"Из общего объема рынка в 2,8 миллиона квадратных метров площадей качественными можно назвать 1,4, причем эта цифра почти не меняется последние пять лет. Нет ввода новых бизнес-центров, а заявленные находятся в очень ранней стадии - на уровне площадки или нескольких этажей", - комментирует Андрей Брауде, заместитель гендиректора УК RED.
Все это провоцирует рост арендных ставок на существующие офисы. Дисконты, которые предлагали в пандемию, отменены.
Цены реализации тоже поднялись на 17-22 процента. Объекты, выставленные на продажу до 2020 года, раскупили как горячие пирожки. По мнению Андрея Брауде, инвесторы вложились, чтобы защитить деньги от инфляции, так же поступили многие компании, приобретя помещения для своих нужд.
Эксперт в сфере недвижимости Никита Словиковский считает, что такая диспропорция на рынке сложилась, поскольку не учтены эскроу-счета и механизмы проектного финансирования для коммерческой недвижимости. "Недостаток офисов стал заметен еще в 2018 году. Строительство качественных бизнес-центров практически не велось, а то, что уже было построено, быстро устаревало. Крупные компании были вынуждены возводить здания для собственной эксплуатации, а не выбирать готовые, - дополняет Константин Октаев, заместитель директора исследовательской компании "ХОД Консалтинг". - С 2020 года девелоперы забыли про все, кроме жилья. Этот бум закончится, маятник интереса снова качнется в сторону коммерческого сегмента, но время будет упущено".
По оценке аналитиков, в ближайшие два-три года рынок бизнес-центров кардинально не изменится. Если в 2013 году объекты окупались за пять-семь лет, то сегодня сроки возврата вложений увеличились по многим проектам до 20 лет. Анализ арендных ставок в динамике за десять лет в долларовом эквиваленте показывает: собственники потеряли от 30 до 50 процентов доходности из-за колебаний курса рубля. Кроме того, выросла стоимость строительства, реконструкции, текущего и капитального ремонта - до 2,5 раза.
Также увеличились эксплуатационные затраты, в частности, подрядчики, оказывающие услуги охраны и клининга в классе "А", подняли цены на 30-50 процентов. Сказалось ужесточение миграционного контроля перед крупными международными соревнованиями в Екатеринбурге, кроме того, часть иностранных рабочих уехала на родину сама - из-за колебаний курса рубля к доллару и инфляции их конвертируемые доходы упали.
Исходя из всех факторов, эксперты прогнозируют в 2024-2025 годах если не галопирующий, то серьезный рост ставок аренды на офисы. Исторически в Екатеринбурге цены формировались по принципу "все включено", сейчас подход поменялся: управляющие компании начали вычленять коммуналку по счетчикам или по доле занимаемых помещений, тогда как раньше она была заложена в эксплуатационных платежах.
"Многие инвесторы после повышения ключевой ставки до 15 процентов вообще отказываются от серьезных вложений в коммерческую недвижимость, за исключением складской. Единственное, что может повлиять - наличие большого количества непрофессиональных игроков среди владельцев встроенных помещений на первых этажах. Для них главное - сохранить деньги, а не выстроить доходную бизнес-модель", - рассуждает Андрей Брауде.
Схожая картина на рынке качественных складов: в Екатеринбурге вакантны всего 0,03 процента площадей. Поэтому ставки аренды буквально рванули вверх: если в 2022 году было еще 450-640 рублей за метр с НДС и операционными затратами, то в конце весны 2023-го - уже 710, а к концу года договоры стали заключать по 840-900. В 2023-м ввод в Екатеринбурге ожидается на уровне 392 тысяч квадратных метров, в целом сейчас строится и проектируется около 900 тысяч метров, но ряд проектов могут заморозить из-за заградительной ставки кредитования, считает эксперт по логистике Виталий Хиль. По его словам, спекулятивных складов сегодня в Екатеринбурге возводится в 1,5 раза меньше, чем build-to-suit (под конкретного заказчика или под себя). Когда ретейлер считает период окупаемости своего распределительного центра, получается 3,5 года, а если рассматривать склад как арендный бизнес, сроки сразу увеличиваются до 8-10 лет. Именно поэтому возникает разрыв между спросом и предложением.