Законопроект, внесенный в Госдуму, был разработан по настоянию Конституционного суда. Еще в 2015 году он рассматривал дело о покупке жилья в Санкт-Петербурге. Мужчина купил квартиру должников с торгов, однако столкнулся с тем, что в ней продолжает проживать с семьей дочь собственников. Еще в начале 1990-х она была включена в ордер на предоставление квартиры, после того как родители выплатили паевой взнос в жилищно-строительный кооператив. И даже после продажи жилья у нее осталось право пользования квартирой.
Суд тогда потребовал внести изменения в законодательство, которые сделали бы более прозрачной информацию о правах третьих лиц на помещения. Это позволило бы заранее получать такие сведения покупателям или лицам, которые получают такие помещения в залог. Невозможность выселения жильцов снижает ликвидность квартиры, отмечалось в материалах суда.
Законопроектом предлагается отображать в ЕГРН сведения о наличии у членов семьи (или бывших членов семьи) собственника права пользования помещением. Такие права имеют, в частности, члены семьи, включенные в ордер на жилье, выданный ЖСК, или те, кто проживал в квартире в момент приватизации. Это обеспечит прозрачность информации о правах всех третьих лиц в случае дальнейшего перехода права на жилое помещение.
Также предлагается внести изменение в закон об ипотеке, предусмотрев, что ипотека жилья в кооперативном доме (а под ипотекой понимается в том числе взятие кредита под залог имеющейся недвижимости) возможна только с согласия членов семьи, включенных в ордер на жилое помещение.
Иногда в квартире после продажи остаются так называемые скрытые собственники, поясняет руководитель офиса "Митино" "ИНКОМ-Недвижимость" Наталия Борзенкова. Например, гражданин был прописан до приватизации, в приватизации участия не принимал, отказался, но остался прописанным. Такого жильца невозможно выписать через суд. Или если квартира была подарена предыдущему собственнику при условии пожизненного пользования, также у зарегистрированных лиц будет сохраняться право пользования. "В случае появления такой отметки в ЕГРН задача покупателя - настоять на обязательном снятии с регистрационного учета до сделки, - подчеркивает Борзенкова. - На самом деле это такие тонкие моменты, что в реальности сложно предположить отслеживание таких скрытых собственников на государственном уровне. Например, после снятия такого гражданина с регистрационного учета кто конкретно это будет отслеживать и инициировать снятие пометки в ЕГРН? Вопросов пока очень много".
Эта законодательная инициатива очень полезна, о ее необходимости давно идет речь при сопровождении сделок с недвижимостью, говорит исполнительный директор Российского аукционного дома Константин Раев. Приобретая недвижимость, в том числе на торгах, клиенту важно знать, существуют ли ограничения или запреты на интересующее имущество и какими трудностями это может обернуться. При проверке юридической чистоты сделки необходимо убедиться, что никто из граждан, ранее проживавших в квартире, не сохранил право постоянного пользования жильем в результате отказа от приватизации, так как имеются риски, что таких лиц будет сложно выписать через суд или они даже смогут в дальнейшем вселиться в квартиру через суд. "При этом до настоящего времени имеются большие сложности в получении такой информации, и не всегда даже архивных справок бывает гарантированно достаточно, чтобы обезопасить покупателя от возможных дальнейших споров по сделке. Тем более, Росреестр такие документы вообще не требует", - отмечает эксперт.
Если сведения о таких лицах будут обязательно отражаться в ЕГРН, то, по мнению Раева, отсутствие в ЕГРН данных ограничений исключит риски дальнейших притязаний со стороны третьих лиц и будет гарантией добросовестности покупателя.