Решение о приостановлении выдач новых кредитов по программе "Сельской ипотеки" принято в связи с повышением ключевой ставки ЦБ до 12% и в целях недопущения превышения доведенных лимитов бюджетных обязательств уполномоченными банками. Выдача будет возобновлена после изменения текущей экономической ситуации, сообщается на сайте ведомства.
В то же время постановлением правительства о сельской ипотеке установлено, что в случае еще более серьезной ситуации - принятия решения об отказе в предоставлении субсидий из-за недостатка лимитов бюджетных обязательств, доведенных до Минсельхоза, - условия по кредитным договорам могут быть изменены банком в порядке и случаях, которые предусмотрены кредитным договором или законодательством.
В постановлении правительства оговаривается, что изменение процентной ставки по кредиту не может превышать размер ключевой ставки на дату заключения кредитного договора. Это особенно важный момент, считает управляющий партнер юридической компании "Рябых и партнеры" Михаил Рябых, поскольку ЦБ в этом году уже дважды увеличивал ключевую ставку. То есть если кредитный договор заключен в январе 2023 года, то увеличение процентной ставки по кредиту возможно не более, чем на 7,5%. Если же кредитный договор заключен после 22 августа 2023 года, то увеличение процентной ставки возможно уже на 12%, поясняет он.
При этом условие о повышении ставки необязательно должно быть предусмотрено кредитным договором, считает Рябых. В постановлении правительства говорится, что такое увеличение возможно в случаях, предусмотренных законодательством.
Механизм изменения процентной ставки субсидируемого ипотечного договора должен быть уже при заключении договора включен в его текст, настаивает председатель коллегии адвокатов Москвы "Адвокатъ" Андрей Мисаров.
Законом о банках и банковской деятельности установлен запрет на одностороннее изменение банком процентных ставок или порядка их определения по кредитному договору. Если в кредитном договоре отсутствует согласованный с заемщиком порядок изменения ставки (или явные ссылки на такой порядок в ином документе), банк не сможет в одностороннем порядке изменить ставку выданного кредита.
"Другими словами, договор льготной ипотеки с госсубсидированием, который предоставляется гражданам на строительство или приобретение жилья на сельских территориях, - это именно тот договор, в котором нужно внимательно изучать условия перед его подписанием", - подчеркивает Мисаров.
Этот принцип действует и в отношении других льготных программ: изменять ставку банк может только в случае указания на это условие в договоре, с которым согласится заемщик.
"В своей практике мы не сталкивались с условиями изменения ставки кредита, аналогичными условиям в "сельской ипотеке", - не зависящими от банка и самого заемщика, зависящими от недостатка лимитов бюджетных обязательств", - отмечает Мисаров.
В документах, регулирующих выдачу "Семейной", IT-ипотеки, условий изменения ставки, аналогичных программе "Сельской ипотеке", юристы не обнаружили.