"По сути регулятор не запрещает выдавать малообеспеченную ипотеку с низким первым взносом или кредиты людям с долгами, но делает такие займы экономически невыгодными для кредиторов. Ограничения предписывают банкам создавать по таким ссудам резервы, в разы превышающие сумму выдачи", - пояснил эксперт.
Так, отмечает он, по жилищным кредитам "на стройку" без первого взноса Центральный банк (ЦБ) установил коэффициент надбавки - девять, который даже не зависит от предельной долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Иными словами, на каждый рубль жилищного кредита банк обязан зарезервировать девять рублей капитала. "Очевидно, что кредитору экономически целесообразнее отказать такому человеку и дать девять жилищных кредитов другим клиентам, которые не подпадают под ограничения", - говорит Баджурак.
Если у человека уже есть другие кредиты и он по ним отдает до 30% зарплаты, то сегодня ему потребуется накопить не меньше 30% на первый взнос по ипотеке на строительство дома. Для ипотечных покупателей собственных домов под залог, например, имеющейся квартиры, требования регулятора мягче. По правилам ЦБ, банки не применяют надбавки по жилищным займам для людей с долговой нагрузкой до 70%, если стоимость их старой квартиры не меньше половины от суммы ипотеки на новый дом с участком.
Между тем, обратил внимание эксперт, банки и раньше одобряли ипотеку далеко не по всем заявкам, поэтому уровень просрочки по ипотеке на строительство дома сейчас остается низким (0,4%) по сравнению с другими видами кредитования. В последние два года отказ получал каждый четвертый заемщик. Ожидается, что после октябрьского ужесточения требований к выдаче ипотеки, процент одобрений сократится. По данным компании "Этажи", уже в октябре количество выданных займов снизилось до 57%. В IV квартале этого года оно может уменьшиться еще на треть. Таким образом, взять жилищный кредит сможет лишь один из четырех обратившихся за ипотекой.
В то же время, сегмент строительства самый быстрорастущий на рынке ипотеки, подчеркнул Баджурак. По его словам, с начала 2023 года банки выдали в четыре раза больше займов, чем годом ранее, а их доля удвоилась. Рост интереса потребителей к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), считает он, продлится как минимум до 1 июля 2024 года - даты окончания льготной ипотеки. "Драйвером ИЖС сегодня остаются именно льготные госпрограммы, и крайне сложно прогнозировать ситуацию после их завершения. Мы не исключаем значительного спада спроса и выдач и в сегменте ИЖС летом 2024 года", - заключил эксперт.