Очередная кадастровая оценка объектов недвижимого имущества проводится во всех регионах страны согласно требованиям федерального законодательства. Результаты оценки учитываются государством при расчете имущественных налогов, а также коммерческими структурами, например банками при оформлении ипотеки, риелторами при подготовке сделок с жильем, при определении стоимости услуг нотариуса.
Предыдущая оценка делалась в 2018 году и уже не соответствует реалиям рынка. Согласно данным СПб КБУ "Кадастровая оценка", в целом кадастровая стоимость 3,4 млн объектов недвижимости (из которых 2,6 млн - жилые) выросла более чем на 78 процентов. В комитете имущественных отношений (КИО) Санкт-Петербурга уточняют, что оценочная стоимость нежилых помещений в среднем увеличилась примерно в два раза, жилых - на 87 процентов. Наиболее значительное увеличение кадастровой стоимости произошло в Центральном, Василеостровском и Петроградском районах города. Более чем вдвое увеличилась "по документам" стоимость жилья бизнес- и премиум-класса.
Здания в среднем теперь оценены в 1,5 раза дороже, чем ранее, но по некоторым знаковым объектам, таким как крупнейшие торговые комплексы и престижные бизнес-центры, зафиксирован многократный рост. Впрочем, примерно для пяти процентов объектов кадастровая стоимость уменьшилась в силу их износа и ряда других факторов. Впервые для жилой недвижимости в особую группу выделены многоквартирные дома повышенной комфортности, построенные в последние годы в районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.
Главной причиной "переоценки ценностей" власти ожидаемо называют рыночное подорожание недвижимости. "Кадастровая стоимость объекта недвижимости должна соответствовать рыночной, и ее рост в результате периодической переоценки предсказуем. Напомню, последняя масштабная кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась шесть лет назад", - отмечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Алексей Корабельников.
В свою очередь председатель КИО Леонид Кулаков пояснил журналистам, что за последние пять лет стоимость жилья в Петербурге выросла более чем вдвое, торговые помещения подорожали на 54 процента, офисные - на 40 процентов. Аналогичная ситуация со складской, производственной и другой недвижимостью.
Кроме того, на увеличение кадастровой стоимости повлияла смена метода оценки - с затратного на сравнительный, при котором максимально учитываются рыночные факторы, повышающие привлекательность выгодно расположенных и хорошо содержащихся объектов по сравнению с их аналогами в других местах. Из-за этого кадастровая оценка целого ряда объектов скакнула в несколько раз.
Признавая существенное изменение кадастровой стоимости, влекущее рост налога, для смягчения последствий чиновники уже пообещали продлить на 2024 год действующую в текущем году 1,5-процентную ставку налога на имущество. Кроме того, предлагается сохранить, не снижая, на отметке в 1 тыс. кв. метров минимальную площадь объектов торгового, административного и бытового назначения, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.
Что ждет владельцев обычного жилья в Петербурге? Осенью 2025 года, когда впервые будут начислены налоги исходя из пересчитанной кадастровой стоимости жилой недвижимости, увеличение суммы платежа для граждан составит не более чем 10 процентов по сравнению с предшествующим годом. Норма Налогового кодекса РФ, ограничивающая этой цифрой предельный коэффициент роста налога на имущество для физлиц, впервые была применена в 2018 году и остается в силе. Поэтому слишком резкого роста налогов за свои квартиры и дома петербуржцы не ощутят.
В то же время участники рынка отмечают, что переоценка кадастровой стоимости может привести к серьезным финансовым потерям для коммерческих собственников и оказать негативное влияние на инвестиционный климат в регионе. Кроме того, она может ускорить повышение цен на недвижимость, что повлияет на спрос и рыночную конъюнктуру.
Многие владельцы недвижимости в Северной столице уверены, что увеличение кадастровой стоимости не соответствует реальной рыночной цене их объектов, в своих жалобах указывают на ошибки в оценке, например неправильные характеристики недвижимости, отнесение ее не к тому классу. До 23 сентября управление кадастровой оценки принимало замечания от собственников, их изучат и по каждому случаю примут решение. В случае отказа в пересмотре кадастровой стоимости собственники имеют право обратиться в суд.