На следующий год в бюджете предусмотрено не так много средств на расселение аварийного жилья. Как будут расселять аварийные дома?
Александр Ломакин: У нас достаточно большое количество аварийного жилья. А денег на ускоренную реализацию программы расселения, к сожалению, недостаточно. Но ускорить расселение аварийных домов призван механизм комплексного развития территорий (КРТ).
Сколько всего уже насчитывается участков, где идет КРТ?
Александр Ломакин: Есть территории, которые застроены, но используются неэффективно. У них есть потенциал развития, но собственники или арендаторы имущества никак не могут между собой договориться, имеют разные планы. В итоге эти участки достаточно долго стоят в запустении. Поэтому был разработан механизм комплексного развития территорий, который позволяет принимать градостроительные решения, изымать, освобождать земельные участки и реализовывать те или иные градостроительные решения. В 2021 году была принята вся необходимая нормативно-правовая база на федеральном уровне, в прошлом году - на региональном, и в этом году мы уже ведем с регионами активную работу по практической реализации механизма КРТ.
Уже подобраны участки под КРТ, на которых можно построить около 150 млн кв.м жилья. Заключены 356 договоров о КРТ, по результатам конкурсов порядка 11,5 млрд рублей поступило в региональные бюджеты. В активной стадии, когда уже идет проектирование, находятся порядка 400 территорий, здесь может быть построено порядка 80 млн кв. м жилья.
Во многих регионах уже перешли к этапу строительства - выдано 225 разрешений на строительство 3,5 млн кв.м жилья. И даже ввод объектов уже произошел - в этом году в рамках КРТ построено 0,5 млн кв.м жилья. Комплексное развитие территорий становится активным инструментом, и его вклад в общий ввод жилья с каждым годом будет возрастать. В следующие два года ввод жилья по КРТ увеличится в три раза.
Что было раньше на участках под КРТ - промзоны или жилые кварталы?
Александр Ломакин: Есть абсолютно разные территории. Где-то это кварталы именно жилой застройки с аварийными домами, бараками. В Улан-Удэ, например, разрабатывается градостроительная документация на территорию, которая вообще застроена бараками. Там появятся современные многоэтажки, обеспеченные всей необходимой социальной, транспортной инфраструктурой. Комфортные кварталы, благоустроенные по последнему слову.
Есть территории смешанной застройки - складские комплексы, промзоны, находящиеся в запустении.
Какие регионы активнее всего используют КРТ?
Александр Ломакин: Лидер - Москва, активно работают Московская область, Татарстан. В целом хорошо идет работа в этой части в регионах Центрального и Северо-Кавказского федеральных округов.
Краснодарский край, где в целом активно идет жилищное строительство, наоборот пока очень аккуратно оценивает свой градостроительный потенциал и использование механизма КРТ.
Есть ли районы, где в рамках КРТ строятся индивидуальные дома?
Александр Ломакин: Да, такие примеры существуют. В Гвардейске Калининградской области, в Астрахани, в Рязанской области, к примеру, есть территории, которые в рамках комплексного развития застраиваются индивидуальными домами.
До этого там тоже были районы частной застройки?
Александр Ломакин: Где-то также были частные дома, но была хаотичная застройка, где-то была промзона.
Насколько я понимаю, государство обычно не помогает с переселением из аварийного частного дома, но при КРТ у жителей таких домов все же есть шанс обновить жилье?
Александр Ломакин: Конечно. В той же Рязани на окраине города была смешанная застройка с наличием индивидуальных домов. Сейчас там уже растет квартал многоэтажек, есть торговый комплекс, большой спорткомплекс. Планируется построить большую школу с бассейном.
Как люди реагируют на то, что их дом попадает под комплексное развитие территорий и их будут переселять?
Александр Ломакин: По-разному. У многих пока есть определенные сомнения. Но даже на примере программы реновации Москвы могу сказать, что первые жители сомневались, было очень много тех, кто негативно был настроен по отношению к реновации. Но когда мы приступили к реальному переселению первых жителей, когда были построены первые дома, когда люди увидели, что их переселяют не куда-то за границы города, а буквально на расстояние пятидесяти метров, из пятиэтажки перевозят в новый современный дом с хорошей отделкой, с применением современных материалов - люди поняли, что обещания, которые им давали, сдерживаются, и настроение поменялось. Думаю, что так же будет и с механизмом КРТ.
Как сейчас в целом идет строительство жилья, запуски новых проектов?
Александр Ломакин: Пока идет хорошими темпами. Строительная отрасль несколько лет ставит рекорды по вводу жилья, в этом году ожидается ввод порядка 104 млн кв.м. Характерно, что многоквартирное жилье и индивидуальные дома распределяются примерно поровну.
Мы видим достаточно серьезный задел с точки зрения разработанного градостроительного потенциала. Но, конечно, понимаем, что строительство жилья, начало новых проектов, ввод объектов во многом связаны с инструментами господдержки. В том числе с льготной ипотекой. Поэтому многое будет зависеть от решения по дальнейшей реализации этой программы.
Но есть и другие инструменты господдержки - например, инфраструктурное меню. Оно позволяет застройщикам минимизировать свои затраты, оптимизировать финансовую модель. К сожалению, не все регионы обладают хорошей маржинальностью, доходностью с точки зрения продажи квадратного метра. Во многих регионах себестоимость строительства и цена продажи отличаются не сильно. И когда застройщик должен построить жилье еще и для переселения жителей из аварийного жилого фонда, построить социальные объекты, инженерные, улично-дорожную сеть, провести комплексное благоустройство - его финансовая модель не всегда выдерживает эту нагрузку. И тут как раз в помощь застройщикам, муниципалитетам и регионам приходит инфраструктурное меню. Можно получить на федеральном уровне поддержку в виде достаточно дешевых долгосрочных кредитов.
Что-то планируется усовершенствовать в инфраструктурном меню? Я слышала, что регионы боятся брать на себя ответственность за возврат кредитов.
Александр Ломакин: Я на практике вижу другое - что у нас на инфраструктурные бюджетные кредиты был выделен 1 трлн рублей. Все регионы участвовали в этой программе, заявок было подано в два раза больше на сумму более 2 трлн руб. В рамках инфраструктурного меню был еще инструмент по программам модернизации коммунальной инфраструктуры, к нему тоже есть большой интерес. Вообще сегодня мы со всех регионов собрали региональные программы по модренизации коммунальной инфраструктуры и вышли на сумму порядка 4,7 трлн рублей. Столько требуется, чтобы по всей стране отремонтировать, переложить инженерные сети или проложить новые.
Эксперты предлагают ввести инфраструктурный сбор - застройщики должны будут перечислять на строительство инфраструктуры определенную сумму с каждого построенного ими "квадрата" жилья. Как относится к этому Минстрой?
Александр Ломакин: Вопрос - смогут ли застройщики заложить эти финансовые сборы в свои финансовые модели. Все это ложится в стоимость квадратного метра для покупателя и не везде финансовая модель вытягивает такие затраты. В некоторых регионах есть кварталы, территории, определенные под застройку, но к практической реализации никак не могут приступить, потому что финансовая модель не складывается.
И что делать?
Александр Ломакин: Помогать с федерального уровня. Мы сейчас разрабатываем еще один инструмент финансовой поддержки - чтобы в рамках инфраструктурного меню как раз направлять средства на модернизацию, развитие инфраструктуры при КРТ. Ведь КРТ - это лишь юридический инструмент, позволяющий освобождать территорию, разрабатывать градостроительную документацию в ускоренном режиме. Но это не финансовые инструменты. А мы хотим добавить еще финансовые - еще один вид дешевых кредитов в рамках инфраструктурного меню. Планируем запустить их в следующем году.
Очень активно строят жилье в Китае, в некоторых других странах. Нужно ли нам заимствовать какие-то новые строительные технологии?
Александр Ломакин: Уже идет взаимный обмен технологиями. Например, в России уже производятся модульные дома и здания.
Если помните, Советский Союз был одним из основоположников индустриального домостроения - строились так назывемые "хрущевки", "панельки". В свое время это дало быстрый эффект переселения жителей из бараков в отдельные квартиры. В 1990-е годы индустриальное домостроение немного утратило свои позиции. Сейчас мы понимаем, что без применения индустриальных серий тяжело будет обеспечить такой ввод жилья, какой планируется в ближайшие годы.
Помимо панельного, появилось модульное домостроительство. Когда на заводе изготавливают готовую комнату, кухню или санузел для многоэтажки. Когда тот же санузел привозят на стройплощадку, в нем уже стоят ванна, унитаз, раковина, стены уже облицованы кафельной плиткой. Нужно просто подключить это все к стоякам. Это ускоряет процесс строительства и повышает качество. И эта технология уже сейчас развивается. Есть компании, которые работают по такой схеме в Москве, в Ленинградской области.
Есть ряд компаний, который разрабатывает технологии строительства жилья с металлическими конструкциями. Они соответствуют всем стандартам по теплопроводности, по пожарной безопасности. Развивается деревянное домостроение. Уже построены пилотные многоэтажные дома в Вологодской области, скоро будет масштабный квартал в Архангельской области, планируется строительство деревянной девятиэтажки в Подмосковье.
Да, но те же панельные многоэтажки не слишком ценятся, покупатели предпочитают кирпичные или монолитные дома.
Александр Ломакин: К сожалению, это убеждение в головах многих осталось из 1990-х годов. На самом деле современные "панельки" по качеству ничем не уступают кирпичным, а в чем-то даже и превосходят их. Потому что кирпичный дом - его строят прямо на месте, с учетом морозов, дождей, жары. А качество объекта, построенного в поле, объективно не может быть таким же, как у объекта, детали которого сделаны в цеху, в теплых условиях, когда существуют дополнительные системы контроля качества. Кроме того, современные панельные дома позволяют делать разнообразные планировки квартир. В 1990-е годы все стали отказываться от панелей в том числе потому, что монолитные дома давали более гибкие возможности с точки зрения планировки - можно было делать большие комнаты, кухни, комнаты нестандартных форм. Можно было делать комнаты не прямоугольные и не квадратные, а поэкспериментировать. Сегодня этого минуса нет: современное оборудование позволяет делать на заводах панельные дома с большими пролетами между стен, с хорошими современными кухнями, с эркерами и другими архитектурными элементами.
Насколько перспективны в строительстве многоэтажек 3D-принтеры? Появились ли еще более новые технологии? Дома из пластика или, условно, из бумаги?
Александр Ломакин: С 3D-принтерами экспериментируют в рамках индивидуального жилищного строительства. Про их использование в многоэтажном строительстве пока трудно сказать.
Пластиковых домов сейчас нет, потому что они пока не отвечают требованиям безопасности.
Нужно найти баланс, ведь можно много фантазировать. Вопрос - зачем? У нас достаточное количество компаний успешно работают с уже имеющимися технологиями панельного, модульного, монолитного домостроительства. Компании, которые занимаются дорожным строительством, тоже имеют хорошие отработанные технологии. Вы видите, с какой скоростью строятся дороги и возводятся мосты.