При строительстве многоэтажек счета эскроу используются с 2019 года, и они стали уже привычными. Застройщик не получает средства покупателя, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Аналогичный подход начали использовать около полутора лет назад при строительстве загородных коттеджных поселков. Однако большая часть индивидуальных домов строится все же не в организованных поселках - будущие владельцы дома, имея, например, участок в деревне, нанимают для возведения дома подрядчика.
Сейчас при этом высоки риски потерять средства, отмечается в пояснительной записке к законопроекту. Если, например, подрядчик, получив средства от клиента, не построит дом или построит его некачественно.
В случае принятия законопроектов риски снизятся. Деньги покупателя будут размещены на счете эскроу, а компания-подрядчик получит их лишь после завершения строительства. Предполагается, что строить она может на полученный в банке кредит, который затем погасит средствами с эскроу (как это работает при строительстве многоэтажек).
Оговорены в законопроектах важные условия: этот порядок будет действовать при использовании типовой проектной документации или домокомплектов, включающих материалы отечественной промышленности. В Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф) должна быть размещена информация о подрядчике. Минпромторг должен разработать требования к домокомплектам, которые разрешается использовать, а минстрой - примерный договор строительного подряда.
Если между заказчиком и подрядчиком возникли споры о качестве строительства дома, они смогут привлечь для осмотра новостройки специалиста.
Чтобы исключить проблемы при вероятном банкротстве банка, где открыт счет эскроу, средства будут застрахованы на сумму до 10 млн руб.
Кроме того, организации-подрядчики освободят от уплаты налога на добавленную стоимость при строительстве домов через эскроу. Как отмечал ранее в интервью "Российской газете" директор по работе с госорганами Ассоциации деревянного домостроения Вадим Фидаров, при строительстве через эскроу для подрядчика добавляются затраты - проценты по банковскому кредиту, плата за обслуживание счетов и пр. Но с учетом отмены НДС стоимость такого дома в целом все же может снизиться для покупателя в пределах 10%.
Ожидается, что при таких механизмах банки охотнее начнут выдавать ипотеку на строительство индивидуальных домов - в частности, из дерева, отметили в аппарате вице-премьера Виктории Абрамченко. "Сейчас банки часто отказывают в выдаче ипотеки на такую стройку, так как видят риски недостроя. Теперь же вся информация о подрядчиках будет в реестре, и расходовать средства до выполнения своих обязательств они не смогут", - сказала вице-премьер.
Сейчас одна из сложностей, с которой сталкиваются граждане при обращении к частным подрядчикам для строительства домов, - проверка добросовестности организации и работников, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Встречаются ситуации, когда качество услуг не соответствует заявленному, работы выполнены не в полном объеме, строительство не завершено в срок. В результате заказчику дома приходится нести дополнительные затраты, а нередко и несколько раз менять подрядчика, что затягивает процесс строительства и решение жилищного вопроса.
В целом инициатива будет способствовать развитию сегмента ИЖС, на рынок выйдут профессиональные компании, которые обеспечат гражданам качественное жилье, считает он.
Несмотря на то что рынок ИЖС в объеме сданных в эксплуатацию домов составляет более 50%, он занимает всего 15% по выдаче ипотеки, отмечает учредитель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов. Поэтому правительство решило применить механизм, позволяющий строить по типовым проектам жилые дома, которые будут при необходимости легко реализованы на рынке, одновременно защищающий покупателя (средства с его счета списываются только при принятии этапа) и подрядчика (запрещается изменение проекта заказчиком, он получает бесперебойное финансирование и легкую приемку качественных работ). "В ближайшие 3-5 лет мы увидим массовый выход на загородный рынок девелоперов многоэтажного рынка с одновременным увеличением доли ипотеки на ИЖС до 90% в девелоперских продуктах крупных застройщиков и одновременно с некоторым снижением цен (на 5-10%) на унифицированные проекты домов, - говорит Лукинов. - Развитие рынка ИЖС получит новый импульс, позволяющий в ближайшие 3-5 лет довести сдачу индивидуальных домов до 75-85% в общей доле жилья, сделав его более доступным, одновременно улучшая демографическую ситуацию".
Развитие счетов эскроу на рынке загородного строительства повышает прозрачность рынка и помогает избавиться от непрофессиональных строителей, считает владелец компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. "При этом следует понимать, что для сохранения текущего уровня цен необходимо дополнить эскроу льготными кредитными продуктами для девелоперов. Или иными методами компенсировать затраты на строительство на заемные средства. В этой связи разумными выглядят инициативы как по льготному налогообложению домокомплектов, так и анонсированные недавно кредиты под эскроу-строительство для застройщиков от одного из банков", - говорит Лазовский. В пределах застрахованной суммы в 10 млн рублей, по его словам, можно рассчитывать, например, на качественный круглогодичный каркасный деревянный дом с участком около ЦКАД в Подмосковье.
Как рассказывал недавно в интервью "РГ" заместитель гендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс, ДОМ.РФ предлагает правительству запустить пилотный проект по субсидированию ставок проектного финансирования для подрядчиков за счет собственных средств, выделить на это порядка 1 млрд рублей. По его словам, есть предварительные договоренности с крупнейшими банками, что они будут разрабатывать подобные продукты и отрабатывать технологию взаимодействия с подрядчиками.