В ДФО есть регионы, где в рамках "Дальневосточной ипотеки" можно брать жилье не только на первичном, но и на вторичном рынке - это Чукотский АО и Магаданская область. По этой причине падения рынка вторичного жилья в указанных субъектах, наверное, не произойдет. Но там он и не особо развит.
В Амурской области, для сравнения, жилье активно строят, вводят в эксплуатацию. Я считаю, что расширение условий "Дальневосточной ипотеки" побудит застройщиков равняться на новую цену. Там условие такое: девять миллионов выдается на площадь не менее 60 квадратов. Соответственно, получается около 150 тысяч рублей за "квадрат". Скорее всего компании, которые возводят двух- и трехкомнатные малогабаритные квартиры, начнут подтягивать свои цены к этому ориентиру. Следовательно, тем, кто планирует брать "Дальневосточную ипотеку", рациональнее было бы не откладывать, пока не поднялись цены.
Теперь про вторичный рынок. Прошедший год можно охарактеризовать так: первая половина прошла как обычно, а начиная с июля начала изменяться ключевая ставка на фоне роста курса доллара - с 7,5 процента до 16. Это напрямую влияет на ситуацию. Банки выдают людям кредиты под 18, а то и под 20 процентов годовых. В таких условиях ни один разумный человек не станет брать ипотеку на 26 лет - сегодня это средний срок. Если перемножить, то получится совсем нехорошая цифра. Например, взял покупатель однушку в Благовещенске за шесть миллионов рублей под 20 процентов на 20 лет. Выплата за квартиру - 1,2 миллиона в год. Получается, что квартира ему выйдет в 24 миллиона - вчетверо дороже, чем она изначально стоила.
Россияне привыкли адекватно реагировать на ипотечные ставки, предпочитая так называемые однозначные - до 10 процентов. После этой отметки всегда падает количество желающих получить ипотеку. Соответственно, ожидание по вторичному рынку таково: скоро он начнет замирать.
Понятно, что эти изменения произойдут не за день или два. Цены пока зафиксировались. Месяц, может быть, два, особого движения не будет. Вероятнее всего, к весне, если никаких глобальных изменений не произойдет, вторичный рынок начнет движение вниз. Потому что ипотека обеспечивает спрос на 80 процентов недвижимости. Представьте, что половина от этого числа отсеется из-за высоких ставок. Может быть, конечно, банки предусмотрят в договорах условия рефинансирования или уменьшения платежей по мере того, как ключевая ставка будет падать, но гарантий тут никто не даст.
Более того, с 1 января ужесточатся внутренние рекомендации Центробанка к финансовым организациям, выдающим ипотеку. Говоря профессиональным языком, будут увеличены макропруденциальные коэффициенты. Это значит, что даже если формально требования по ипотеке не изменятся, кредит будет получить сложнее.
Поскольку рынок "вторички" просядет, тем, кому нужно будет продавать недвижимость в силу личных причин, скорее всего, придется уступать в цене. А люди, планирующие покупку жилья за наличку, будут ждать так называемое дно - период, когда цены на квартиры максимально упадут.
Стоит напомнить, что в период двух кризисов 2008-2009 и 2014-2015 годов жилье на вторичном рынке проседало в цене значительно. Но это происходило не сразу, процесс занимал около двух лет. Те, кто имел возможность придержать деньги, вместо двухкомнатной в итоге смогли позволить себе взять трехкомнатную. Но далеко не все способны так сделать - желательно разбираться в рынке и анализировать ситуацию.
Таким образом, если вы хотите реализовать квартиру на вторичном рынке, чтобы потом купить другую "вторичку", то лучше продать недвижимость как можно скорее. Сейчас еще есть старые, ранее одобренные ипотеки - кто-то из их получателей может стать вашим покупателем. Обычно после нового года происходит традиционное падение спроса из-за январских праздников. Самые активные месяцы на рынке недвижимости - с марта по май и с сентября по декабрь. Вероятно, в этот раз будет некая сдвижка - люди с одобренными кредитами по 12-13 процентов будут и в январе, и в феврале искать себе варианты. Но уже где-то к февралю-марту рынок "вторички" встанет.