Гонка по вертикали
По информации сервиса "Открытые данные Домклик", к декабрю 2023 года больше всего цены выросли в Волгоградской области. За год средняя стоимость квадратного метра вторички здесь увеличилась на 27 процентов, достигнув 90,9 тысячи рублей, в Ростовской области - на 20 процентов, до 126,9 тысячи рублей за квадрат. В Крыму относительно ноября 2022 года цены поднялись на 19 процентов. Меньше всего подорожание в Краснодарском крае - на четыре процента, но этот феномен можно объяснить более высокими стартовыми ценами. Другая причина в том, что в Краснодарском крае новостроек и предложений гораздо больше, чем в Ростовской области. Кубань занимает третье место в стране по строительству МКД. Так, в Краснодаре в середине декабря количество активных объявлений о продаже новостроек на портале "Домклик" составляло 50,1 тысячи (плюс 58 процентов за год), вторички - 37,5 тысячи (плюс 72 процента). Покупатели больше ориентированы на новые дома, поскольку хотят приобрести недвижимость до завершения программы льготной ипотеки, планируемого на 1 июля 2024 года.
- Сегодня пик покупательского спроса, безусловно, прошел, однако и сейчас показатели остаются на достаточно высоком уровне, - рассказывает "РГ" коммерческий директор компании "ССК" Анна Ших. На ситуацию влияет очередная (возможно, и не последняя) корректировка ключевой ставки, а также изменение условий льготных и субсидируемых программ.
- По нашим прогнозам, 2024-й для девелоперов станет годом поиска баланса, если не произойдет критической корректировки внешних обстоятельств, - говорит Анна Ших. - Девелоперы будут работать над поиском оптимальных инструментов для сохранения маржинальности проектов и поддержания темпов продаж без потери качества готового продукта.
В 2023 году самый большой спрос был на компактные полноформатные двухкомнатные квартиры площадью 45 - 50 квадратных метров (47 процентов продаж). По-прежнему пользуются популярностью студии (27 процентов) и однокомнатные квартиры (20 процентов). И лишь семь процентов покупателей выбирают трехкомнатные.
С учетом новых ипотечных условий (ограничение максимального кредита до шести миллионов рублей и увеличение первоначального взноса с 20 до 30 процентов) можно прогнозировать, что стоимость квадратного метра изменится.
- Вероятнее всего, затраты банков на ипотеку войдут в стоимость квадратного метра и составят приблизительно от 7,5 до 8,9 процента суммы кредита, - комментирует коммерческий директор федерального девелопера "Неометрия" Алексей Лысенко. - При этом мы не ожидаем, что новации существенным образом повлияют на популярность ипотеки в 2024 году. Изменения скорее коснутся структуры потребления. Ипотечные кредиты по-прежнему будут пользоваться спросом у тех, кто рассчитывает закрыть их за короткий срок: это инвесторы, входящие в сделку на ранних этапах, и те, кто планирует погасить большую часть кредита, реализовав имеющуюся недвижимость.
Нетрудно предположить, что росту спроса и, как следствие, цен способствовало стремление покупателей завершить сделки до удорожания ипотечного кредитования на фоне повышения ключевой ставки. Напомним, что в прошлом году Банк России повышал ставку пять раз, и она поднялась с 8,5 процента в июле до 16 процентов в декабре. В первую очередь, с рынка выбывали наиболее доступные по цене объекты, в результате чего повышалась средняя стоимость. Немаловажным является и тот факт, что инвестиции в недвижимость по-прежнему считаются наиболее предпочтительным вариантом приумножения накоплений или как минимум сбережения их от инфляции.
Спасительная ипотека
Прогнозы Всемирного банка и МВФ на 2024 год говорят о восстановлении экономики после пандемии COVID-19 и других глобальных вызовов. С учетом этих факторов можно ожидать умеренного роста цен на недвижимость, особенно в крупных городах. Субсидирование процентной ставки по ипотеке, различные программы поддержки молодых семей и специалистов также способствуют увеличению спроса и, как следствие, умеренному росту цен на квартиры.
- Сегодня у нас нормальный, цивилизованный рынок недвижимости, с банковскими гарантиями покупателю, с законами о защите прав покупателя, - отметил заместитель гендиректора Региональной корпорации развития Игорь Далаксакуашвили. - Вложения в недвижимость всегда являются надежной и более прибыльной по сравнению, в частности, с банковским вкладом, инвестицией.
Основным драйвером спроса сегодня является ипотека. По данным федерального девелопера "Неометрия", в Краснодарском крае порядка 80 процентов сделок по приобретению квартир заключается с помощью ипотечного кредита. В Ростовской области этот показатель доходит до 90 процентов. За девять месяцев 2023 года в регионе, по данным Центробанка, выдано ипотечных кредитов на 139 миллиардов рублей, что больше в два раза, чем за аналогичный период предыдущего года.
- Одной из основных проблем для потенциальных заемщиков является отсутствие денег для первоначального взноса у многих категорий наших клиентов, молодых специалистов, молодых семей. И целевые ипотечные программы могли бы помочь им улучшить жилищные условия, - говорит эксперт СЗ "ККПД-Инвест" Алексей Зорькин.
Процентная ставка по ипотечному кредиту, наличие денег для первоначального взноса серьезно влияют на возможность приобрести новую квартиру вообще, а в частности - на размер ежемесячного платежа покупателя.
- Нашим клиентам мы предлагаем оформить ипотеку на базовых условиях, применив субсидированную ставку на короткий период. Это обеспечивает низкий ежемесячный платеж на первом этапе, а в дальнейшем дает возможность рефинансировать ипотеку, - отметил Алексей Лысенко.
- У любого клиента, который обращается в нашу компанию, есть определенные параметры выбора квартиры, но самый главный - ежемесячный платеж по ипотеке. Если он комфортный, человек быстро принимает решение. Если сохранится субсидирование ипотечной ставки, то рынок будет и дальше расти, - солидарна с коллегой Светлана Ильина, руководитель отдела продаж ГК "Доннефтестрой".
- У нас основная доля сделок приходится на ипотеку, поэтому урезание субсидированной ставки, отмена околонулевой ставки становится проблемой. Люди к этому привыкают, начинают пользоваться, а изменение ставших привычными финансовых механизмов затягивает сделку и снижает покупательную способность, проект тормозит, - считает Артем Ключинский, заместитель председателя правления АСО "Комстрой".
- Исходя из нынешних экономических тенденций и политики правительства России, можно ожидать, что цены на квартиры в 2024 году продемонстрируют умеренный рост. Его основными двигателями станут улучшение экономической ситуации, ипотечное кредитование и увеличение инвестиционной привлекательности недвижимости. В целом рынок недвижимости в России остается стабильным и привлекательным для инвесторов, - утверждает эксперт Максим Ильгов.
По словам директора агентства недвижимости "Этажи" в Ростове-на-Дону Андрея Иванова, спрос на рынке недвижимости падает из-за повышения ключевой ставки.
- Однако для того, чтобы цены на квартиры стали падать резко, ставка должна продержаться длительный период, хотя бы год и больше. А удерживать ее на высоком уровне, как показывают предыдущие кризисы, государству невыгодно. Еще ни разу в истории России не было, чтобы ставка оставалась высокой дольше семи месяцев, - говорит Иванов.
Застройщикам, в свою очередь, невыгодно снижать цены, им проще предоставлять скидки, устраивать акции, предлагать субсидирование. Продавцы готовы ждать: выставив квартиру на продажу, они не снижают ее стоимость 3 - 4 месяца.
- И в качестве резюме: значительного падения цен в ближайшие полгода точно не произойдет. Это доказано исторически: с 90-х годов сильного снижения стоимости недвижимости ни разу не было, - подчеркнул эксперт.
Однако на вторичном рынке квартиры могут дешеветь.
- К весне, по моим прогнозам, цены в этом сегменте могут снизиться до 20 процентов, - сказала генеральный директор АН "Городской риелторский центр" Юлия Усачева.
Концептуальная недвижимость
Существенный сдвиг произошел в сегментах бизнес и премиум, в первую очередь, за счет появления на рынке более качественных проектов.
- Еще в начале 2022 года 200 тысяч рублей за квадратный метр в верхнем ценовом сегменте в Ростове-на-Дону казались чем-то запредельным. Теперь это уже норма. В городе есть люди с деньгами, и они предпочитают вкладывать их в премиальную недвижимость, - отметил эксперт консалтинговой компании Александр Жилин.
- Если еще 5 - 6 лет назад у нас основной сегмент был эконом- и комфорт-класса, то теперь мы уходим в комфорт-плюс и бизнес-класс. Эти проекты предлагают красивые интерьерные решения, собственный двор и прочее, - рассказал заместитель руководителя Ассоциации девелоперов Краснодарского края Виталий Зиновьев.
Востребованность жилья более высокого качества растет.
- Люди перестали покупать любые площади в любых объектах. Они все больше акцентируют внимание на качестве жилого комплекса, на его концепцию. Проекты, где застройщик заранее продумал, как будут жить здесь люди, проработал благоустройство территории, оборудовал ее детскими и спортивными площадками, намного более востребованы и лучше держат цену. Здесь меньше проблем с платежеспособным спросом, - считает руководитель АН Immobily Алексей Олейников.
Однако падение доходов девелоперов ставит под угрозу спрос на дорогие объекты.
По мнению Анны Ших, наблюдается тенденция к снижению объемов строительства в России. Но за счет активного наращивания темпов реализации новых проектов в предыдущие несколько лет рынок сможет удовлетворить спрос все более требовательных покупателей.
Бизнес ищет пути ухода от затоваривания рынка новостроек. И все чаще покупателю нужна квартира в готовом доме, в которую можно сразу въехать.
- Имея значительный ассортимент, мы готовы практически сразу после совершения сделки отдать покупателю ключи от квартиры. Получается, что мы работаем как рынок вторичной недвижимости, - говорит Алексей Зорькин.
С другой стороны, цены на подобные квартиры столь высоки, что сопоставимы с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС).
- В Ростовской области темпы ИЖС в течение последних двух лет растут, что связано с его ценовой доступностью по сравнению с рынком новостроек, - отмечает Алексей Олейников.
Пока рынок ИЖС в регионе достаточно стихийный, но тем больше у этого направления перспектив. Недавняя пандемия коронавируса повернула многих в сторону приусадебных участков и доказала, что удаленно работать можно даже в собственном саду. Поэтому большинство ростовчан предпочитают брать ипотеку на дома или земельные участки не только в черте города, но и в ближайших к нему населенных пунктах Ростовской области.
В любом случае недвижимость будет дорожать. Генеральный директор MAR CONSULT Дмитрий Шиманов предупредил об угрожающей инфляционной спирали, в связи с чем ЦБ решил нивелировать риск путем повышения ставки. Отсюда - снижение покупательной способности и сокращение товарооборота в стране.
Мнения
Дмитрий Шиманов, генеральный директор MAR CONSULT:
- Производители будут стараться повышать цены, что, в свою очередь, приведет к еще большему ухудшению спроса. В таком режиме рынок пробудет 18 - 24 месяца, после чего цены опять пойдут вверх.
Анна Ших, коммерческий директор компании "ССК":
- Условия игры на рынке постоянно меняются, но вилка этих изменений прогнозируема, поэтому мы считаем ситуацию относительно стабильной. Мы не видим причин для резкого скачка цен, а также существенных изменений покупательской активности.