Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Содержание

1. Алгоритм покупки участка
2. Какой участок можно продать и купить
3. Что должно быть в договоре
4. На что обратить внимание при составлении договора
5. Акт-приема передачи
6. Как зарегистрировать сделку
7. Как проверить участок и продавца
8. Риски занижения стоимости участка в договоре
9. В каких случаях сделку могут признать недействительной и расторгнуть
10. Покупка участка сельхозназначения: что нужно знать

Общая схема действий при покупке участка

1. Прежде всего, определитесь, для чего вам нужен участок. Существуют различные виды разрешенного использования земли. Например, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для садоводства, для огородничества, сельскохозяйственные земли и пр. От вида участка зависит, как его можно использовать и что здесь можно строить. К примеру, на участке для ИЖС можно смело строить дом для своей семьи. А вот на землях для огородничества могут быть только хозпостройки.
2. Найдите подходящий участок. Можно:
3. просмотреть порталы объявлений о продаже недвижимости;
4. воспользоваться Публичной кадастровой картой Росреестра, где отмечены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, подходящие под строительство дома.
5. Не поленитесь - съездите и осмотрите участок. В холодное время года оценить сам участок, покрытый снегом, трудно, можно лишь выяснить, есть ли туда круглогодичный проезд, чистят ли дороги. Поговорите с местными жителями - не затапливает ли эту территорию в половодье, нет ли каких-то еще "подводных камней".
6. Узнайте, подведены ли коммуникации к участку или есть ли гарантия, что их подведут (кроме заверений продавца на словах).
7. Поинтересуйтесь у местных властей планами по строительству. Не окажется ли через год ваша усадьба около вновь проложенной магистрали или в тени огромной многоэтажки.
8. Если участок устраивает, - заключайте письменный договор купли-продажи (возможен также предварительный договор, внесение аванса или задатка), оформляйте передаточный акт, проводите денежные расчеты.
9. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре (проще всего - через МФЦ).

Договор купли-продажи участков похож на договор купли-продажи квартиры или дома, но специфика предмета договора - земля, - конечно же, вносит в него свои особенности, говорит старший партнёр МКА "ЮрСити", адвокат Виталий Шакин.

Важно помнить о том, что такой договор оформляется только в письменном виде, а при смене владельца земли нужно пройти процедуру государственной регистрации.

Какой участок можно продать и купить

Необходимо учитывать, что предметом договора может быть только такой участок, который поставлен на кадастровый учёт (то есть информация об участке должна быть в Едином государственном реестре недвижимости - ЕГРН).

Если участок не имеет кадастрового номера, то для уполномоченных государственных органов он не существует. В таком случае перед сделкой нужно будет совершить действия по постановке участка на учёт.

Как проверить, стоит ли участок на кадастровом учете

Проверить можно через официальный сайт Росреестра (сервис "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online") или с помощью Публичной кадастровой карты.

Как поставить участок на кадастровый учет

Если выяснилось, что участок на кадастровом учете не стоит, нужно обратиться в Росреестр через МФЦ.

Владелец должен:

• заполнить заявление,
• предоставить свой паспорт,
• предоставить межевой план земельного участка, подготовленный в результате проведения кадастровых работ.

Для составления межевого плана нужно заключить договор с кадастровым инженером, имеющим квалификационный сертификат. Список всех аттестованных кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Если в процессе межевания будет уточнено положение границ смежных участков, то кадастровый инженер должен оформить также акт их согласования с соседями.

Что должно быть обозначено в договоре

Стороны договора

Если это обычная сделка, без участия банка и третьих лиц, то стороны договора две - продавец и покупатель.

Они должны быть указаны в "шапке" документа. Здесь же либо в разделе с реквизитами должны быть точные идентификационные данные сторон:

• если продавец или покупатель - физлицо, то вносятся его паспортные данные, место регистрации, ИНН, СНИЛС, при необходимости банковские реквизиты.;
• если одна из сторон - компания, организация (юрлицо), то обязательно должны быть указаны ИНН, ОГРН (ОГРНИП), юридический адрес, банковские реквизиты.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то на стороне продавца выступает уполномоченный орган власти. В таком случае у покупателя вряд ли будет возможность вносить свои условия в договор. Такие земельные участки могут быть предоставлены через процедуру торгов их победителям и лишь в некоторых случаях, когда закон это позволяет, - без торгов.

Предмет сделки

В договоре обязательно должен быть описан предмет сделки - в данном случае конкретный участок земли. Указываются его характеристики:

• кадастровый номер участка,
• категория,
• вид разрешённого использования,
• адрес,
• размеры,
• обременения или ограничения,
• наличие на этой земле объектов недвижимости.

Покупателю стоит обращать внимание на все характеристики участка, чтобы понимать, - подходит ли он ему.

"Следует помнить, что по общему правилу невозможна продажа земли без находящихся на нём объектов недвижимости", - говорит Шакин.

Стоимость земли и порядок расчётов

Естественно, в договоре необходимо обозначить стоимость участка, а также то, каким образом покупатель будет рассчитываться.

В интересах продавца также обозначить в договоре чёткие условия по поводу срока оплаты - когда, в каком размере, по каким реквизитам покупатель выплачивает стоимость покупки.

"Стороны свободны в указании условий, но во избежание рисков оспаривания договора цена земли не должна быть существенно ниже кадастровой стоимости. В большей степени это защищает именно покупателя", - говорит Шакин.

Права и обязанности сторон

В этом разделе договора обозначают, что именно каждая из сторон обязана сделать и на что имеет право. Формально это обязанность продавца передать участок, а покупателя - принять его и оплатить его стоимость. Но стороны здесь могут согласовать какие-то иные, особенные условия. Например, покупатель может обязать продавца очистить участок от мусора, в определенный срок вывезти имущество, передать участок в покошенном или вспаханном состоянии и т.п.

Здесь или в другом разделе договора следует обозначить конкретный срок передачи участка покупателю. Это исключит споры и разногласия.

Иные условия договора

Договор также может содержать иные условия относительно взаимоотношений сторон. Например, про ответственность сторон, порядок разрешения споров, порядок подачи на государственную регистрацию.

Эти условия не обязательны, но не стоит ими пренебрегать.

Реквизиты и подписи обеих сторон

Завершается договор разделом, в котором стороны обозначают свои реквизиты, а также проставляют подписи.

Что еще учесть при составлении договора купли-продажи участка

Всего понадобится два экземпляра договора купли-продажи: один для покупателя, один для продавца.

Бывает, что в договор нужно включить некоторые нюансы, добавляет юрист Наталья Хаматова.

Например:

• Если от имени продавца или покупателя действует лицо по доверенности, то в преамбуле договора указываются реквизиты доверенности и само лицо, которое представляет интересы стороны договора по доверенности.
• Если на участке есть постройки и они зарегистрированы в Росреестре, то они продаются вместе с участком. То есть в договор добавляются наименование объекта, его характеристики, кадастровый номер и на основании чего этот объект был зарегистрирован и чем подтверждается право собственности. В расчетах указывается стоимость не только общая, но и по отдельности на каждую постройку (дома, бани, гаража и т. д.).
• В договоре должны быть указаны ограничения и обременения (например, ипотека, запрет на регистрационные действия из-за долгов продавца, ограничения из-за того, что участок находится в зоне с особыми условиями использования территории и т.п.). Прописывается порядок снятия ограничений и обременений.
• Если на участке есть жилой дом, то добавляются пункты по зарегистрированным в нем лицам - есть они или нет, порядок снятия их с учета, а также порядок оплаты коммунальных услуг.

Акт-приема передачи: когда подписывать

После подписания договора стороны подписывают передаточный акт, по которому продавец передаёт, а покупатель принимает земельный участок.

Этот акт может быть подписан непосредственно при подписании договора, до осуществления полного расчёта, или же стороны могут предусмотреть другие сроки подписания акта - например, после полной оплаты по договору или в конкретную дату.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Переход права собственности на земельный участок к покупателю должен быть зарегистрирован, об этом делается запись в ЕГРН.

Как лучше регистрировать сделку: в МФЦ или через нотариуса

Зарегистрировать можно:

• самостоятельно через МФЦ,
• через нотариуса. Обязательно нотариально заверяются сделки, если продается доля в праве собственности на землю, если собственник участка - ребенок или недееспособный человек. Также это можно сделать по собственному желанию.

Нотариус подаёт документы на регистрацию электронно, в этом случае госрегистрация перехода права собственности к покупателю может пройти буквально в течение суток.

Регистрация через нотариуса проще, так как он поможет составить условия договора. Но и дороже, так как нужно будет оплатить услуги нотариуса, отмечает Шакин.

Документы для регистрации ДКП земельного участка

Для регистрации сделки потребуются следующие документы:

• заявление о регистрации (можно получить в МФЦ);
• квитанция об оплате госпошлины (в общем случае для граждан это 2 тысячи рублей, но иногда госпошлина меньше - например, 100 рублей, если регистрируется доля в праве на земельные участки из земель сельхозназначения);
• паспорта и иные документы сторон (например, военный билет военнослужащего, паспорт моряка, свидетельство о рождении для ребенка и др.);
• сам договор купли-продажи (его нужно составлять в трех экземплярах);
• акт приема-передачи;
• документы продавца на земельный участок (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и пр.);
• дополнительные документы (например, согласие супруга на сделку, отказ местных властей от покупки сельхозземли).

Более подробную информацию о регистрации и документах можно найти на портале госуслуг.

После регистрации стороны получают выписку из ЕГРН.

Как проверить участок и продавца

Чтобы избежать рисков при заключении сделки по покупке земли, следует предварительно проверить как участок, так и продавца, советует Шакин.

Проверка продавца

Проверьте:

1. Действительность паспорта.
2. Финансовое состояние продавца - не имеет ли он долгов и кредиторов, не находится ли на грани банкротства. Иначе сделку могут оспорить, и вам придётся потратить много сил для возврата денег, если вообще это получится. Изучите, - не является ли продавец участником какого-либо судебного процесса. Для этого можно сделать поиск по фамилии продавца на сайтах судов.
3. Нет ли в отношении продавца исполнительного производства. Информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов. Нужно вписать в форму поиска фамилию, имя и отчество продавца, а также его дату рождения.
4. Проверьте предпринимательскую деятельность продавца - является ли он участником или гендиректором какой-либо организации. Если это общество станет банкротом, то его долги могут быть возложены на продавца.
5. Состав семьи продавца на момент получения участка в собственность и на момент продажи. Если имущество совместное, то на сделку требуется согласие супруга.
6. Паспорт и свидетельство о браке. Если продавец не в браке, то всё равно лучше попросить у него справку об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака (форма 15) за определенный период. В Москве такую справку выдает архивный отдел ЗАГС по записи.

Проверка участка

1. Обратите внимание, на каком основании участок принадлежит продавцу. Попросите его предоставить документ-основание. Это может быть, например, договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, решение суда и др. Такой документ нужно тщательно изучить, рассмотреть, как же продавец получил собственность, - лучше с помощью юриста. Хорошо, если с момента приобретения земли в собственность прошло более трех лет (срок исковой давности), тогда можно практически не опасаться оспаривания договора. Хотя иногда по уважительным причинам срок исковой давности может быть восстановлен.
2. Изучите выписку из ЕГРН на участок и кадастровый паспорт. Эти документы содержат основные характеристики участка, его кадастровую стоимость. Проверьте, совпадает ли реальный участок с тем, что описан в документе. Обязательно изучите участок на местности, проверьте его адрес.

Риски занижения стоимости участка в договоре

Если цена участка в договоре сильно занижена, то могут возникнуть сомнения в добросовестности покупателя. И если в дальнейшем продавец будет признан банкротом, то велика вероятность оспаривания такого договора и признания его недействительным через суд. В итоге участок могут вернуть в собственность продавца для продажи с торгов, а вырученные на торгах деньги будут распределены между кредиторами.

Если цена участка была занижена только, как говорят, на бумаге (то есть на самом деле покупатель заплатил полную стоимость, но в договоре указана меньшая - например, для ухода от налогов), то покупатель рискует разницей между тем, что он заплатил и тем, что отражено в договоре. Если суд по каким-то причинам признает договор недействительным, то требовать к возврату от продавца покупатель сможет сумму, которая указана в договоре.

В каких случаях сделку могут признать недействительной и расторгнуть

Любая сделка требует внимательного отношения к ней, а договоры с недвижимостью необходимо проверять ещё более тщательно, поскольку они, как правило, весьма дорогостоящие, говорит Шакин. Любое несоответствие закону или непредусмотрительность при заключении договора купли-продажи земельного участка могут повлечь за собой потерю денежных средств покупателем.

Самые частые причины оспаривания сделки:

• продавец был или стал банкротом, а землю продали по заниженной цене;
• супруг не дал согласия на сделку;
• местным властям не направлялось извещение о продаже земель сельхозназначения или же в извещении о продаже цена участка была выше, чем та, за которую продавец в итоге продал землю;
• документ продавца о правах на землю сомнительный, поддельный, относится к другому участку;
• в течение трех лет после сделки права на недвижимость предъявил неизвестный ранее наследник (по уважительным причинам срок давности может быть восстановлен).

Покупка участка сельхозназначения: что нужно знать

Существует семь основных категорий земель: сельхозназначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запаса, земли населенных пунктов.

Сделки проводятся, в основном, с сельхозземлями и землями населенных пунктов.

При продаже участка сельхозназначения по закону местные власти (региональные или муниципальные) имеют первоочередное право покупки участка.

То есть продавец сельхозучастка должен письменно сообщить властям региона или муниципалитета о своих планах продажи земли. В этом сообщении должны быть указаны цена, размер участка, его место расположения, а также в какой срок должен быть проведен расчет (срок расчётов по таким сделкам не может превышать 90 дней).

Если власти откажутся от покупки, либо если продавцу вообще не придет письменный ответ на обращение в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец может продать участок кому-либо еще. Но это право действует в течение года, а цена сделки должна быть не ниже той, которую владелец участка сообщал органам власти.

"Необходимо соблюдать данное правило, так как иначе сделка по продаже земельного участка является ничтожной, - подчеркивает Шакин. - Есть законопроект о смягчении данных положений, в том числе исходя из размеров участка, но пока это только законопроект".