В качестве основного показателя, по которому ранжировались регионы России, выступает соотношение среднего фактического ежемесячного платежа по ипотеке и средней чистой (за вычетом НДФЛ) зарплаты. Это соотношение - один из показателей, характеризующих доступность ипотеки.
Как подсчитали авторы исследования, в среднем в России ипотечный платеж съедает почти 45 процентов зарплаты. Год назад, правда, он доходил до 50. То есть за год ситуация заметно улучшилась. Показательно, что за этот период срок ипотечного кредита вырос с 23,1 года до 24,6. Вырос, хоть и незначительно, с 3,8 до 3,9 миллиона рублей, и размер ипотечного кредита.
В последнее десятилетие произошел серьезный скачок в области ипотечного кредитования. С 2017-го каждый год выдается более миллиона ипотечных кредитов, а в рекордном 2021-м было почти два миллиона. Так, по данным Банка России, по итогам первых шести месяцев 2023 года количество ипотечных заемщиков уже превысило десять миллионов человек. Как ипотечные платежи сказываются на семейном бюджете? Велика ли разница между регионами по данному показателю?
Практически во всей России отмечены высокие темпы строительства. Однако увеличение количества новых квартир пока не делает их доступнее. Цены растут, и зачастую покупка и последующее обслуживание ипотечного кредита оказываются неподъемными.
Авторы исследования отмечают, что для семьи с одним работающим платеж по ипотеке обременителен в финансовом плане. Если же работают муж и жена, нагрузка на бюджет снижается фактически вдвое, выплачивать такой кредит становится посильной задачей.
Примечательно, что в первую десятку рейтинга (с минимальным соотношением платежа по ипотеке и средней зарплаты) попали северные (и даже заполярные) районы, где ипотечный платеж составляет не более 36 процентов зарплаты. Первую строчку в рейтинге заняла Магаданская область, где зарплата почти в четыре раза превышает ежемесячный платеж.
Лидерство Севера определяется двумя факторами. Во-первых, зарплата там выше, чем в остальной России, из-за суровых климатических условий и специфики ведения бизнеса. Во-вторых, эти же природно-климатические факторы делают данные регионы не столь привлекательными для жизни, что определяет относительно слабый спрос на жилье. Поэтому тут цены на недвижимость не столь высокие, соответственно, и кредиты также относительно небольшие.
Регионы ЮФО прочно обосновались во второй половине списка - с 42-го по 85-е, последнее место. Четыре новых региона в рейтинге пока не учитываются.
Во всех восьми регионах юга на обслуживание ипотечного кредита нужно отдавать более половины средней месячной зарплаты, что делает ипотеку здесь слабо доступной. В целом в субъектах из нижней части таблицы ипотека не столь популярна, так как тут взять кредит могут только семьи с двумя работающими высокооплачиваемыми специалистами. Для среднестатистических работников ипотека достаточно обременительна, заключают авторы исследования.
Как считают эксперты, увеличение срока среднего ипотечного кредита свидетельствует о растущей стоимости жилья. Люди стремятся увеличить срок платежа, чтобы ежемесячные траты были меньше. Остроту вопроса могла бы снять льготная ипотека, однако оборотная сторона такой политики - рост цен на жилье и растущий дисбаланс стоимости новых квадратных метров и вторичных. Так, в конце прошлого месяца, по данным Банка России, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке увеличился. Если в 2020 году разница в ценах на новостройки и на вторичное жилье была около десяти процентов, то после введения льготной ипотеки она кратно выросла и сейчас составляет уже 42 процента. Это, по словам главы Банка России, может быть косвенным признаком перегрева рынка. Чтобы избежать подобного, нужно вводить адресные, а не широкомасштабные меры поддержки ипотеки в РФ.
Эльвира Набиуллина, председатель ЦБ РФ:
- Широкие льготные программы полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается. Но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где невысокие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем. Очевидно, что для граждан экономия за счет льготной ставки по ипотеке не должна быть нивелирована подорожанием жилья.