Поправками в Гражданский кодекс предусматривается расширение перечня случаев, когда требуется госрегистрация прав. Так, законопроектом предлагается регистрировать договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом по аналогии с договором аренды (сейчас договор безвозмездного пользования подлежит регистрации только в отношении земельных участков и объектов культурного наследия).
Это полезная мера, такие сведения действительно необходимы, считает руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости "Миэль" Ольга Балбек. Если такая информация будет в выписке из ЕГРН, то это позволит исключить случаи, когда покупатель, который приобрел квартиру, вдруг узнает, что есть некий человек, с которым заключен договор пользования помещением. И следующие несколько лет он может иметь при себе соседа, которого придется уговаривать договор пользования расторгнуть. "Такие случаи не единичны, нам приходится с этим сталкиваться на практике, - говорит эксперт. - Когда наша проверка выявляет, что такой договор пользования существует, мы перед сделкой добиваемся его расторжения. Это на самом деле существенное обременение объекта".
Также законопроект затрагивает ситуации с завещательным отказом: когда наряду с собственником право пользования жильем имеют другие лица - на указанный в завещании срок. Отметки в ЕГРН об этом сейчас не вносятся. Если же они, как предлагается законопроектом, появятся, то это даст возможность избежать ситуаций, когда новые собственники сталкиваются с таким обременением уже после совершения сделки.
Завещательный отказ - также существенное обременение объекта, в квартире может проживать третье лицо, поясняет Балбек, хотя такие случаи встречаются редко. Если о таком обременении становится известно перед продажей квартиры, риелторы просят заранее оформить документальный отказ от такого пользования.
Наследодатель при составлении завещания может предусмотреть обязанность наследника предоставить наследуемую квартиру для безвозмездного проживания, например, какому-то родственнику, поясняет юрисконсульт офиса "Академическое" "ИНКОМ-Недвижимость" Наталья Киселева. Наследник квартиру наследует, но с определенным ограничением. При переходе права собственности право пользования квартирой такого родственника сохраняется. Это очень важный момент для покупателя.
Кроме того, законопроектом предлагается ввести обязательную госрегистрацию обременения недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, которое возникает на основании соглашения владельцев долей о порядке владения и пользования таким имуществом. Это позволит сделать более прозрачными условия использования общего имущества, по которым достигнуто соглашение, снизить возможные риски при переходе прав на доли, отмечает пресс-служба Росреестра.
К этому предложению риелторы относятся несколько скептически. "На самом деле, как только меняется собственник, порядок пользования также подлежит изменению, - говорит Балбек. - Такие сведения не будут лишними, но для дальнейшего владения, распоряжения, пользования будущего собственника они не влекут существенных ограничений".
"Ситуация очень животрепещущая, часто объектом продажи становится доля недвижимости, - говорит Киселева. - И чаще всего - это конфликтная ситуация, иначе собственники бы продавали квартиру целиком. Наличие соглашения между собственниками о порядке пользования - больше плюс для покупателя, чем минус. Хорошо знать о его существовании. Однако это соглашение заключается между актуальными собственниками, зачастую родственниками. С новым собственником данная договоренность может и не действовать, необходимо заключение нового соглашения. И тогда наличие подобной отметки в Росреестре может только дезориентировать покупателя: он будет рассчитывать на имеющееся соглашение, но действовать в отношении него оно не будет".
Принятие законопроекта в целом позволит получать больше информации об объекте или о субъекте перед сделкой с недвижимостью, отмечает Балбек. "Порой любая дополнительная информация может качественно улучшить проверку и устранить правовые дефекты, которые есть в том или ином объекте. И, следовательно, предотвратить возможное расторжение сделки в дальнейшем", - поясняет она.
Безусловно, дополнительные отметки в Росреестре повысят прозрачность проводимой сделки и защитят покупателя от возможных рисков, считает Киселева. Однако регистрировать и отражать публично необходимо только ограничения, которые переходят на нового собственника, говорит она. Необходим точный и грамотный подход, необходимо тщательно проанализировать нововведения, подчеркивает эксперт, они должны быть направлены на улучшение положения участников рынка и соблюдение прав всех сторон.
Законопроект должен быть представлен в правительство в июне нынешнего года, а в феврале 2025 года - внесен в Госдуму.
Еще один законопроект Росреестра направлен на совершенствование процедур государственной кадастровой оценки. В частности, предлагается установить, что акт о новой кадастровой стоимости должен быть опубликован не позднее 30 ноября года проведения кадастровой переоценки. Это позволит применять новую кадастровую стоимость с 1 января следующего года. Законопроект, как предполагается, будет внесен на рассмотрение кабмина в июле, а в Госдуму - в марте будущего года.