Спрос уже стал падать, и я считаю, что определенная стагнация на "вторичке" неизбежна. Не исключено, что люди, которым по тем или иным причинам в текущий момент придется продать квартиру, будут вынуждены снижать цену. С этой точки зрения, тем, кто намерен приобрести жилье на вторичном рынке, стоит повременить.
Что касается новостроек, то здесь ситуация несколько иная, прежде всего, конечно, из-за действующих льготных программ. К примеру, "Дальневосточная ипотека" в конце 2023 года стала даже более привлекательной: максимальный размер займа повысился с шести до девяти миллионов рублей, а процентная ставка осталась на прежнем уровне - до двух процентов годовых. Равно как сохранился и первоначальный взнос - 20 процентов.
Вместе с тем хочу напомнить, что с момента введения этой льготной программы в декабре 2019 года цены на недвижимость неуклонно росли, общее удорожание на текущий момент я оцениваю примерно в два раза. Думаю, что и сейчас такая тенденция сохранится. Люди, конечно, будут стараться брать жилье на льготных условиях, поэтому рынок "первички" не должен сильно просесть, по крайней мере, я не вижу для этого предпосылок.
Масштабное строительство началось в Хабаровске также с вводом "Дальневосточной ипотеки" после 2019 года. Раньше в регионе был один крупный местный застройщик и несколько мелких. Сейчас же мы привлекательны для федеральных девелоперов. Первичный рынок предлагает красивые новые дома, интересные планировки, благоустроенную территорию. При этом нужно сделать ремонт, ведь более 90 процентов застройщиков сегодня сдают квартиры без какой-либо отделки. И как в данном случае быть людям, которые не подходят под категории льготных заемщиков? Большой вопрос. Отсюда вытекает другой важный момент: может ли уменьшение спроса снизить темпы строительства? Я считаю подобный сценарий вполне вероятным.
Многие компании на этом рынке вообще достаточно интересно себя ведут - на постоянной основе поднимают цены на квадратные метры, даже если тому нет объективных причин. То есть государство поддерживает молодые семьи, врачей, учителей, предоставляя льготную ипотеку, а застройщик совершенно об этом не думает, его цель - максимальное извлечение выгоды. Нередко человек обращается в организацию, чтобы оставить заявку на покупку квартиры, а ему говорят, что бронь действует неделю, потом цена поднимется. Подумать времени не остается совсем. Это подстегивает спрос, человек на эмоциях заключает сделку. По сути, создается искусственный ажиотаж, который не идет на пользу конечному потребителю.
Кто-то скажет, мол, это нормальная ситуация, таковы правила рынка. Но в таком случае нивелируется эффект от льготных программ, возникает некое противоречие. Бывает так, что семья годами копит на первоначальный взнос и никак не может накопить, потому что требуемая сумма постоянно увеличивается. Не забываем про инфляцию. Таким образом, делая один шаг вперед, чтобы поддержать людей, мы одновременно откатываемся на два шага назад и в результате никак не решаем поставленную задачу. Как переломить ситуацию?
На мой взгляд, необходимо вводить механизмы государственного контроля рынка недвижимости, в том числе в части ценообразования. И здесь важно взаимодействие с профессиональным сообществом. Тот, кто разрабатывает законопроекты, программы, выступает с инициативами, должен плотно общаться со специалистами, имеющими непосредственное отношение к процессу.
Сегодня не все серьезно относятся к риелторам, а ведь в этой среде много людей с высшим образованием, необходимыми компетенциями и опытом. Недооценивать это нельзя. В диалоге власти и профильных специалистов должна рождаться истина, которая в конечном итоге пойдет на пользу людям. Прочитав, сидя в кабинете, документ, отчет или служебную записку, невозможно глубоко погрузиться в суть происходящего. Думаю, если бы чиновники разобрали некоторые программы поддержки граждан, рассмотрели их на практике, проанализировали, то очень бы удивились. Кроме того, со временем эффект от программ снижается, поскольку они не успевают за изменениями на рынке недвижимости и ростом цен.
Приведу конкретный пример. Несколько лет назад в Хабаровске действовала молодежная социальная программа, по ней можно было взять квартиру с ремонтом в ипотеку на очень привлекательных условиях, это была по-настоящему серьезная поддержка. Сегодня же дается сертификат на относительно небольшую сумму. Конечно, это тоже помощь, но чтобы добиться действительно значимого результата, сумму нужно индексировать либо искать новые подходы.
Мы взаимодействуем с коллегами со всей страны и видим, что везде примерно одни и те же вопросы и проблемы. Повторю, решить их можно только при условии синергетического эффекта от взаимодействия власти и профессионалов отрасли.