Впрочем, первые шаги по охлаждению льготных программ были приняты правительством еще в декабре прошлого года. Первый взнос по льготной ипотеке на новостройки был поднят до 30%, предельная сумма кредита снижена до 6 млн руб. для всех регионов (ранее в Москве и Санкт-Петербурге можно было получить ипотеку на 12 млн руб.), снижены субсидии для банков за выдачу льготных кредитов. В итоге крупнейшие банки заявили, что не будут выдавать льготную ипотеку без дополнительного субсидирования процентов застройщиками, чем, в свою очередь, остались крайне недовольны девелоперы.
В итоге в январе активность на рынке сократилась, однако не так кардинально, как многие ожидали.
Нельзя сказать, что рынок встал, хотя снижение, безусловно, есть, рассказывает директор по продукту платформы TYMY Никита Арзамасцев. Количество заявок на ипотеку на строящееся жилье сократилось примерно на 30% по сравнению с декабрем. При этом в январе еще проводились сделки, которые тянулись с прошлого года, так что пока замедление не слишком заметно.
По данным Домклик, в январе через платформу прошло около 39 тыс. ипотечных сделок. Это примерно на треть меньше, чем в первых месяцах 2023 и 2022 годов. При этом доля сделок с новостройками снизилась с 40% в декабре 2023 года до 27%, а со вторичным жильем - выросла с 47% до 55%.
За январь спрос на ипотеку снизился на 15% относительно января прошлого года, говорит исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. Доля льготной ипотеки на новостройки среди всех ипотечных кредитов упала гораздо драматичнее - с примерно 20% до 5%. Самыми популярными программами января, по его словам, стали сельская ипотека (на нее пришлось 27% от январского спроса) и ипотека на вторичку - на ее долю выпало 23% спроса.
В декабре и январе практически каждую неделю появлялись какие-то новые вводные и заявления, которые меняют правила игры и влияют на рынок прямо или косвенно, говорит Арзамасцев. Новости про ипотеку - это уже фоновый поток. Люди на него, кажется, постепенно перестают остро реагировать, отмечает он.
Скорее всего, основная коррекция спроса будет наблюдаться в конце февраля - марте, считает управляющий партнер bnMAP.pro, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Основной фактор поддержки рынка сейчас - приближающийся финал льготной ипотеки, намеченный на 1 июля. "Пусть у льготной ипотеки с господдержкой сейчас более высокий первоначальный взнос и ставка 8%, а не 6%, для многих покупателей это все равно пока наиболее доступный вариант", - говорит эксперт.
Снижение спроса может быть тем заметнее, чем больше сделок с опережающим спросом прошло в том или ином регионе в декабре - январе и пройдет в ближайшие недели. Менее выраженным падение спроса будет там, где продолжат действие региональные ипотечные программы - Дальневосточная, Арктическая ипотека. Уверенность потребителя в том, что эти программы не прекратят свое действие, снизит вероятность покупки недвижимости под влиянием паники и стресса, говорит Доброхотова.
Из-за высоких рыночных ставок ипотеки в прошлом году шло перераспределение спроса с вторичного рынка на первичный, где более привлекательные ипотечные предложения, эта тенденция сохраняется и в январе, говорит вице-президент по маркетингу корпорации "Девелопмент-Юг" Владимир Кравченко.
"Можно ожидать дальнейшего снижения спроса уже с февраля, - считает заместитель коммерческого директора ГК "А101" Владимир Колесников. - Об этом говорит заметно сократившаяся конверсия от прихода клиентов в офис. Интерес к покупке квартиры по-прежнему очень высок, однако более близкими к совершению сделки оказываются те, кто подпадает под условия семейной или IT-ипотеки. В Москве для получения льготного кредита теперь нужен слишком высокий первоначальный взнос, а рыночные ставки в 17-19% являются по сути заградительными. Основная доля потенциальных клиентов, изучив свои возможности, решает отложить покупку до появления более приемлемых условий".
При этом комиссия, которую три крупнейших банка начали с нового года брать с девелоперов за выдачу льготной ипотеки, никак не повлияла на покупателей, отмечает Колесников. Они предпочли не разбираться в тонкостях взаимодействия участников рынка, а просто "на всякий случай" обращались в другие банки.
Поток заявок в банки, не вводившие комиссии (а их более десятка), в январе вырос. Как сообщил зампредседателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков, в начале января количество ипотечных заявок выросло более чем вдвое по сравнению с началом декабря.
Более того, один из банков, заявивших о вводе комиссий, по словам участников рынка, уже отказался от этих намерений.
О грядущем снижении цен на жилье участники рынка не говорят. Застройщики и банки приспособятся к ситуации, используя другие методы, считают они.
Все уже понимают, что и дальше мы будем жить в условиях информационной волатильности, именно к такой среде сейчас рынок и адаптируется - как со стороны бизнеса, так и со стороны потребителей, считает Арзамасцев. "Это происходит достаточно быстро, так что мы ожидаем восстановления спроса. Разумеется, не на уровень прошлого года, который стал рекордным для отрасли и по сумме сделок, и по объему ввода", - говорит он.
Период турбулентности в этом году будет в основном на рынках двух столиц, поскольку в правительстве уже заявили о твердых намерениях оставить льготную ипотеку в нынешнем виде только в регионах с наиболее низким спросом на новостройки, отмечает Баджурак. "С июля банкам и девелоперам придется подстраиваться под новые условия. Однако это не значит, что цены пойдут на спад, - подчеркивает он. - При текущем уровне инфляции они в лучшем случае стабилизируются. Вероятнее всего, нас ждут либо новые схемы выплаты кредитов, подобные траншевой или околонулевой ипотеке, либо снижение объема ввода нового жилья. Также застройщики могут сместить фокус со столиц на регионы".
Несмотря на отсутствие рыночных ипотечных программ с приемлемыми условиями, клиентам доступны варианты приобретения квартиры как по специальным акционным программам, которые девелоперы запускают совместно с банками, так и в рассрочку с последующим оформлением ипотеки, добавляет Колесников.
Многие застройщики внедрили рассрочки с минимальными первоначальными взносами и разными сроками возврата, от 6 месяцев и более, говорит вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов.
Со второй половины января рынок начал адаптироваться, активность покупателей увеличилась, рассказывает коммерческий директор девелопера "Неометрия" (Краснодарский край) Алексей Лысенко. Девелоперы вывели рассрочки с отложенными основными платежами и другие финансовые инструменты.
Сейчас у застройщиков будет идти глобальная работа, направленная на привлечение клиентов, соглашается коммерческий директор ГК ССК Анна Ших: точечные акции, качество возводимого жилья, проработка уникальных конкурентных преимуществ. Безусловно, будет идти и работа с банковскими условиями, но они будут стоить определенных денег для самих застройщиков, а это так или иначе будет влиять на стоимость квадратного метра. Начало стабилизации рынка будет к апрелю 2024 года, прогнозирует она. Отчасти благодаря завершению периода ноябрьских вкладов - ряд инвесторов переложит средства в недвижимость.
Благодаря рекордным показателям в 2023 году сейчас у девелоперов накоплен высокий процент устойчивости, что позволит достроить все проекты даже при низком уровне продаж, прокомментировал ситуацию президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Стоит отметить, что не все крупные банки установили для застройщиков комиссии, а ЦБ выступил против такой идеи. "Дома, которые будут вводиться в 2024 году, однозначно найдут своих покупателей при таком спросе. А вот с объектами, которые будут вводиться позже, достаточно большой вопрос", - подытожил он.