Депутаты предложили дополнить Гражданский кодекс положением о том, что любая информация, распространяемая застройщиком в целях привлечения средств для долевого строительства, признается публичной офертой. То есть застройщики будут обязаны выполнять обещания, которые были указаны, например, в рекламных буклетах, но не прописаны в договоре долевого участия.
Авторы законопроекта отмечают, что стало больше случаев, когда застройщики в рекламе, расписывая достоинства своих объектов, рассказывают о планах по созданию детских садов, парков, спортивных площадок и прочей инфраструктуры. При этом в большинстве случаев в тех же рекламных материалах мелким шрифтом указывается, что эта информация "носит информационный характер". То есть никакой ответственности девелопер, не построивший обещанный детсад, не несет. По данным инициаторов поправок, в Ленинградской области, к примеру, ни в одной из новостроек, сданных в 2017-2019 годах, придомовое пространство не соответствовало в полной мере рекламной визуализации.
Сейчас, отмечает адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа, застройщику можно предъявить претензии по ненадлежащей рекламе, однако штрафы для девелопера там мизерные. Инициатива крайне любопытная, отмечает адвокат. Сейчас при несоответствии построенного рекламным буклетам (например, по местам общего пользования, инфраструктуре, наличию социальных объектов) у дольщиков фактически нет возможности понуждения застройщика к выполнению заявленного. По приемке квартиры механизм есть. Был пример, когда дольщик в такой ситуации обратился в суд с требованием возместить потерю рыночной стоимости квартиры и убытки. Он купил квартиру, ожидая, что, как обещано в рекламе, в жилом комплексе будут открытый бассейн, теннисный корт, спортивно-оздоровительные зоны, пляж, паркинг, благоустроенная территория. На деле получил просто "коробку в муравейнике", говорит Поликыржа. Другой пример - в жилом комплексе было запланировано строительство детского сада, но позже его заменили на торговый комплекс. Оба дольщика обращались в суды, ссылаясь на то, что не получили обещанного в рекламных буклетах. И обоим суды отказали. Все, что прописано в договоре долевого участия (ДДУ), было сделано. А обещания построить детский сад, бассейн или парк там никогда не указываются.
Проблема недостоверности действительно существует - зачастую в рекламных материалах и макетах проекты жилых домов выглядят гораздо лучше, чем конечный результат, говорит партнер юридической фирмы Platforma.Legal Дмитрий Мальцев. Но тут необходимо отметить важный фактор - результат строительства должен соответствовать, в первую очередь, проектной документации и информации, которую застройщик обязан публиковать в проектной декларации. Более того, в исходной проектной декларации действительно могут быть бассейны и висячие сады, но по мере реализации проекта застройщик имеет право вносить изменения в проект (как правило, стандартный ДДУ не ограничивает застройщика) и итоговый результат будет сильно отличаться от исходного макета. Формально это не будет считаться нарушением, так как все изменения вносятся строго в соответствии с законом. Предлагаемые изменения никак не затрагивают этот аспект.
Предложенные изменения являются более радикальными, чем просто уточнение требований к содержанию рекламной информации, считает Мальцев. Сама по себе идея защиты интересов покупателей жилья выглядит разумной, но она требует гораздо более глубокой проработки и системного изменения законодательства о рекламе, о долевом участии в строительстве, гражданского, административного кодексов.
Инициатива, безусловно, продиктована благими намерениями, но не вполне понятен правовой механизм ее реализации, отмечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Статья Гражданского кодекса, которую предлагается изменить, относится к нормам, которые регулируют договор купли-продажи. Тогда как договор участия в долевом строительстве не является договором купли-продажи, это особый вид договора, который подчиняется специальным правилам, которые установлены прежде всего законом об участии в долевом строительстве. Кроме того, обеспечить полное соответствие рекламного образа объекта в его проектируемом ландшафтном окружении итоговому результату на практике порой бывает нереально, говорит Преображенский. "В современных рекламных материалах широко используются цифровые технологии виртуальной реальности и информационного моделирования, однако строительство объекта - это длительный процесс, занимающий несколько лет, а за это время окружающая городская среда и градостроительная ситуация вокруг объекта, как правило, изменяются, что может не всегда соответствовать субъективным ожиданиям дольщиков, сформированных под воздействием рекламы", - говорит он.
Сами застройщики в целом позитивно воспринимают инициативу. "Каждый из игроков рынка будет нести прямую ответственность за критерии и преимущества, указанные в рекламных буклетах, не списывая эти данные на информационный характер", - говорит директор по маркетингу девелопера Sense Диана Гайнуллина. Если же ожидания покупателя не оправдаются, это окажет негативное влияние не только на конкретного девелопера, но и на всех застройщиков в целом.
Инициатива правильная, потому что она еще больше сблизит клиента с девелопером и позволит выстроить более доверительные отношения, считает директор по маркетингу VIRA Иван Баталов. Полностью исключить недобросовестные обещания в рекламе это вряд ли поможет, но диапазон несоответствий между обещаниями и реальностью, конечно же, уменьшится. "Другая сторона медали - чтобы эта инициатива действительно использовалась во благо жителей и не была инструментом выписывания каких-то дополнительных штрафов девелоперам, - отмечает он. - Иначе проверяющие органы займутся "буквоедством", а девелоперы будут опасаться, что их рекламу могут как-то иначе понять и неверно интерпретировать".
Целесообразно, чтобы законопроект не только защищал покупателей жилья от недобросовестной рекламы, но там были бы предусмотрены и разделы, которые минимизируют риски "потребительского терроризма", говорит коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим. При этом в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах девелоперы уже много лет крайне осторожны в рекламных сообщениях, говорит она. Вопрос "невыполнения" тех или иных обещаний - в подавляющем большинстве случаев вопрос персонального представления клиента о том, как они должны выполняться. Например, если в рекламном сообщении фигурирует какой-либо государственный социальный объект (детский сад или физкультурный комплекс), то его появление строго контролируется со стороны городских властей, существуют ориентировочные сроки его открытия. Но именно ориентировочные, подчеркивает Боим, с поправкой на возможные задержки при согласовании проекта или передаче объекта на муниципальный баланс. Если в рекламе появляется коммерческий объект на территории жилого комплекса - например, торговый или фитнес-центр, кинотеатр, - это означает, что девелопер уже сделал все необходимые шаги, чтобы уверенно анонсировать этот проект. При этом сроки строительства и открытия обычно не указываются, потому что они часто зависят от инвесторов или операторов этих объектов.