Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ. А спор заметил информационно-правовой портал ГАРАНТ.РУ.
Суть спора: некая гражданка - индивидуальный предприниматель была признана банкротом. Ее имущество по закону должно быть продано, и финансовый управляющий разместил объявление о проведении открытых торгов. На продажу выставили участок и дом на нем. Все имущество было с указанием, что оно принадлежит должнику на праве собственности и находится в залоге у банка.
Наш герой подал заявку на участие в аукционе, победил, и финансовый управляющий от лица хозяйки подписал договор купли-продажи имущества.
После подписания договора покупатель пошел регистрировать переход права собственности на дом и участок. Для этого заказал выписку из ЕГРН и из нее узнал, что на это имущество был наложен арест при расследовании уголовного дела еще три года назад. И арест не был отменен на момент заключения договора купли-продажи.
Покупатель возмутился и отказался от договора. Он потребовал возврата денег, так как не мог из-за ареста стать хозяином земли и дома, а финансовый управляющий не уведомил его о наличии ареста.
Но деньги покупателю не вернули, и он отправился в суд. А там ему не повезло - суд решил, что виноват покупатель, и отказал ему во взыскании с продавца денег. Апелляция согласилась с выводом о том, что покупатель мог узнать об аресте имущества. По мнению суда, тот факт, что спорное имущество выставлено на продажу, сам по себе не прекращает договор купли-продажи, а значит, полученные деньги возвращать не надо.
В таком виде спор дошел до Верховного суда РФ.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС пришла к выводу, что суды изучили не все необходимые для правильного разрешения спора обстоятельства. ВС сказал, что арест отменяет тот орган, который его наложил, и это обстоятельство меняет дело.
Наличие записи о наложенном аресте является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности. И это делает невозможным исполнение продавцом обязательства по передаче прав собственности на предмет договора купли-продажи.
А при неисполнении продавцом обязанности по передаче проданного товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. ВС привел в доказательство своих слов статью 463 Гражданского кодекса и Постановление Пленума ВАС РФ (от 14 марта 2014 г. N 16).
Проще говоря, покупатель может прекратить договор купли-продажи, если продавец отказывается передать ему проданный товар. Ведь иначе это было бы "грубым нарушением баланса интересов".
Учитывая невозможность передачи права собственности на арестованное по уголовному делу имущество, ВС констатировал, что у покупателя есть "неотъемлемое право на отказ в одностороннем порядке от заключенного по результатам торгов договора купли-продажи". Для реализации этого права не имеет значения, соответствовали ли действительности сведения об имуществе, которые сообщил покупателю продавец.
По мнению ВС, именно продавец отвечает за неисполнение договора, поэтому покупатель вправе требовать возврата денег.
Кроме того, коллегия напомнила, что по статье 110 Федерального закона (от 26 октября 2002 г. N 127) "О несостоятельности (банкротстве)" реализация имущества ИП, признанного банкротом, проходит следующим образом.
Организатор торгов обязан указывать в сообщении о продаже имущества сведения о его составе и характеристиках. Поэтому, отвечая на вопрос, должен ли покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему приобретаемого имущества, суд должен учитывать не только действия покупателя по получению сведений об имуществе, но и поведение продавца, который по общему правилу несет ответственность за продажу имущества с обременениями.
ВС заявил, если продавец намеренно скрыл от покупателей данные о наличии у продаваемого на торгах имущества обременений, которые препятствуют передаче этого имущества в собственность покупателя. И это нарушение закона. В нашем случае продавец именно такое и сделал. А возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут приниматься во внимание.
Определение ВС РФ N 305-ЭС21-18687