствии с ним инвестор взялся реорганизовать 6 гектаров в бывшей промзоне "Октябрьское поле", расположенной в районе Щукино. Школа на 800 мест там уже построена. Введен в эксплуатацию жилой комплекс с медцентром. Проведено большое благоустройство. Достраивается современный технопарк. В итоге помимо удобного для жизни микрорайона москвичи получат там более 500 новых рабочих мест. Мы рассчитываем, что инвестор в срок и полностью выполнит все взятые на себя обязательства. Со стороны города для этого предусмотрены все необходимые функции контроля - и юридические, и финансовые.
Триллионы от инвестора
То, что девелоперы охотно строят в Москве жилье, понятно, его можно быстро и дорого продать. Но какой интерес компаниям строить за свой счет школы, детсады, выставочные залы и другие объекты, без которых невозможно создание комфортной городской среды?
Максим Гаман: Любая новостройка в Москве по закону должна быть обеспечена социальной инфраструктурой, и она получит ее: либо застройщик возведет сам, либо выплатит компенсацию, чтобы город построил необходимые объекты за его деньги. Программа КРТ - не исключение. Но я замечу: дело даже в другом - сознание застройщика в последние годы тоже трансформировалось. Прошло время, когда можно было сэкономить, создавая голые спальники, тем самым повышая свою маржинальность. Квартиры разлетались как горячие пирожки и в таких районах. Иное дело сейчас. Строя школу, детсад, разбивая рядом с жилым комплексом парк, застройщик понимает, что тем самым он повышает привлекательность своего продукта. В голом поле у него никто ничего не купит, ну, или только бюджетный вариант. Москвичи очень требовательно относятся к тому, насколько их новый район благоустроен, где их дети будут учиться, есть ли рядом условия для занятий спортом, чем представлена торговля, зона проведения досуга и т.д.
Чем же город все-таки заинтересовывает инвесторов работать именно с этой программой?
Максим Гаман: Свободных площадей для новой застройки в "старой" Москве практически нет. Поэтому уже сейчас практически четверть новой недвижимости создается именно на территориях, которые уже не приносили пользы ни горожанам, ни бизнесу. В том, что КРТ способна ускорить возврат таких земель к жизни, мы уже убедились. Для этого от властей требуется прежде всего сбалансированность. Мы не предлагаем инвесторам продукт без продуманной экономики. Что важно для любого человека, который решает, стоит ли ему куда-то вкладывать деньги? Прогнозируемость, понятность, а также бизнес-модель проекта с доходностью и оценкой рисков.
Как я уже говорил, у Москвы нет потребности застраивать город жильем. Но в некоторые проекты мы сами добавляем жилищную функцию, чтобы создать экономику проекта. Нельзя застроить, к примеру, 70 гектаров только офисной, производственной функцией, торговыми центрами и предприятиями бытового обслуживания, да еще добавить парк и скверы. Ни один инвестор не придет. Но когда мы добавим еще и жилье, проект становится интересным. Застройщикам мы можем, например, разрешить на этой территории создать собственное производство стройматериалов, и это тоже усилит их интерес. Несколько месяцев назад мы выставили на конкурс 77 гектаров в промзоне "Автомоторная" - один из самых крупных проектов в этой программе. И отобрали инвестора.
По вашим расчетам, бизнес готов вложить в комплексное развитие территорий 8 триллионов рублей?
Максим Гаман: Да.
Кто же эти люди?
Максим Гаман: Вы знаете, не только москвичи. Есть среди наших инвесторов компании из Санкт-Петербурга и Архангельской области.
На какой срок рассчитана программа?
Максим Гаман: Сроки реализации проектов разные: от четырех до 26 лет - предельное время для масштабных площадок. Но я уже сейчас могу с уверенностью сказать, что программа КРТ заложит экономический фундамент для развития столицы на десятки лет вперед и относительно в скором времени полностью изменит ее облик.
Максиму Гаману 44 года. Родился в Новороссийске, окончил Академический правовой университет при Институте государства и права Российской Академии. С 2002 по 2012 год работал в Московской области, где прошел путь от ведущего специалиста в Комитете по делам территориальных образований, общественных и территориальных связей до заместителя министра по делам территориальных образований.
В правительство Москвы пришел сначала на должность заместителя руководителя департамента земельных ресурсов, а затем стал замруководителя городского имущества. Министром правительства Москвы руководителем департамента городского имущества назначен мэром города в 2017 году. Теперь это одно из самых крупных подразделений в структуре столичной власти, так как в его состав со временем влились еще два департамента - земельных ресурсов и жилья и жилищной политики.