Рынок залога недвижимости ранее считался стабильным и надежным, сейчас же он переживает период упадка и неопределенности, говорит основатель компании "Союз банков Москвы" Даниил Клешко. Имеются в виду не кредиты на покупку квартиры, а своего рода потребительские кредиты под залог имеющегося жилья. При этом вычленить этот сегмент в статистике невозможно - такие кредиты тоже считаются ипотекой. Банки, по словам Клешко, сообщают, что новых заявок на такие кредиты поступает мало, планы не выполняются. Причем это явление не последних месяцев после повышения ключевой ставки, а, скорее, последнего года. Причины этого - в финансовых сложностях у предприятий и частных лиц, считает эксперт. Отсутствие стабильности и непредсказуемость экономической ситуации приводят к ухудшению платежеспособности заемщиков и неплатежам.
Еще одна причина - рынок просто исчерпан, говорит Клешко. В свое время было очень много рекламы таких кредитов, тратились десятки миллионов рублей на рекламу, шли обзвоны роботами, спам и т. д. Это привело к высокому увеличению запросов на данные услуги у заемщиков, а впоследствии рынок стал сильно заполнен и уже истощен. Те заемщики, у которых была возможность получения такого кредита, это уже сделали.
Онлайн-спрос на кредиты под залог недвижимости за первые три квартала этого года оказался вдвое ниже, чем годом ранее, подтверждает исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. Причина в том, что в ситуации экономической турбулентности заемщики стали внимательнее подходить к вопросам долговой нагрузки и осознали, что, оформляя кредит под залог недвижимости, берут на себя слишком серьезные обязательства, ведь просрочить кредит не получится - это сильный стресс-фактор, который напрямую влияет на спрос. Также стоит учесть, что с 2020 года кредиты под залог квартиры больше не выдают микрофинансовые организации, что повлияло на общую картину выдач в контексте последних трех лет.
Вычленить в статистике ЦБ данные по кредитованию под залог уже имеющейся квартиры действительно не получится, говорит профессор Финуниверситета при правительстве России Александр Цыганов. Сейчас ставка по ипотечному кредитованию без господдержки довольно высока, и это препятствует использованию жилья в качестве залога при кредитовании на потребительские нужды или для использования в предпринимательских проектах. По потребительскому кредитованию можно попытаться найти более выгодные программы по кредитным картам или поддерживаемые производителем товара.
Рынок кредитования под залог недвижимости, он же рынок ломбардных кредитов, в России имеет несколько сегментов целевой аудитории, поясняет гендиректор инвестиционной компании Todayprice Игорь Галузин. Кредиты под залог имеющегося жилья могут оформлять собственники бизнесов, те, кому нужны дешевые и длинные деньги. Эти кредиты можно считать завуалированным кредитованием бизнеса. Поэтому банки достаточно щепетильно относятся к таким заявкам и по этим программам есть существенные дисконты от рыночной стоимости недвижимости. Тем более по таким программам у банков риск просрочек выше.
Второй сегмент целевой аудитории - это люди, которые находятся в безвыходном положении, то есть имеют несколько кредитов или имеют срочную потребность в большой сумме денег. И для того, чтобы снизить свою ежемесячную кредитную нагрузку, они закладывают недвижимость и таким образом пытаются сохранить хорошую кредитную историю. Но при этом очень часто данный сегмент аудитории не совсем понимает, как потом закрывать данные кредиты, поэтому у них случается дефолт. И далее начинаются судебные процессы с кредиторами по поводу взыскания квартир. После судов квартиры выставляют на торги, а люди остаются без жилья. Потеря жилья - это один из факторов, почему данный тип кредитов боятся брать или берут в крайней необходимости.
В России существует два рынка, которые выдают кредиты под залог недвижимости - официальный (банковский) и неофициальный (частные кредиторы), говорит Галузин. До выхода закона, который регулирует эту деятельность, заниматься выдачей таких кредитов могла любая организация. После выхода закона компании изменили вектор работы, но не все. "С большой вероятностью существуют частные организации, которые на не совсем легальных основаниях выдают данные кредиты", - считает он.
Обычно кредит под залог недвижимости дешевле, чем беззалоговый потребительский кредит, но здесь арифметика неоднозначная, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Выгода возникает, когда берешь кредит на длительный срок, тогда разница процентной ставки может быть существенной. Если же брать кредит на год, то разница в 1-2% роли не играет и заморачиваться с залогом недвижимости уже достаточно бессмысленно. Этот банковский продукт - нишевый, но вполне востребованный при определенных условиях, говорит он. Так, кредиты под залог имеющейся недвижимости пользуются спросом в случае, когда есть необходимость купить что-то дорогое, но что не может само по себе выступить обеспечением по кредиту для банка. Например, покупатель рассматривает покупку дачи, страховая компания отказывается выдавать страховку под нее, и банк отклоняет заявку на выдачу кредита под залог самой дачи. В этом случае можно в качестве залога использовать имеющуюся квартиру. Или другой пример - заемщик хочет приобрести авто, но не может подтвердить банку доход, в этом случае нужную для покупки сумму проще получить под залог имеющейся недвижимости, чтобы получить нормальные условия кредитования.
Несмотря на спад спроса на кредиты под залог квартиры, этот формат продолжит существовать, говорит Баджурак. Ставка по необеспеченным кредитам сейчас - 20%. При этом необеспеченные кредиты считаются более рискованными, и банк не всегда готов выдавать их, особенно на большие суммы. Для некоторых заемщиков кредитование под залог квартиры остается единственным вариантом получить крупный кредит.
Процент кредитов под залог недвижимости в общей структуре потребкредитования сейчас действительно невелик, не более 5%, говорит гендиректор платформы TYMY Алексей Майстренко. Несмотря на то, что это продукт экзотичный, у него есть своя аудитория. Поэтому у банков в структуре предложения такие продукты есть, а со стороны ЦБ сейчас нет ограничений по выдаче подобных кредитов.
"Некоторые игроки намерены этот продукт в ближайшее время активно развивать и прогнозируют существенное увеличение объема кредитования под залог имеющейся недвижимости, отмечает Майстренко. - Это актуально на фоне ужесточения требований по предельно допустимой нагрузке граждан и общего повышения ставок. Так, один из наших партнеров сообщил, что рассчитывает, что в 2025 году объем кредитов под залог недвижимости может занять до 50% всего объема продаж в структуре всего потребкредитования банка".